這兩年，有不少商業大鱷黯然退場，淪落到賣港島半山豪宅抵債，比如高銀集團潘蘇通、祥祺集團陳紅天。從坐擁豪宅超跑、私人飛機，到破產清算、財富化為灰燼，大佬們的財富盛宴，用了不過十幾個春秋。

文丨金融八卦女作者：澍野

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“一代酒王”敗走香江，只能賣頂級豪宅抵債？

最近，白酒大佬梁國興以4.8億港元，賤賣中國香港半山豪宅抵債，折合人民幣約95萬元/平方米，創下近10年“銀主盤”（指被回收后再放到市場銷售的房產）成交紀錄。

早年，梁國興抱緊五糧液大腿，靠白酒分銷生意賺瘋了。據說在鼎盛時期，他坐擁私人飛機，獨家經銷商的大單都是以億為單位。那么，他又怎么淪落至此呢?

原來，在白酒行業周期調整中，梁國興因囤貨而巨虧，轉型B2B平臺又失敗，最終導致公司退市，還欠了一屁股債。

事實上，這兩年，有不少商業大鱷黯然退場，淪落到賣港島半山豪宅抵債，比如高銀集團潘蘇通、祥祺集團陳紅天。從坐擁豪宅超跑、私人飛機，到破產清算、財富化為灰燼，大佬們的財富盛宴，用了不過十幾個春秋。

而故事的B面是，風水輪流轉，有人賤賣豪宅，就有人抄底撿漏。

今年3月，歌壇天后鄧紫棋就花8500萬港元，半價抄底中國香港東半山的兩套復式豪宅，總面積有4960平方呎。這個老牌豪宅還曾吸引梁朝偉、劉嘉玲等名人租住......

1.

/“一代酒王”敗走香江：

4.8億豪宅被賤賣，曾開私人飛機掃貨 /

最近，“一代酒王”梁國興，位于香港香島道33號的超級豪宅，被以4.8億港元甩賣了，折合人民幣約95萬元/平方米，創下近十年香港住宅“銀主盤”成交紀錄。

但在香港這種寸土寸金的地方，這棟豪宅其實被折價了1.2億港元，掛牌價原本是6億港元。這個豪宅2004年落成，由新世界發展開發，業主包括新鴻基家族、李錦記家族等。

2005年，梁國興以1.68億港元，買入這棟超級豪宅。2017年，豪宅被抵押給廣東信貸有限公司。前前后后算起來，這棟豪宅至少被抵押了4次，梁國興的窘境也暴露無遺。

▲香島道33號項目，圖源：中原地產

而當年，梁國興的銀基集團，可是風光無限。不僅是五糧液的最大經銷商，還是唯一一家同時代理“四大名酒”五糧液、茅臺、瀘州老窖、汾酒的超級巨頭。

據說鼎盛之時，梁老板都坐私人飛機，帶著高管們去各大酒廠“掃貨”，可以說是財大氣粗。

早在1997年，梁國興就從廣東來到中國香港，成立了銀基集團。一開始就拿下了五糧液在東南亞的經銷權，從此開啟了和名酒的“蜜月期”。

2000年，梁老板更是一口氣拿到了五糧液10年總經銷權，成了五糧液最大營運商。之后的幾年，他又陸續拿下了五糧液各種高端酒的經銷權，稱得上是“五糧液背后的男人”。

早些年，銀基集團的生意模式“簡單粗暴”：從酒廠低價拿貨，再高價賣出去，賺取差價。用業內人士的話說，就是“躺著賺錢”。

2009年，銀基集團成功在港股上市，融資超過10億港元，超額認購44倍，妥妥的“酒業連鎖第一股”，市值一度突破百億。

嘗到甜頭后，梁國興四處“攻城略地”，把瀘州老窖的“國窖1573”、汾酒的高端系列等獨家經銷權，統統收入囊中。

▲梁國興

2013年，茅臺開放經銷權，銀基集團趁機拿下東歐幾個國家的經銷權，涉及波蘭、匈牙利、捷克、斯洛伐克及保加利亞等。

彼時，手握這么多獨家經銷權，梁老板那叫一個牛氣。銀基集團工作人員曾透露：

500萬元以下的訂單，他們根本不接。

直到2012年，白酒行業進入“冰河時代”，高端酒賣不動了，不少酒企的業績直接“腰斬”。靠著名酒吃飯的銀基集團，日子也開始不好過了。從2013年到2016年，銀基集團累計虧損8億多港元。

