中指研究院訊：4月3日，上海發布2025年四批次集中供地出讓公告，共推出5幅用地，5月9日出讓。5幅用地分別位于虹口區、楊浦區、松江區、青浦區，供地繼續保持中心城區與郊區結合、優先供給區域內優質土地的特征。虹口區推出四川北路多用途組合用地，楊浦區、松江區、青浦區分別推出東外灘、松江新城東區、青浦北部單幅住宅用地。

圖：四批次集中供地位置分布

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5幅用地建設用地總面積約10.1萬m2，規劃建筑總面積約23.7萬m2，起始總價約84.1億元，平均起始樓面價為35482元/m2。其中:

• 虹口區四川北路多用途組合用地分為1幅住宅地塊和1幅商業、文化地塊，住宅地塊建設用地面積約0.4萬m2，規劃建筑面積約2.3萬m2，容積率6.2，起始價約20.2億元，起始樓面價為87997元/m2，商業、文化地塊建設用地面積約0.7萬m2，規劃建筑面積約0.9萬m2，容積率1.39，起始價約1.3億元，起始樓面價為14699元/m2；

• 楊浦區東外灘地塊建設用地面積約2.1萬m2，規劃建筑面積約5.3萬m2，容積率2.5，起始價約33.6億元，起始樓面價為63500元/m2；

• 松江新城東區地塊建設用地面積約4.2萬m2，規劃建筑面積約9.8萬m2，容積率2.3，起始價約20.5億元，起始樓面價為21000元/m2；

• 青浦北部地塊建設用地面積約2.7萬m2，規劃建筑面積約5.4萬m2，容積率2.0，起始價約8.4億元，起始樓面價為15500元/m2。

表：四批次集中供地出讓信息

來源：中指研究院整理

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上海土地市場月報2025年3月

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▌虹口區四川北路多用途組合用地

圖：虹口區四川北路多用途組合用地地圖

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虹口區四川北路多用途組合用地所處的四川北路板塊屬于上海中央活動區的一部分，高度融合發展商業商務、文化休憩等功能，既凸顯文化特質，又營造優質服務，未來或可持續吸引人口流入。

該組合用地中的hk196-08地塊為純住宅地塊，hk196-06地塊近期經歷了用地性質調整，由原來的住宅+商業+文化用地調整為商業+文化用地，目的或是為了提升四川北路板塊整體的商業品質，增強四川北路板塊的中央活動區功能。周邊軌交便利，10號線四川北路站直線距離僅300m；生活配套完善，利通廣場、壹豐廣場（四川北路店）、三甲醫院上海市第一人民醫院（北院）、四川北路公園等距離較近，市重點華東師大一附中直線距離約2km。

該組合用地周邊在售競品較少，但華潤于2024年11月競得板塊內的虹口區C080301單元hk191A-03地塊，為住宅用地，用地面積約1.43萬m2，容積率3.87，規劃建面約5.53萬㎡，成交金額約51.36億元，成交樓面價92934元/㎡，溢價率11.97%。華潤地塊距離該組合用地直線距離僅200m，未來或形成板塊內的重要競品。

▌楊浦區東外灘地塊地圖

圖：楊浦區東外灘地塊地圖

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東外灘（即楊浦濱江南段）作為上海城市主中心的一部分，基于濱江國際創新帶的規劃定位，未來重點發展的功能為商業商務、文化休閑及生態居住功能，大力推進產城融合、職住平衡，或可持續吸引創新人才流入。

該地塊距復興島直線距離約400m，距黃浦江直線距離約600米，可近距離享受到一江一島的景觀；12號線軌交可輻射至該地塊，愛國路站、復興島站直線距離均小于1km；由老廠房改造而來的上海國際時尚中心距該地塊直線距離僅400m，以其獨特的“工業風”和時尚感豐富了該地塊周邊的商業配套，同時該地塊距區重點上海財經大學附屬中學直線距離僅1.5km。

距該地塊較近的項目有合生創展·縵云上海和中建壹品·外灘源著，合生創展·縵云上海近半年月均去化17套，銷售均價122006元/㎡，而于2025年3月開盤的中建壹品·外灘源著二期推出114套房源，推出均價109000元/㎡，當天去化率達90%。東外灘板塊近1年成交涉宅用地6塊，其中中海于2024年10月競得的楊浦區定海社區K2-04地塊（定海街道134街坊）、楊浦區定海社區G2-5地塊（定海街道137街坊）和11月競得的楊浦區N090602單元K8-05地塊距該地塊最近，總用地面積約4.02萬m2，容積率2.3-2.5，規劃總建面約9.62萬㎡，成交總金額約68.58億元，成交樓面均價71294元/㎡，對應項目案名為中海云邸玖章，擬提供104m2三房和146/148m2四房產品，未來或成為重要競品。

▌松江新城東區地塊地圖

圖：松江新城東區地塊地圖

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松江新城是上海五大新城之一，作為滬杭廊道上的節點，其中心圍繞松江中央公園，重點培育文化、科教等核心功能。該地塊位于松江新城東區，距松江中央公園直線距離約4km。地塊北臨青青旅游世界，近距離享受公園景觀配套；萬達廣場（上海松江店）坐落在地塊西南側直線距離約1km里處，為區域重要商業中心。地塊周邊直線距離3km范圍內近1年未有宅地成交，周邊直線距離1km范圍內無新房在售，未來或可有效增加區域內高品質新房供應。

▌青浦北部地塊地圖

圖：青浦北部地塊地圖

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地塊距示范區線趙重公路站（在建）直線距離700m，趙重公路站（在建）往北為重固鎮核心生活區，重固鎮生活配套可輻射至地塊。地塊周邊直線距離3km范圍內近1年成交1宗宅地，直線距離約300m，地塊名稱為青浦區重固鎮福店路東側36a-01地塊，2024年8月由保利底價摘得，用地面積約1.40萬m2，容積率2.0，規劃建面約2.80萬㎡，成交金額約4.29億元，成交樓面價15300元/㎡，對應項目為保利虹橋和頌·IN255。

周邊直線距離1km范圍內主要在售樓盤為保利虹橋和頌（含保利虹橋和頌·IN255）、大名城映辰、大名城映辰二期、新長寧水韻名邸，其中保利虹橋和頌（含保利虹橋和頌·IN255）和大名城映辰二期在地塊北側，距離重固鎮核心生活區更近，去化較快。保利虹橋和頌（含保利虹橋和頌·IN255）2025年3月去化43套，銷售均價38369元/m2；大名城映辰二期2025年3月去化27套，銷售均價34729元/m2；大名城映辰和新長寧水韻名邸在地塊南側，距離重固鎮核心生活區更遠，去化較慢。大名城映辰2025年3月去化2套，銷售均價35138元/m2；新長寧水韻名邸2025年3月去化9套，銷售均價32627元/m2。

總結

上海四批次供地各地塊各有千秋，房企可綜合考量自身資金安排、項目上馬標準、地塊本身條件，選擇適合的地塊進行參拍以補充土儲。此外，房企應根據新的住宅項目規范，重點提升產品力，打造出滿足購房者需求的“好房子”，以優質產品促進房地產市場健康平穩發展。

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