文/狗蛋本蛋

成都有條玉林路。

自從趙雷唱火了《成都》，這條路就成了游客打卡點。

有人總結，春熙路是成都的面子，玉林路是成都的里子，是成都人慢生活的縮影。

上海楊浦有條榆林路。

榆林路在內環內，原來周邊很多歷史建筑和老舊小區，煙火氣十足。最近幾年板塊動遷，煙火小巷沒了，取而代之的將是豪宅區。

2023年底，中信泰富（87%）聯合楊浦國資（13%），以超114億總價在這附近拿下4宗地，樓面價每平超過6.3萬元，如果算上配建和辦公自持等限制性條件，隱形樓面價還要高出不少。

最近，中信泰富公示其中一宗地（平涼街道8、9街坊）的項目設計方案，住宅部分擬建5幢16-17F高層，主力戶型 99-220㎡，網傳：

售價將沖刺16萬/㎡。

其它3宗規劃低密別墅，單價預計超20萬。

按照網傳價格算下來，最低的一套房子都要1500萬以上。想象一下，以后走在榆林路上的，“含富人率”得多高？

該板塊所在的楊浦濱江區域，屬于上海2035總規劃里中央活動區的范圍，規劃起點很高。但市民們無法理解，高逼格規劃下，榆林路部分路段人行道卻窄得可憐。

圖片源自網絡

根據公示的方案，中信泰富項目將貼著道路紅線建裙樓，與歷史保護建筑對齊，現暫為上圖所示的紅色外墻。

如此一來，人行道將變得逼仄，狗蛋根據多張網圖目測，人行道寬度在1.45米~1.55米。

住建部發布的《城市道路交通規劃設計規范》規定，人行道寬度按人行帶的倍數計算，最小寬度不得小于1.5米。

2016年發布的《上海市街道設計導則》提出，臨圍墻的行人道，建議步行通行區寬度為“1.5-2米”。

如果狗蛋目測準確，那么，這條人行道似乎摸到最低標準了？

圖片源自網絡

但實際感受并非如此，人行道沿路有燈柱、電線桿、路牌、樹木等障礙物，擠占了留給行人的空間。

再加上非機動車占道行駛，人車時常狹路相逢，對老弱病殘群體很不友好。

在老舊街區，因為歷史規劃跟不上，人行道狹窄是通病。現在的問題是，該板塊已經啟動城市更新，大范圍動遷就是為了改變城市落后樣貌，然而，房子煥然一新了，房價拔高一截了，人行道卻留在了上世紀。

因此，有市民提出異議，認為中信泰富項目“0退距”建房不合理，他們向有關部門投訴，得到的回復是：因“歷史保護建筑”無需退距。

捋一捋其中的意思，應該是想說，歷史保護建筑無需退距，中信泰富貼著歷史保護建筑蓋樓，不退距也沒問題。

有市民在小紅書發帖呼吁領導們，來榆林路現場走一走。

他們腦海里有很多問號：

犧牲21世紀居民的安全與便利，去匹配破舊不堪的“歷史建筑”，是城市文明的進步還是倒退？ 相比于建筑值不值得保護，更應該探討的是，完全新建的建筑不退界，不考慮道路通行的適宜寬度和人性化設計的尺度嗎？那么城市更新的意義在哪里？

狗蛋說，城市更新確實應該考慮歷史保護與現代功能的平衡問題。

歷史建筑保護是城市規劃重要內容，但也不能忽視現代城市功能需求。

比如類似中信泰富這類地塊，是不是可以在保護歷史建筑的同時，新建筑通過合理退讓、巧妙設計，為現代生活預留充足空間？

而不是讓早期規劃缺陷導致的通行風險循環下去，否則，城市更新意義何在？

衛健委讓大家要做好體重管理，狗蛋開玩笑說，這樣的人行道是在響應號召吧，讓胖子無法從容通行，簡稱“瘦身通道”。

那些計劃買中信泰富項目的人，要從現在開始控制體重了。

尤其是買小高層地塊的業主。

該宗地按規劃要求，辦公占比48%、商業15%、住宅37%，人流量會比普通住宅地塊大，商住混合會帶來人流雜亂問題，最不缺的就是擁擠的人潮。

至于開發商中信泰富，這家房企有點意思，上限和下限之間的空間很大。就看它打算怎么做。

2016年中信把子公司中信地產股權、中信泰富在國內的住宅地產打了個包，作價310億元賣給中海。

中海反過來轉讓上海、南京、沈陽等地多個商業項目給中信。那時候，業內以為中信會退出住宅開發，專攻商業地產。

沒想到最近幾年，中信借著中信泰富的牌子又殺回來了，接連在廣州、無錫、青島、南京、蘇州、上海等一二線城市核心板塊拿宅地，銷售額也回歸百強。

2023年底，中信泰富拿下楊浦濱江四宗地時，外界還是挺震驚的。

再次回歸住宅開發，中信泰富并不認為自己是普通開發商，打著的旗號是“城市運營商”，官宣文章稱：

將“與城市共生共發展”的美好初心，沉淀在城市開發與賦能的每個階段。

狗蛋說，賦能城市發展的真諦，或許不在于玻璃幕墻與歷史磚墻的無縫對接，而在于讓市民們可以從容地在榆林路上走一走。