面對巨額虧損，梁國興把鍋甩給了“銷售策略”。說是2011年的時候，大家都覺得高端白酒要漲價，于是就瘋狂囤貨。結果市場驟然變冷，高價酒賣不出去，就砸手里了。

2016年，梁國興急了，開始瘋狂“自救”。以前“500萬以下訂單不接”的傲氣蕩然無存，連煙酒店等小微經銷商，都成了他的客戶。

同時，銀基集團還宣布轉型B2B，推出品匯壹號·云合伙平臺，號稱要在三年內實現300億銷售額。為了這個平臺，梁國興帶著團隊，在全國23個城市連續巡演。

▲轉型B2B

但僅僅一年后，經銷商就紛紛吐槽：“商城性價比低，售價比線下還貴，根本做不起來。” 于是，“品匯壹號”很快就涼了，留下一堆爛攤子。

由于建平臺燒了不少錢，銀基集團的業績繼續虧損。從2018年到2021年，累計虧損4.75億元。2021年，銀基集團爆發債務違約危機，只能向法院申請破產清算。

同時，在資本市場，“酒業流通第一股”也淪為仙股，2022年5月，銀基集團股票暫停買賣，2023年12月正式退市。

但這還沒完。梁國興現在官司纏身，一堆債主等著他還錢呢。根據天眼查，梁國興目前牽涉四宗司法案件。

豪宅顯然已成了燙手山芋，套現回流資金抵債才是正經事。

2.

/深圳頂級富豪栽了：

拿不住亞洲樓王，玩不轉英國商廈 /

事實上，這幾年有不少富豪大佬，都拿心愛的半山豪宅抵債了，深圳頂級富豪陳紅天就算一個。

2023年，陳紅天的頂級豪宅“傲璇”，同樣被接管。“傲璇”曾是亞洲樓王，賣出過96萬港元/平方米的天價，鄰居包括影星關之琳、恒生前行政總裁李慧敏。

2015年，陳紅天和老婆花了3.87億港元，買下這套豪宅，一直住到2023年。豪宅被接管消息曝光后，陳老板的祥祺集團趕緊出來解釋。

當時，祥祺集團表示，公司資金出了點問題，好幾筆大額回款都被客戶臨時悔約，還有一筆大交易，買家在最后關頭突然反悔，導致資金鏈斷裂。

其實，作為祥祺集團老板，陳紅天曾是個有頭有臉的人物。根據《2022胡潤全球房地產企業家榜》，陳紅天身家約355億元人民幣，位居內地第13大地產富豪。

深圳富豪圈知名的“同心俱樂部”，也是陳紅天一手搞起來的。

這個俱樂部里聚集了一大批深圳富豪，包括比亞迪王傳福、順豐王衛、寶能姚振華、星河灣黃文仔、東海黃楚標、佳兆業郭英成等。

2015年，同心俱樂部會員還豪擲8.8億，在福田中心區買了一棟樓，作為俱樂部的永久會址。

當年“寶萬之爭”的時候，陳紅天還公開發文《誰是野蠻人？》力挺姚振華，可見這俱樂部成員的關系有多鐵。

陳紅天算是第一代深圳富豪，早年做裁縫起家，賺到第一桶金。1990年移居中國香港，后來轉戰房地產，在深圳開發了不少項目，包括深圳福田的祥韻苑、龍華的皓月花園等。

之后，他又開始投資各種資產，土地、寫字樓、酒店、礦山，還涉足基金、債券、股票等金融資產，變身“投資狂魔”，積累了不少財富。

轉折發生在2017年，陳紅天跟著他的好朋友張松橋，跑去英國投資房地產。張松橋是港股上市公司中渝置地的老板，地產生意曾做得風生水起，人送外號“重慶李嘉誠”。

當時，陳紅天跟張松橋去英國后，“掃貨”相對比較激進，相繼購入倫敦加拿大廣場20號、丘吉爾廣場5號商廈，并向英國萊斯銀行借取大額貸款。當時利率很低，他覺得租金收入足夠還利息了。

結果沒多久，就遇上了英國脫歐、俄烏沖突、通脹高企、央行加息等風波……于是，倫敦的寫字樓市場一片蕭條，空置率飆升，租金暴跌。陳老板的投資也黃了，租金收不上來，利息卻越滾越高，他只能無奈宣布違約。

而這英國的“坑”還沒填上，他在中國香港的“雷”又爆了。

2015年到2017年，陳紅天在中國香港樓市瘋狂買買買，結果全被套牢了。2023年3月，他位于紅磡的祥祺中心，直接被恒生銀行接管了。

大堂張貼的通告顯示，祥祺中心A、B座和停車場等成為抵押資產，陳紅天在港有83.8億港元房產，全部淪為銀主盤。后來，祥祺中心被公開招標出售，估值70億港元。

禍不單行，從2023年8月開始，陳紅天位于山頂歌賦山道15號的另一套豪宅，也被東亞銀行接管了。這套豪宅，是他2016年花了21億港元買下，現在報價只有7億-8億港元，縮水超過60%都很難出手，陳紅天資金鏈壓力再度加大。

3.

