有段時間沒關注掛牌市場

最近開始關注是每日的新增掛牌數據有點驚人

不瞞各位說今年過完年回來到現在我們的掛牌市場每日新增量有點嚇人

2月7日到3月31日上海鏈家的每日新增掛牌達到1232套、3月日均新增1254套

我之所以驚訝是因為去年同期的單日新增平均在980套

去年6月（5·27新政首月）、10月（9·27新政首月）的日均新增也不過1100套上下

這些數據都比不過眼下

鏈家成交市占25%上下，掛牌市占更高能達到70%

于是他的新增掛牌變化也讓我們窺探到一點信號

就是此刻全市的掛牌市場好像有點動靜

01

首先全市掛牌普漲，但我更擔心外環外

新增掛牌激增之后接下來該看的就是市場存量掛牌，就是日常我們說的掛牌總量

我拉出近兩年的掛牌量發現現在的掛牌量確實蠻高的

從掛牌存量看剛剛過去的3月我們在迎來成交高峰的同時也迎來了掛牌高峰

全市所有中介外展房源去重后總和

今年3月同比去年3月差別不大，但對比2023年3月高出了47%

尤其當我分環線去看這數據的時候真正讓我擔心的還不是什么掛牌量

而是外環外

17.89萬套的掛牌量以內中外環2:2:2:4的比例分配

沒想到外環外的掛牌量幾乎快占據全市掛牌的半壁江山

然而驚人的不是這，是它的增幅

我將剛剛過去3月每條環線的數據拉出來跟三個月份做對比

無論環比、同比、還是對比2023年3月，外環外都是增幅最大的那個

體量大不怕，因為結構如此

增減也不怕，因為市場有高低

但增幅格外大，且每輪增幅里都是領漲式存在就有點壓力了

同樣的掛牌量增長，外環外的增長速度可以來到其他環線的2-7倍

尤其是當你的成交增幅增幅分配是幾乎打平狀態存在的時候，那可想而知

這背后外環外二手掛牌的去化壓力

02

老破小掛牌里的“被拋棄”和“有壓力”

老破小被拋棄的話題不新鮮了，而眼下我們正在目睹它照進市場

為了嚴謹起見這次我們更加嚴格定義了老破小

將同時滿足70平以下、1990年以前的房子定義為老破小

也許這不能做到老破小市場的一一對應，但也最大程度瞄準了老破小房源

當我們拿到這部分房源掛牌數據的時候有點點吃驚

首先它在總掛牌市場的占比呈現趨勢性減少

換句話說它正在逐步逐步退出掛牌市場的大舞臺

也許各位不清楚這背后具體是怎么發生的

占比的減少背后離不開兩點要素：1 其他次新房源的增加、2 自身房源被動遷或者原拆原建等原因造成物理性消失

次新的增加很好理解，隨著時間推移現在2010后的房子、甚至2020后的房子的占比都在逐年增多

動遷這類原因比較典型的比如去年年底動遷的東安新村，這就屬于趨勢性減少的一份子

這類房源隨著上海更深程度城市更新階段未來還會有更多

其次趨勢性減少之外你會看到老破小本身去化承壓的地方在兩頭

內環內和外環外分別是過去兩年里房源量增長最快的兩個地方

這份三個對比維度的數據也有必要轉換成人視角跟各位翻譯一遍

首先3月環比2月數據幾乎沒什么波動，但依然能看得出外環外老破小房源的增量壓力

其次今年3月的同比數據可以看到經過去年5月、9月兩次大的政策節點之后，市場在各環線都有去化

但去化相對更火的是內中環和中外環

最后將數據維度拉長對比現在和兩年前你會看到老破小更真實的改變

內環內是老破小的重度成交區域且去化承壓

外環外這類房源少但去化壓力最大

不過即便如此

各位千萬別覺得價格是跟著壓力走的

在價格的維度老破小依然嚴格遵循地段論，不管是怎么比較

都是內環內＞內中環＞中外環＞外環外

這也算是老破小掛牌意料之外變化里的情理之中

03

三房以上的大戶型進入供應井噴

相比哪個區供應的比較多我們覺得幾室的戶型這個方向各位可能更關心

事實上掛牌房源的變化在戶型這塊也確實變化很大

首先我們需要了解下現在掛牌市場的戶型供應結構

不同于新房市場小三房的極端供應，二手掛牌里兩房才是主流

兩房是全部掛牌市場里43%的覆蓋性存在，幾乎每兩套房源就有一套是兩房

不過變化最大的倒不是兩房

而是三房及三房以上的戶型

環比還看不出

真正的變化是去年開始，你會發現短短1年的功夫三房以上的大戶型的供應量開始劇增

這變化跟2023年對比更明顯，你會發現4房、5房、5房以上的戶型跟過去相比都是翻倍的變化

連帶著市場上的大戶型的掛牌供應也進入井噴

我們去看市場上120平以上各面積段的供應也會找到“共鳴”

