4月7日，2025年青島第二批次枯桃地塊在清單發(fā)布后火速上線！地塊容積率上調(diào)至1.5后，起拍樓面地價較去年下調(diào)2989元/㎡，降至17576元/㎡。起拍總價增至7.91億元！

LS0604-018地塊位于棗山東路以北、枯桃三號路以東，住宅用地，占地面積約3萬㎡，容積率1.5，建筑面積約4.5萬㎡，建筑密度28%，綠地率30%。競買保證金3.16億元，比例為40%。

競買人可單獨申請競買，也可聯(lián)合申請競買。不接受個人報名參與競買。網(wǎng)上拍賣開始時間：2025年4月27日上午9:30。

目前項目出讓文件已經(jīng)發(fā)布，值得注意的是，根據(jù)最新發(fā)布的出讓文件，地塊限高依然是36米以內(nèi)。

地塊周邊配套情況

1.周邊項目：地塊西側(cè)為桃源居、北側(cè)為枯桃安置區(qū)。

2.教育：地塊東北側(cè)為枯桃小學(xué)。

3. 醫(yī)療：西南向約1500 米為在建山東中醫(yī)藥大學(xué)青島附屬醫(yī)院。

4.交通：地塊南側(cè)為棗山東路、地鐵4號線，西向依次為新卓路、松嶺路、藍(lán)谷快線。

從基礎(chǔ)數(shù)據(jù)來看，值得注意的有3點：

①、該地塊的容積率由去年四批次的1.2，上調(diào)至1.5。雖容積率有所上調(diào)，但1.5的容積率仍是張村河板塊大開發(fā)以來出讓地塊中容積率最低的住宅用地。也是在近幾年青島主城區(qū)土拍史上，較為難得的低密，含金量可見一斑。地價也有所下調(diào)，降低成本，起拍樓面地價較去年下調(diào)2989元/㎡，降至17576元/㎡。

（客廳挑空示意）

此外，依據(jù)自然資源和規(guī)劃局去年9月份發(fā)布的第二批土地新政，若該地塊開發(fā)定位為具有挑空設(shè)計、私家庭院、多陽臺、架空層等特色的住宅，將有望打造出超高得房率的高端低密改善型項目，從而在張村河現(xiàn)有在售樓盤中形成產(chǎn)品差異化競爭優(yōu)勢。

（四代宅示意）

更甚者，該地塊有潛力成為張村河板塊的首個“第四代”住宅項目。

②、此次出讓的枯桃地塊作為板塊內(nèi)容積率最低的項目之一，自然具備了極高的稀缺性。然而，需要注意的是，該地塊距離張村河的核心配套相對較遠(yuǎn)，這可能會使得其享受到的配套設(shè)施紅利相對減弱。這一地理位置上的不足，或許將成為該項目在開發(fā)過程中需要克服的一個挑戰(zhàn)。

③、地塊北側(cè)緊鄰張村河水系，南側(cè)即是高爾夫球場，自然條件優(yōu)越，極適合打造高端產(chǎn)品。枯桃地塊的出讓，也正式宣告著張村河低密時代的開啟！它的開發(fā)是否能夠為青島樓市帶來劃時代的變革，讓我們拭目以待。

從板塊市場情況來看：

作為青島樓市標(biāo)桿板塊，張村河這幾年的成績可謂是有目共睹。

截至目前，張村河板塊的新房新增量和成交量均穩(wěn)居前列，成交貨值位列主城區(qū)第一！網(wǎng)簽套數(shù)位列TOP3，僅次于東李世園、科技大學(xué)-洛陽路！套均成交總價614萬元/套，僅次于市南嶗山沿海一線！

在市場庫存方面，張村河板塊目前的可售房源存量約為3016套，占據(jù)了主城區(qū)總庫存的20.8%。這一數(shù)據(jù)預(yù)示著在2025年，張村河板塊將繼續(xù)在房地產(chǎn)供應(yīng)和銷售領(lǐng)域扮演關(guān)鍵角色。

目前張村河出讓地塊基本都在南岸，加上此次計劃出讓的枯桃地塊，南岸共計出讓7宗地塊，北岸僅出讓大宇一宗地塊。目前張村河板塊在售項目有海信君璽、海信璟悅、魯信有鄰花園、嶗山尚境、越秀青鐵和樾府、盛世悅府（原名靜山悅園）、海信臻悅等項目，北岸大宇地塊目前尚未入市。

但值得注意的是，目前張村河板塊除盛世悅府（原名靜山悅園）有洋房產(chǎn)品在售外，其他基本都是小高、高層產(chǎn)品，此次出讓的枯桃地塊，恰好彌補了板塊低密產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)缺失，讓我們對張村河板塊產(chǎn)品力的升級，有了更高的期待。

其他說明：

1.競得人若非嶗山區(qū)工商注冊企業(yè)，須在簽訂《成交確認(rèn)書》之日起30日內(nèi)將公司注冊至嶗山區(qū)或在嶗山區(qū)成立獨立法人資格的全資子公司（子公司如有違反本拍賣出讓文件、土地出讓合同約定等違法違規(guī)行為，原競得人和子公司股東應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任），并由其作為主體開發(fā)建設(shè)。

2.就海綿城市建設(shè)要求，執(zhí)行《青島市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)青島市海綿城市規(guī)劃建設(shè)管理辦法的通知》（青政辦發(fā)〔2020〕20號）及主管部門發(fā)布的技術(shù)導(dǎo)則等文件。

3.住宅小區(qū)智慧化配置執(zhí)行《關(guān)于加強和規(guī)范我省居民小區(qū)電動汽車充電基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的通知》（魯發(fā)改能源〔2020〕1254號）《關(guān)于進一步明確和落實住宅小區(qū)智慧化基礎(chǔ)設(shè)施配置條件的通知》（青建發(fā)〔2021〕7號）等文件。

4.其它配套等事項按相應(yīng)主管部門有關(guān)文件要求執(zhí)行。

土地使用權(quán)人應(yīng)積極推進應(yīng)用潔凈能源及資源循環(huán)利用、節(jié)能減排、供熱非煤化等技術(shù)。

5.推進我市“交房即可辦證”工作，具體按青島市自然資源和規(guī)劃局、青島市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、國家稅務(wù)總局青島市稅務(wù)局《關(guān)于加快推進“交房即可辦證”便民服務(wù)常態(tài)化的通知》（青自然資規(guī)字〔2021〕65號）以及青島市嶗山區(qū)自然資源局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、稅務(wù)局、嶗山規(guī)劃分局《關(guān)于印發(fā)嶗山區(qū)“交房即可辦證”實施方案的通知》（嶗自資字〔2022〕27號）等文件執(zhí)行。

6.按照《青島市市區(qū)公共服務(wù)設(shè)施配套標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)劃導(dǎo)則（2023年試行版）》等文件集中配建的“鄰里坊”等公共服務(wù)設(shè)施配套，建成后按規(guī)定無償移交給區(qū)政府指定的行政主管部門或?qū)俚亟值擂k事處（配套等具體要求按青島市、嶗山區(qū)有關(guān)政策執(zhí)行）。

2025年，青島該不該買房？