去年底，在全城看房的王女士萌生了一個想法：與其花費數(shù)百萬，每月貸款2萬元去買一套新房，為什么不去買一套地段好、總價便宜的老房子，好好享受當下的生活。其后，她快速買下了撫琴一套68萬元的二手房，單價僅1萬元/㎡。

一邊是成都樓面地價正式站上4萬元/㎡，一邊是有人單價1萬元/㎡在成都市中心買房。

成都的市場變得魔幻起來。

走紅的老房子：

成交周期縮短，價格重回2023年

因為在中介行業(yè)工作的原因，孫先生身邊常常有人咨詢房子的事，但最近，他發(fā)現(xiàn)了一個現(xiàn)象：二手市場上，50㎡左右、總價60萬左右的房子越來越少，2000年以前的老房子，在售的房源面積在變大。

“感覺50㎡左右的老房子被越來越多人盯上。”越來越多人關(guān)注老小區(qū)，且戶型更小越吃香。

關(guān)于成都2000年以前的老房子，貝殼研究院西南分院有這樣一組數(shù)據(jù)：

2023年，這類老房子的成交套均總價為91.746萬元，套均面積為75.39㎡，均價12169元/㎡，成交周期161天；

2024年，老房子成交的套均總價86.22萬元，套均面積74.56㎡，均價11563元/㎡，成交周期161天；

2025年一季度，老房子成交的套均總價88.50萬，套均面積73.63㎡，均價12019元/㎡，成交周期158天。

拉通來看，2000年以前的老房子正在呈現(xiàn)的趨勢是——成交周期越來越短，經(jīng)歷了2024年的價格低谷后，今年的成交單價開始反彈。

成都玉林的老房子

要知道，這類老房子此前一直在市場上成交困難，雖然單價不高，但長期價格穩(wěn)定，跌漲幅都很有限。但現(xiàn)在，這類房子卻在整個市場中表現(xiàn)亮眼——大多數(shù)房子的價格還在回調(diào)期，但老房子的價格已經(jīng)回到2023年的狀態(tài)，且熱度正在變高。

老房子的價值邏輯：

有人買來裝理想的生活，有人盯上背后收益

是誰在買走老房子？

在社交平臺上，爆改老房子的裝修貼子流量賺足了流量，用低總價買房，然后爆改一番，也能裝下理想的生活。

一名資深經(jīng)紀人介紹，買走老房子的人主要分為三類：一部分是因為市中心的學區(qū)資源，用于小孩讀書；一部分人主要是買來自住；還有一部分則是看中老房子的低總價與高租金帶來的高回報率。

“老房子占據(jù)的地段優(yōu)勢，能夠給年輕人提供更便捷的城市生活，因此，不少年輕人選擇買下老房子改造后自住，成本不高，且能夠按照自己的需求改得很舒服；買走老房子出租的投資者們，同樣盯上了年輕人群體，把房子改造后用于出租，成為年輕人在成都的第一站，這是被許多人忽視的優(yōu)質(zhì)投資。”這名經(jīng)紀人這樣介紹他的客戶購買邏輯。

社交媒體上的“老破小”改造成為流量密碼

關(guān)于老房子的投資邏輯，在社交平臺上，有人算過這樣一筆賬：

一套57萬元總價的老房子，加上稅費中介費最終花費60萬左右，改造裝修花了18萬左右，現(xiàn)在這套房子的月租金達到5450元。按照這一算法，他的投資回報率達到8.4%左右。這樣看來，實際收益已經(jīng)很高。

事實上，買老房子的人，還有另一種算賬模式。

裝修博主蘇女士年初以總價60萬元，首付不到10萬元買下了一套二手房，貸款50余萬，年限為30年，每月月供在2300元左右，裝修預計10萬出頭，而她預判這套房能租4000元左右。也就是說，這套房子她前期僅需投入20萬元，后期租金不僅能覆蓋月供，還有有盈余。

此前，蘇女士為了小孩讀書，買下了一套青二老房子改造后在網(wǎng)上走紅。因此，她買下了第二套老房子，準備裝修后出租：“我現(xiàn)在住的這套房子很多人愿意出高價租，所以我準備再裝一套總價不高，但租金收入比較可觀。”

蘇女士改造后的房子

但這類房子如何保證有穩(wěn)定的租客，是存在的風險點。一位買了老房子的業(yè)主告訴發(fā)哥，他更愿意簽3年以上的租賃合同，對于租客來說，能夠長期不漲價，對于自己而言，則能夠保證有穩(wěn)定的收益。

經(jīng)紀人告訴我們，因為現(xiàn)在首付比例和貸款利率的下調(diào)，買了老房子用于出租，實際上的花費僅為20-30萬，“目前二環(huán)內(nèi)的老房子，大概單價在1萬元出頭，玉林部分外立面改造的老房子單價較高，能達到1.1-1.3萬元/㎡左右。”

什么樣的老房子更受歡迎？他給出了三個關(guān)鍵點：

1、生活配套方便，小區(qū)要有便捷的商圈，靠近地鐵是首選；

2、戶型好。戶型方正、易于改造的房子，無論是對于自住者還是投資，都能夠有更大的發(fā)揮空間。

3、多數(shù)總價在50-70萬元左右。因為這一總價段的房子，能夠更好的控制成本，且大概戶型也在50-70㎡左右，更利于將空間利用到極致。

購買此類房子，這些問題需要注意

表面上看，低花費就能撬動一套房產(chǎn)，并且還能擁有較高的收益，買老房子似乎是在買房時很值得的選擇。但事實上，購買老房子背后，也有許多注意事項。

首先，由于老房子的房齡較大，內(nèi)部的線路、以及裝修都老化了，需要考慮房子重裝面臨的問題。上述的投資，都是基于“爆改老房子”之后產(chǎn)生的收益，而如何在保證安全實用的基礎(chǔ)上控制裝修花費，這是一重考驗；

其次，購買老房子后，就要做好長期持有的準備，目前的老房子成交周期在158天，雖然這一時長并不算長，但由于老房子的價值空間有限，很難做到通過降價來達成快速成交；

同時，單價萬元左右就能買到地段較好的老房子，但這些房子都沒有地下車庫，甚至車位都很少，也幾乎沒有綠化，要做好接受幾乎沒有小區(qū)環(huán)境和停車難的準備。如果能買到進行改造后的房子后期的居住舒適度將大幅提高。

成都改造后的老小區(qū)

最后，老房子的價格十分穩(wěn)定，雖然跌幅不大，但也意味著它很難有漲價的空間，不適合抱著房產(chǎn)增值的心態(tài)買入。

主編：余鴿

編輯：王榮碧

圖片來源：成都商報資料庫/IC photo/圖蟲創(chuàng)意/視覺中國

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