/司機變身福布斯富豪，

排名僅次于劉鑾雄，卻毀于“高樓夢” /

與陳紅天的命運類似，高銀集團老板潘蘇通，也是栽在地產上了。不同的是，潘蘇通的草根逆襲故事，更具戲劇性。

潘蘇通早年是個內地司機，卻意外成了第一波赴港發財的人，巔峰時甚至與中國香港四大家族同列。

2015年，潘蘇通以122億美元的身家，排在《福布斯》香港富豪榜第6位，前面5名分別是李嘉誠、李兆基、鄭裕彤、郭炳聯和郭炳江兄弟、劉鑾雄這樣的頂級老錢家族。

但萬萬沒想到，僅僅7年后，潘蘇通就被迫破產清算了。

2022年10月，他潘蘇通超級學區房項目傲玟，被橡樹資本接管了。這個學區房估值超過170億港元，是當時最大一宗內地富豪物業被接管的物業。

接著，他的其他房產也像多米諾骨牌一樣倒下：九龍灣的前高銀國際中心、緊挨著李嘉誠家的深水灣道75號別墅、和馮小剛做鄰居的半山豪宅富匯豪庭……全都保不住了。

潘蘇通的人生幾經起落。1963年，他出生于廣東韶關，13歲移居美國，1984年回國后，他第一份工作是給領導當司機，同時兼職賣松下電器。攢了點錢后，1993年在中國香港成立了松日集團，主要做家電，生意做得還不錯。

2002年，潘蘇通搭上英皇老板楊受成，收購了香港英皇科技資訊，成功借殼上市進軍港股，改名“松日通訊控股”，主營生產銷售MP3。后來，松日MP3還請來TWINS做代言，靠著廣告打出旗號，在內地MP3市場曾占近一半份額。

6年后，潘蘇通又把這家公司改名“高銀地產控股”，正式轉戰地產圈，同時還收購了一家金融公司，改名“高銀金融”。到了2015年，這兩家公司的總市值，達到了驚人的3000億港元，潘蘇通的身價也暴漲到2000億港元。

但成也地產，敗也地產。

2007年，潘蘇通顯露出更大野心：他斥資20多億在天津拿了一塊地，打算建一個597米高的117大廈，想打造“中國第一高樓”。這個項目曾經轟動一時，拿了12項世界紀錄、10項國家專利。

但潘蘇通的“高樓夢”，實在太燒錢了。2015年因為資金問題，117大廈被迫停工，成了一個爛尾樓。

類似的還有廣州松日總部大樓，2009年開始建，但因為資金鏈斷裂，2018年停工，最后在2023年，被廣州開發區攬新投資，以13.12億元底價接手。高銀地產也在2017年退市。

眼看內地項目不行了，2016年-2018年，潘蘇通又在中國香港拿地，試圖打個翻身仗，甚至不惜借錢建豪宅，項目風險非常大。

2017年，潘蘇通從工銀亞洲貸款72億港元，開發何文田的傲玟項目，計劃2019年10月銷售后回籠資金還貸，但當年銷售不佳。

2018年，潘蘇通靠著與李嘉誠的關系，把九龍灣的高銀金融國際中心，抵押給李嘉誠家族的長實集團，貸了102.3億港元，用來還銀行債務。

但到了2019年末，潘蘇通的資金已經周轉不靈了。高銀金融的有息負債高達154.83億港元，可變現的資金只有25.5億港元，資金鏈非常緊張。

2020年，他因債務問題被中國信達告上法庭。2021年，他的財富大幅縮水，銳減到18億美元。2022年他被裁定破產。2024年，他又因債務問題，被再次告上法庭……

回頭來看，不管是如今的梁國興，還是潘蘇通、陳紅天，這些富豪的的失敗路徑都驚人地相似：

高杠桿擴張、錯誤判斷市場周期、流動性管理失控。他們即使坐擁頂級豪宅資產，過度依賴抵押融資，又缺乏風險對沖，仍會導致財富崩塌。

而風水輪流轉，半山豪宅見證著財富更迭，它也總會迎來新主人。

2025年3月，歌壇天后鄧紫棋豪擲8500萬港元，買下了東半山黃泥涌峽道利安閣的豪宅，總面積4960平方呎，與李嘉欣的姐夫一家做鄰居......大佬們曾經瞧不上的明星們，如今卻成了他們羨慕的對象。

參考資料：

《五糧液大商銀基集團退市，起底背后的梁氏家族》，藍鯨財經

《白酒大商梁國興，4.8億港元賣豪宅抵債》，時代財經

《深圳神秘富豪“踩雷”英國商廈！自住豪宅被拍賣，曾是亞洲樓王》，中國基金報