經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 田國(guó)寶 3月31日，杭州西興18號(hào)地塊的競(jìng)得者最終被確認(rèn)為濱江集團(tuán)，該地塊以7.7萬元/平方米的樓面價(jià)創(chuàng)下杭州樓面價(jià)最高紀(jì)錄。然而，這一紀(jì)錄僅保持了三天，便被蔣村地塊以8.8萬元/平方米的樓面價(jià)刷新。

西興18號(hào)地塊和蔣村地塊吸引了保利、中海、招商蛇口、金茂、建發(fā)地產(chǎn)、綠城和濱江等多家房企參與競(jìng)拍。如果說蔣村地塊因片區(qū)供應(yīng)稀缺及1.1的容積率被開發(fā)商普遍看好，那么房企競(jìng)拍西興地塊的目標(biāo)則更為多樣。

在一家國(guó)有房企任職的蘇醒稱，他所在公司參與了多個(gè)城市“地王”項(xiàng)目的競(jìng)拍。西興18號(hào)地塊作為樓面價(jià)“地王”，在一定程度上為周邊尚未出售的項(xiàng)目提供了信心。這些項(xiàng)目在定價(jià)和去化策略上獲得了更大空間，進(jìn)一步激發(fā)了房企競(jìng)拍區(qū)域內(nèi)新地塊的積極性。

在他看來，房地產(chǎn)市場(chǎng)正逐步向少數(shù)核心城市的核心區(qū)域集中，形成一個(gè)由土地、產(chǎn)品和高端改善需求構(gòu)成的循環(huán)鏈條。

參拍土地

杭州濱江區(qū)的西興板塊及附近的蕭山奧體中心板塊近年來供應(yīng)了大量土地。其中，西興21號(hào)地塊于2024年4月被濱江集團(tuán)以2.8萬元/平方米的樓面價(jià)獲得，同年10月，濱江興耀潮起以5.1萬元/平方米的價(jià)格開盤，房源被一搶而空。

2025年1月，中海地產(chǎn)以4.5萬元/平方米的樓面價(jià)拿下西興139號(hào)地塊，目前還未開盤。新地王西興18號(hào)地塊與西興139號(hào)地相距不遠(yuǎn)，7.7萬元/平方米的樓面價(jià)讓中海項(xiàng)目售價(jià)有了參照物。

如果說濱江集團(tuán)拍下的杭州“地王”間接助力了中海地塊，那么中海在北京拍下的“地王”則直接“拯救”了“功德寺兩兄弟”。

2025年3月9日，中海以75億元的總價(jià)拿下北京海淀樹村地塊，該地塊以10.2萬元/平方米的樓面價(jià)成為北京樓面價(jià)新紀(jì)錄。

與樹村地塊相距不遠(yuǎn)的功德寺兩個(gè)地塊，分別于2024年11月被綠城和越秀以7.1萬元/平方米和7.16萬元/平方米的樓面價(jià)拿下。兩者與樹村地塊相差約3萬元/平方米的樓面價(jià)，為功德寺地塊的去化創(chuàng)造了機(jī)遇。

樹村地塊成交兩天后，功德寺兩個(gè)地塊同時(shí)開盤。其中，01地塊由綠城拿地后與越秀合作開發(fā)，共444套房源；02地塊由越秀拿地后與華潤(rùn)置地合作開發(fā)，共639套房源。

根據(jù)北京市住建委信息，截至2025年4月2日，兩個(gè)項(xiàng)目開盤13天，01地塊累計(jì)銷售286套，去化率達(dá)60%；02地塊累計(jì)銷售490套，去化率接近77%，其中02地塊的網(wǎng)簽率高達(dá)75%。

一位熟悉樹村地塊競(jìng)拍情況的人士介紹，當(dāng)時(shí)其他房企僅猜測(cè)中海的底線價(jià)超過10萬元/平方米，但不清楚具體授權(quán)價(jià)格。后來得知，中海的授權(quán)競(jìng)拍底價(jià)為10.5萬元/平方米。

樹村“地王”出現(xiàn)后，功德寺兩個(gè)項(xiàng)目網(wǎng)簽均價(jià)10.5萬元/平方米，與備案均價(jià)基本一致。樹村“地王”也讓同區(qū)域朱房?jī)蓚€(gè)地塊的競(jìng)得者建發(fā)地產(chǎn)與華潤(rùn)招商中鐵聯(lián)合體松了一口氣。朱房?jī)蓚€(gè)地塊的樓面價(jià)分別為9.5萬元/平方米和8.9萬元/平方米。

