何以解憂

唯有買房

樓姐 | 測評

當下已經(jīng)沒人懷疑豐臺新房市場的內(nèi)卷程度了，關(guān)鍵原因在于豐臺新房去化過于緩慢。?

2024年，豐臺新房市場全年僅成交3356套，這個數(shù)字低于2023年的5265套，那些賣不掉的新房都留在了今年。

新房庫存仍在積累，豐臺土拍也仍在繼續(xù)。豐臺“好房子”的標準同樣是友善的——不但有陽臺，而且內(nèi)嵌，內(nèi)嵌之外再給外陽臺“花池”，從產(chǎn)品角度來看，豐臺新房屬實沒得挑，擁有著同近郊區(qū)新房一般的待遇，但豐臺新房的買入邏輯不能只看產(chǎn)品。

豐臺新房的改善、豪宅類產(chǎn)品保值性和流通性難以保證，各個板塊的學(xué)區(qū)溢價不高，開發(fā)商幾乎都在產(chǎn)品層面內(nèi)卷，從戶型得房率卷到會所，從會所卷到園林。即便如此，市場仍舊不買單。

1月，中海以110.54億元拿下豐臺萬泉寺地塊，隨后又以40.08億元競得西南郊冷庫地塊，兩宗地塊均以托底拿下，其中西南郊冷庫0005地塊樓面價5.8萬/平，萬泉寺地塊樓面價6.2萬/平。

隔壁的北京瑞府樓面價7.03萬/平，端禮著樓面價6.4萬/平，北京悅府樓面價7.3萬/平，三個項目的樓面價均在中海所拿地塊的樓面價之上，中海兩宗地塊的樓面價確實降了不少，但對于中海的新房項目去化幫助有限，因為豐臺各個新房項目實在太難了。

到底有多難？從土拍市場來看，各家開發(fā)商對豐臺新房市場持謹慎態(tài)度，大多選擇以底價拿地，買房人對于豐臺各個板塊的未來預(yù)期也在降低。

我們針對豐臺多個主流板塊的新房現(xiàn)狀進行分析：

1、大紅門板塊，“首都商務(wù)新區(qū)”的定位對于大紅門板塊的新房去化有一定價值，但其現(xiàn)有配套成熟度不高，買入后仍要等待預(yù)期兌現(xiàn)，所以買房人對于大紅門板塊的新房觀望情緒較重；

2、大瓦窯板塊，堪稱豐臺最卷區(qū)域，板塊內(nèi)部的城市界面雜亂、地鐵周邊環(huán)境差，鐵道和路網(wǎng)各種分割，新房項目能做的就是比誰更“特價”，當初對于戶型的豪言壯志已經(jīng)熄火，終究要以板塊論成?。?/p>

3、麗澤商務(wù)區(qū)板塊，作為豐臺為數(shù)不多配套成熟的板塊，依賴南二環(huán)的環(huán)線優(yōu)勢能夠?qū)崿F(xiàn)緩慢去化，北京悅府、北京瑞府等新房項目已經(jīng)去化完畢，中海麗金府、麗澤叁號院互為對手盤，部分面積段重合，導(dǎo)致目標客群會有競爭。

4、新宮板塊，作為豐臺內(nèi)部主要通勤的板塊，板塊內(nèi)新房項目自建發(fā)璟院之后，就開始進入去化緩慢的狀態(tài)，尤其作為TOD項目的森與天成，戶型紛亂、產(chǎn)品一般，頻繁傳來“特價”消息，又頻頻被老業(yè)主“叫?！?。

5、豐臺河西板塊，沒必要探討，建議去看看各家新房的網(wǎng)簽價變化。

麗澤不是海淀

麗澤商務(wù)區(qū)的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃正在逐步落地，目前已入駐大量金融機構(gòu)。雖然帶來不少高薪金融從業(yè)者，但他們在下班后，還是選擇回到西城、海淀。

