作者| 高凌朗

　　編輯| 汪戈伐

　　圖片來(lái)自企業(yè)網(wǎng)站

　　3月31日，華僑城A披露2024年年報(bào)并召開(kāi)線上業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)。報(bào)告顯示，這家曾經(jīng)年賺百億的標(biāo)桿房企陷入持續(xù)虧損的困境：2024年?duì)I收544.07億元，同比下降2.40%，歸母凈利潤(rùn)虧損86.62億元，較上年增虧33.42%。

　　要知道，這已是華僑城連續(xù)第三年出現(xiàn)虧損，2022至2024年分別虧損109.05億元、64.92億元和86.62億元，三年累計(jì)虧損達(dá)260.6億元，創(chuàng)下文旅行業(yè)虧損紀(jì)錄。

　　作為"文旅+地產(chǎn)"模式的開(kāi)創(chuàng)者，華僑城曾引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展。然而伴隨房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整，這一模式正遭遇巨大挑戰(zhàn)。

　　一方面，地產(chǎn)銷(xiāo)售斷崖式下滑，房地產(chǎn)板塊簽約銷(xiāo)售額263億元，同比下降41.4%；另一方面，文旅項(xiàng)目需要持續(xù)投入，2024年旗下景區(qū)游客人次下滑至8081萬(wàn)，同比減少13.7%。

　　在債務(wù)和融資方面，華僑城也面臨重大壓力。截至2024年底，有息負(fù)債總額達(dá)1304億元，其中短期債務(wù)約404億元，占比31%，而貨幣資金僅134億元，現(xiàn)金短債比僅為0.33。

　　雙主業(yè)同時(shí)探底 華僑城的商業(yè)模式似乎需要改變了。

　　

　　華僑城的盈利模式曾被業(yè)內(nèi)稱為"以房養(yǎng)園"——利用文旅項(xiàng)目帶來(lái)人氣，提升周邊地產(chǎn)價(jià)值，再以地產(chǎn)銷(xiāo)售利潤(rùn)支撐文旅投資。

　　這種循環(huán)曾帶來(lái)高額回報(bào)，2018至2020年間，華僑城連續(xù)三年凈利潤(rùn)超百億。然而，這一模式在當(dāng)前房地產(chǎn)寒冬中遭遇嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。

　　從年報(bào)數(shù)據(jù)看，華僑城地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率從2022年的21.86%急劇下滑至2023年的11.54%，2024年仍維持這個(gè)水平。

　　仔細(xì)分析，市場(chǎng)供需失衡導(dǎo)致一二線城市項(xiàng)目去化周期延長(zhǎng)，企業(yè)被迫降價(jià)促銷(xiāo)，疊加土地成本、建材人工費(fèi)用上漲，項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)毛利率同比下降，直接壓縮利潤(rùn)空間。

　　華僑城的文旅板塊同樣不樂(lè)觀，2024年文旅綜合業(yè)務(wù)毛利率降至14.34%，與2021年的32.36%相比，四年累計(jì)下滑18.02個(gè)百分點(diǎn)。

　　雖然華僑城布局了北京瑪雅海灘水公園、深圳前海歡樂(lè)港灣等新項(xiàng)目，但重資產(chǎn)、長(zhǎng)周期的運(yùn)營(yíng)模式導(dǎo)致成本高企，面對(duì)消費(fèi)降級(jí)趨勢(shì)，客單價(jià)難以覆蓋運(yùn)營(yíng)成本。

　　財(cái)務(wù)成本進(jìn)一步加劇了華僑城的困境，2024年財(cái)務(wù)費(fèi)用飆升至38.21億元，較上年增加24.3%，已連續(xù)四年攀升。

　　從融資結(jié)構(gòu)看，非銀行類(lèi)貸款平均融資成本4.41%、基金融資6.00%，高于行業(yè)平均水平，全年財(cái)務(wù)費(fèi)用支出預(yù)計(jì)占虧損額的40%以上。

　　值得注意的是，華僑城的擴(kuò)張節(jié)奏已經(jīng)明顯放緩。2024年全年暫停了土地獲取，與2023年獲取4宗土地、支付約72億元形成鮮明對(duì)比。

　　華僑城地產(chǎn)2024年虧損30.18億元，比上一年的13.16億元擴(kuò)大了近17億元；上海華僑城也出現(xiàn)了4.39億元的虧損。種種跡象表明，"文旅+地產(chǎn)"的商業(yè)模式需面臨根本性調(diào)整。

　　

　　面對(duì)嚴(yán)峻形勢(shì)，華僑城啟動(dòng)了一系列自救措施。

　　從2023年起，華僑城加速出售資產(chǎn)，包括上海寶格麗酒店、深圳艾美酒店等優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，2024年進(jìn)一步轉(zhuǎn)讓昆山康盛、江蘇融德等公司股權(quán)。

　　市場(chǎng)信息顯示，華僑城對(duì)部分文旅資產(chǎn)實(shí)施連續(xù)降價(jià)方案，如云南文產(chǎn)100%股權(quán)掛牌價(jià)在一個(gè)月內(nèi)三次降價(jià)，從0.46億元降至0.31億元，降幅達(dá)32.6%，顯示出資金回籠的緊迫性。

　　今年1月，華僑城因子公司云南華僑城實(shí)業(yè)4200萬(wàn)元債務(wù)逾期被推至風(fēng)口浪尖。該子公司資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)235.45%，凈資產(chǎn)為-14.25億元，連續(xù)兩年累計(jì)虧損超2億元。

　　雖然最終債務(wù)展期至2025年底，但這一事件成為華僑城經(jīng)營(yíng)狀況的重要縮影，可見(jiàn)我們之前的文章《》。

　　華僑城也在積極探索轉(zhuǎn)型之路，自2018年起，公司發(fā)起多次聲勢(shì)浩大的華僑城文化旅游節(jié)，全國(guó)數(shù)十個(gè)城市、上百個(gè)旅游項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)，推出花橙旅游卡和在線商城"花橙旅游"，試圖形成"品牌+會(huì)員+平臺(tái)"的輕資產(chǎn)模式。

　　在產(chǎn)品創(chuàng)新上，繼"歡樂(lè)谷"之后，華僑城嘗試研發(fā)多種可復(fù)制的產(chǎn)品形態(tài)，如融合生態(tài)加主題樂(lè)園的"東部華僑城"，定位親子娛樂(lè)的麥魯小城系列，以及融合文商旅的歡樂(lè)海岸系列。

　　值得肯定的是，華僑城在現(xiàn)金流管理方面表現(xiàn)不錯(cuò)。2024年公司經(jīng)營(yíng)性凈現(xiàn)金流達(dá)到53.62億元，同比增長(zhǎng)56.67%，連續(xù)第二年保持正值。通過(guò)"631債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控機(jī)制"，平均融資成本從年初的3.89%降至3.62%，在一定程度上優(yōu)化了成本結(jié)構(gòu)。

　　華僑城的困境是傳統(tǒng)房企轉(zhuǎn)型的縮影，短期來(lái)看，公司需要繼續(xù)盤(pán)活資產(chǎn)、重組債務(wù)以穩(wěn)定現(xiàn)金流。

　　長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，華僑城仍需要重新考量商業(yè)模式，打造真正有吸引力的特色產(chǎn)品，降低對(duì)地產(chǎn)輸血的高度依賴。

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