3月28日，上海浦東北蔡楔形綠地C09b-01地塊被綠城中國(guó)以29.2億元總價(jià)、5000元/平方米裝修標(biāo)準(zhǔn)及配建0.6%高端人才住房等條件競(jìng)得。該地塊以7.14萬元/平方米的樓面價(jià)刷新了上海北蔡地區(qū)的樓面價(jià)紀(jì)錄。

參與競(jìng)拍北蔡地塊的房企除綠城外，還包括保利、建發(fā)、招商蛇口、金茂、中鐵建國(guó)貿(mào)聯(lián)合體等。其中，綠城中國(guó)與中鐵建國(guó)貿(mào)聯(lián)合體之間的競(jìng)價(jià)尤為激烈，最終溢價(jià)率達(dá)到40%。若加上精裝修成本，樓面價(jià)達(dá)7.64萬元/平方米。

2024年，上海北蔡地區(qū)共成交兩幅土地。其中，北蔡楔形綠地C11-01、C11-05地塊由中鐵建國(guó)貿(mào)聯(lián)合體以5.57萬元/平方米競(jìng)得；北蔡楔形綠地C06-01地塊則被浦東發(fā)展集團(tuán)以5.1萬元/平方米拿下。

2024年10月，中鐵建國(guó)貿(mào)聯(lián)合體獲得的北蔡地塊以“西派海上”的案名開盤，首開價(jià)9.2萬元/平方米；2024年12月，項(xiàng)目二次加推價(jià)為9.06萬元/平方米；2025年3月，項(xiàng)目進(jìn)行第三次加推。

根據(jù)上海市房管局信息，西派海上項(xiàng)目共計(jì)513套房源，截至4月2日，可售房源剩152套。據(jù)此計(jì)算，項(xiàng)目近半年的去化率為70%。北蔡楔形綠地C06-01地塊則尚未開盤。相比之下，北蔡兩地塊的去化率明顯不及北京海淀的功德寺兩地塊。

做多區(qū)域

2024年下半年以來，海淀區(qū)累計(jì)成交了6幅住宅用地。除了中海競(jìng)得的樹村地塊外，朱房?jī)傻貕K分別被建發(fā)地產(chǎn)、華潤(rùn)招商中鐵聯(lián)合體拿下；功德寺兩地塊分別被綠城和越秀獲取；此外，保利獲取了永豐地塊。

這些地塊之間的距離都不遠(yuǎn)，客戶群體主要依賴互聯(lián)網(wǎng)大廠及周邊科研院校。2025年3月18日，樹村地塊開拍，吸引了中建、越秀、建發(fā)、綠城、華潤(rùn)招商中鐵聯(lián)合體、中海、金茂、海開和首開等多家房企參與。

樹村地塊歷經(jīng)三個(gè)小時(shí)、265輪競(jìng)拍，最終由中海地產(chǎn)摘得。據(jù)一位參與競(jìng)拍的房企人士透露，競(jìng)拍前，部分周邊地塊或項(xiàng)目的開發(fā)商曾商議，一定要將樓面價(jià)競(jìng)拍至10萬元/平方米以上。

對(duì)于為什么希望將樹村地塊的樓面價(jià)拉至10萬元/平方米，他說了兩個(gè)原因：第一，為了拉升整個(gè)區(qū)域的市場(chǎng)預(yù)期，從而為存量土地項(xiàng)目未來的去化做好準(zhǔn)備；第二，即便自己拿下地塊，也可以通過強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合消化地塊，雖然不能保證盈利，但可以確保不虧本。

原本，一些房企總部授權(quán)的競(jìng)拍底價(jià)并未超過10萬元/平方米，但區(qū)域公司會(huì)專門與總部溝通，爭(zhēng)取到更高的授權(quán)價(jià)格。

在競(jìng)拍過程中，當(dāng)樓面價(jià)升至10萬元/平方米左右時(shí)，部分房企選擇退出。最后十幾輪競(jìng)拍主要集中在中海與華潤(rùn)招商中鐵聯(lián)合體之間，最終中海在授權(quán)價(jià)范圍內(nèi)勝出。