尤其其中200平以上房源，它的絕對量還是不多的17萬套的總存量里，它占不到1萬套

但它的變化是最驚人的

從2023年到2025年，200平以上的掛牌量翻了1.5倍

這點各位可以看看身邊的大戶型的供應是不是都如此

新天地的翠湖、陸家嘴的仁恒濱江園、徐匯的尚海灣豪庭和百匯園、長寧的仁恒河濱花園....也許此時此刻沒有太多性價比高的房源

但他們這兩年的掛牌量都進入自己的高峰時間段

井噴供應是否意味著價格降價厲害

其實相反

跟地段論一樣的道理，產品層面也在印證大戶型對資產保值的幫助

從各戶型或者各面積段這兩年的掛牌價來看

越是多室戶型的掛牌價越是堅挺

越是大面積段的掛牌價越是堅挺

總之眼下掛牌市場里的大戶型的供應變化是極其少見的

這背后大概率離不開兩點原因

首先就是高凈值人群的資產變現以及資產置換

其次也有政策的刺激，比如2023年9月放開認房不認貸、當年12月放開的普通住宅、2024年11月放開的增值稅對144平以上的影響等等

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而眼下房東的三種狀態也非常新鮮，尤其是第二種和第三種

如果各位經常出去看房跟各位房東打交道的話就會發現現在市場上主要有三類房東

首先就是特別聽勸的

所謂聽勸就是當自己的掛牌價高于市場價的時候、或者自己急于出售的時候

他都會跟中介小哥非常配合，聽取中介帶來的市場價、然后調整價格

這類房東從去年進入成交高峰到現在都是主流房東之一

我們去看市場上降價房東的占比就能略知一二

其次就是像我這樣的釣魚房東

就是市場好起來了，好奇市場現在是什么狀況

也許我的需求還不是特別明確，但掛牌的事情可以先做起來，反正掛牌也不要錢

萬一市場真有買家愿意呢

哪怕沒客戶也可以用相對高價拱衛下小區的房價門面

這類房東往往客戶遲到也不會生氣、客戶出很離譜的價格也都一笑而過

值得注意的是這類房東有增多的趨勢

你去看現在每個小區性價比房源的絕跡、掛牌價堅挺的多半就是這種原因

最后反應到整體掛牌價上就是掛牌價的回彈

最后就是剛殺入掛牌市場的懵懂型房東

因為剛投入掛牌市場，因為對市場熱度以及自身房源預估出現偏差，特別容易錯過第一個出價客戶

而往往在這樣掛牌高企的市場里，錯過第一個客戶也錯過了最后一位出價客戶

上周末我認識的老靜安負責遠中風華園小區的中介小哥凌晨才回復了一條我白天詢問的消息

他熬到半夜就是因為業主出到了房東心理價位，但房東跳價然后現場談崩

2021年買房的房東想虧少點、客戶也沒義務為房東的高位站崗買單，最后就是中介陪著房東一起成長

最后這兩類房東往往就是會出現在這種市場乍暖的時候

“試試看”的房東變多了也成為市場火了的變相佐證

05

此刻的掛牌市場跟過去兩年我們說的掛牌量高，有點不同

如果說過去兩年的掛牌量更多來自去化速度變慢之后的掛牌庫存走高

那今天的掛牌市場更多是來自外環、來自老破小、來自大面積、多戶型這類改善產品增多帶來的供應增多

這件事其實還蠻重要的

因為庫存走高后的接下來是降價出售的無奈

而供應走高后在成為庫存之前，是房東對價格的觀望會更多，多了道環節也多了一道市場留白期

接下來的市場可能才是真正考驗市場韌勁的時候

以上為正文，來自巧克麗麗

這是真叫盧俊公眾號的第5999篇原創文章