“職住平衡”未能在麗澤形成閉環(huán)，原因在于金融和互聯(lián)網(wǎng)有著不同的造富邏輯。我們見過太多鐘情于學(xué)區(qū)且現(xiàn)金流充沛的互聯(lián)網(wǎng)從業(yè)者，我們也見過太多從事金融工作，但是月收入僅有萬元左右的剛需客群，金融業(yè)終究只能少量造富。

中海麗金府與麗澤叁號院，二者所面臨的挑戰(zhàn)更多來自海淀。2025年，海淀已經(jīng)或即將入市的10萬+新房項目，包括功德寺、朱房村、樹村等地塊共5個新房項目，無一例外都會對中海麗金府與麗澤叁號院的客群進行分流。

豐臺雖有環(huán)線和產(chǎn)品力優(yōu)勢，但其他方面跟海淀相比，完全不在一個量級，去化也很難像海淀一般高效，甚至要擔心遠在北五環(huán)的海淀新房會吸走客戶，高總價預(yù)算的買房人很難被通勤所困，他們有更想要的。

中海左右互搏

有些地塊開發(fā)商不得不拿。如果不拿，大概率要被后來者背刺；如果拿了，則要做好高庫存、慢去化的心理準備，中海在麗澤的挑戰(zhàn)和困局也正是如此，即便要深耕豐臺，但也算好基本的賬本。

中海麗金府，戶型面積段在135-231平之間，包含136、160、181、203、231平等四居戶型，整體戶型從改善到豪宅都有覆蓋，南向采取花池+內(nèi)嵌式陽臺設(shè)計，北向也有設(shè)備平臺，得房率超90%，預(yù)計單價10.5-11萬/平，135平戶型總價超1400萬。缺點為京九、京滬鐵路線距離項目僅500米，部分樓棟及小區(qū)會有噪音污染。

中海麗澤叁號院，戶型面積段在99-155平之間，包含99、110、140、148、155平等三居、四居戶型，部分戶型帶雙陽臺設(shè)計，得房率同樣超90%，預(yù)計單價9.5-10.5萬/平，雖然由于位置關(guān)系，單價略低于中海麗金府，但在140-155平面積段，中海麗澤叁號院和麗金府仍然是有重疊的。

目前來看，中海麗金府和麗澤叁號院之間一定存在競爭，即便兩個項目都稱對方不是對手，類似的競爭也同樣出現(xiàn)在亦莊的招商璽和招商序之間。

10萬+正在分化

互聯(lián)網(wǎng)和金融都易于造富。

海淀買房人的入場時間與互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的發(fā)展周期強關(guān)聯(lián)，豐臺買房人的金融從業(yè)者占比并不高，更多的是來自西城的購買力外溢和本地置換改善。海淀買房人對于學(xué)區(qū)溢價的接受度更高，豐臺買房人則更看重所謂的“家在二環(huán)”。

海淀新房的運作邏輯套用在豐臺注定會很難。豐臺新房庫存的困境，本質(zhì)是價值與價格錯配，產(chǎn)品既是唯一，但卻又無法成為唯一，中海如果堅持以產(chǎn)品守衛(wèi)價格，中海麗金府與麗澤叁號院的去化困境則難以避免。

中海麗金府和中海麗澤叁號院都不限價，中海手中握有部分定價權(quán)。到底打算做高利潤還是快去化？應(yīng)該是要等開盤后再定，但是等待同樣也是一種冒險。

二者開盤成績的好壞，也很難改變當下豐臺新房市場的庫存問題。庫存量高企的板塊仍將加劇內(nèi)卷，最終要通過數(shù)年時間淡化市場焦點，再以低價方式完成去化。

如果此刻的你，手握現(xiàn)金、認準豐臺。樓姐建議你務(wù)必死盯核心板塊、務(wù)必死盯“好房子”，對于部分庫存高企的外溢板塊，要警惕降價風險和預(yù)期兌現(xiàn)緩慢，守好自己的買入原則。

如果注定有人要為庫存買單，希望不是在座的諸位。

如果你擔心買錯，樓姐一直在。