蘇醒告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，他所在的區(qū)域公司也看好樹村地塊，有把握完成利潤(rùn)和現(xiàn)金流考核任務(wù)，但總部認(rèn)為，盡管目前樓市成交有所改善，但投資仍需保持謹(jǐn)慎，因此中途退出。

他認(rèn)為，沒有所謂的好城市，只有好的項(xiàng)目。一個(gè)項(xiàng)目是否值得投資，一是看能不能賣得好，二是看有沒有利潤(rùn)。只要這兩個(gè)條件都滿足，縣城的項(xiàng)目也可以投；如果不滿足，即使是一線城市也不能投。

波段市場(chǎng)

在蘇醒看來，在房地產(chǎn)市場(chǎng)尚未完全回暖時(shí)，房企拿地的底氣主要來源于“止跌回穩(wěn)”的政策預(yù)期。

這意味著，房地產(chǎn)市場(chǎng)將可能形成整體企穩(wěn)、局部波動(dòng)的格局。房企主要利用波動(dòng)行情中的上行部分實(shí)現(xiàn)投資回報(bào)，并盡力避開波動(dòng)中的下行部分。

“所謂三年一個(gè)小周期，五年一個(gè)大周期，實(shí)際上是房地產(chǎn)的投資回報(bào)周期。”蘇醒說，作為房企，在一個(gè)投資回報(bào)期內(nèi)實(shí)現(xiàn)預(yù)期回報(bào)就算有所作為。

在一個(gè)房地產(chǎn)周期內(nèi)，通過做多區(qū)域樓市來實(shí)現(xiàn)更大的投資回報(bào)，這是房企當(dāng)前的選擇，也是一部分房地產(chǎn)投資客的選擇。經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)從多個(gè)渠道獲悉，目前已有一部分樓市投資者開始入場(chǎng)。

據(jù)一位參與投資的人士介紹，他們以炒短線為主，判斷的維度是“地王”，當(dāng)一個(gè)地王項(xiàng)目出現(xiàn)時(shí)，他們會(huì)買入周邊的新房項(xiàng)目或認(rèn)可度較高的次新盤二手房，等到地王項(xiàng)目開盤前后賣出。

例如，樹村地王拍出時(shí)，投資者選擇購(gòu)買功德寺的新房項(xiàng)目或周邊的某個(gè)二手房項(xiàng)目。投資客的成本是20%—30%左右的首付款、一年左右的月供及相關(guān)稅費(fèi)。等到樹村地王開盤前后將投資的房產(chǎn)賣出收回投資。

一般情況下，新房項(xiàng)目在封頂時(shí)辦理按揭貸款，兩到三年后才能交房，即地王項(xiàng)目已經(jīng)開盤銷售，但投資的項(xiàng)目還沒有交房。上述參與投資的人士說，即便是沒有交房，他們也有辦法變現(xiàn)。

以樹村地塊周邊一套140平方米的住宅為例，總價(jià)為1455萬元，首付款約為300萬元，首年的月供大約為80萬元。加上各種稅費(fèi)，粗略估算投資成本在400萬元左右。樹村地塊預(yù)計(jì)在2025年四季度入市，意味著該套房的投資期限不足一年。

樹村地塊樓面價(jià)為10.2萬元/平方米，未來售價(jià)預(yù)計(jì)在14萬元/平方米—15萬元/平方米。即便投資的房產(chǎn)以13萬元/平方米賣出，這套房子的賬面價(jià)值仍有360萬元的浮盈。前提是北京樓市未發(fā)生變動(dòng)，且該套投資的房產(chǎn)順利賣出。

多位房地產(chǎn)從業(yè)人士向經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)透露，自2025年以來，已有個(gè)人投資者進(jìn)行類似的投資操作，尤其是在不限購(gòu)城市的地王周邊區(qū)域。無論投資新房，還是次新房，最終仍是賭區(qū)域房?jī)r(jià)上漲。

（應(yīng)受訪者要求，蘇醒為化名）

田國(guó)寶經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)部門主任

不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)報(bào)道部主任兼高級(jí)記者
主要關(guān)注房地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、雙創(chuàng)及物業(yè)等領(lǐng)域。擅長(zhǎng)深度報(bào)道和調(diào)查報(bào)道。