北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

請問，我22年底在廊坊大廠路勁公園上城一期買了一套114平的四室兩廳兩衛的房子，總高16層樓層我們是在三層，帶車位，一梯兩戶。房價是11200一平米，總價128萬左右，找人做貸款還花了1萬五。當時貸款了111萬，月供是6400左右。23年8月交房的。

由于資金緊張目前我還沒有辦理收房，稅費啥的還沒交，所以還沒拿到房本，房子還是毛坯狀態，估計要收房子交稅費啥的還得六萬多塊。路勁公園上城二期今年五月份馬上也要交房了，跟我同戶型的房子二期的價格跌倒了8000一平米。中介說我這套房子現在如果賣的話能賣90萬左右，但是不滿兩年稅費就得交個五萬來塊錢。哎賠慘了!

我想聽聽您的建議，我是現在想辦法收了房子趕緊想辦法賣掉呢，還是再等等看房價能不能再漲漲再賣。也不知道這里房價還能不能再漲了。懇請您能幫我出出主意。

A：

1、我對環京可不熟，大廠都好幾年沒去了，只能簡單說兩句，具體的最好問當地懂行的。

2、這114平的四室是典型的剛需戶型，但我看小區里又有130平疊拼，那說明這小區的品質應該還可以，至少在房齡新的時候不會差。當然前提得是保質按期完工啊，別降低品質。

如果是這種情況，那常規建議是如果不自住，盡量在房齡新的時候出手。因為時間長了就難免小區品質下降，“高品低配”的高品優勢就降低了。對于自住的無所謂，投資的則有可能吃虧。

3、另外我上網看了看這小區的地段兒，好像不是太強。明明北邊就是路勁的陽光城大盤，那為什么在南邊單獨的開發了一個公園上城啊？中間隔了個首鋼的廠子，當時這幫香港人怎么想的？

估計當時是跟首鋼沒談妥土地，所以就先這么開發了。但既然是開發了，就很可能導致中間這塊地就更不好談了，換了誰都得坐地起價。本來工業用地的手續就不好辦，房地產不景氣就更不好辦了。

所以這小區的地段兒不太強，被工業用地四面包圍，在新房階段可以跟接盤的聊未來，但萬一拖的時間長了呢？等小區都老了就不好忽悠了。

4、總之如果是我，在不自住的情況下，不會持有這套房太長時間。不圖多掙錢，為了降低風險也會趁著房齡新出手。

除非是周邊土地被大規模拆遷+轉換性質，否則時間越長越不好辦。但這具體的情況我不清楚，問當地的吧。

另外問問租售比多少？如果“靜態的毛租售比”在700左右，那說明這房價還算合理，當然數值越低越好，越低說明泡沫越少。也就是說，這套房既然現在市場價90萬，租金就不能低于1300，越高說明泡沫越小。如果是簡裝的能租到2000左右，也就是租售比到500左右，那就可以留著等行情，但也別周期太長，別等到花兒也謝了。

僅供參考。

二

Q:

請問，北京如果真的都陽光招生了，那學區房的價格您認為是會漲，還是會跌啊？

A：

1、我認為這政策對房價沒什么影響，甭聽中介瞎忽悠什么“學區房的又一次春天”。畢竟東城區早就是陽光招生了，但溢價率基本沒變化。

而且家長們都是以高考成績作為評判標準的，這代表了學區的整體水平。只要高考成績不明顯下降，那某個區的整體溢價率就不受太大影響。

2、至于是陽光招生還是掐尖兒點招，對房價其實影響不大。這參考海淀吧，連續兩年陽光招生，房價變化很大嗎？畢竟就算是小升初陽光了，高中和大學也不能派位吧？

就算是高中增加校額到校，那其實也不太影響最終的高考。畢竟所有好點兒的中學都是分班分層的，或者說是“走班制”，甚至還有掛靠學籍的呢。這都不是什么秘密，在各學校都是常規操作，既不好查，也很難杜絕。那只要有這些操作存在，那僅僅對小升初做些改革其實影響不是很大。

3、當然，傳說教委也要嚴查掛靠學籍了，但這就看效果吧。在我看來，很多事兒都是潛規則，大家都墨守成規+只做不說=存在即合理。

4、另外在我看來，影響學區房價格的還是入學人數的大趨勢，其他的都屬于細枝末節的微調而已。之所以2013年至今學區溢價高昂且堅挺，根基就是人口高峰期的孩子太多。這期間教育部門出臺了很多打壓學區房的政策了，哪個都比這陽光招生的力度大，但效果很明顯嗎？

5、總之我不認為這政策對房價有太大的影響，只對某些家庭的教育模式或學區選擇有影響而已。但肉爛爛在鍋里，東邊不亮西邊亮，無非是跟圍城似的來回換位而已，總盤子還是那樣兒。除非是來搶飯吃的減少，那才會減少競爭，導致蛋糕縮水呢。

僅供參考。

三

Q:

請問，因為小朋友明年要上小學，現在關注馬連洼，700-800的預算，兩居，裕隆新村和七彩華園推薦哪個？

A：

1、房產的價值由地段兒決定，同一地段兒內，小區性質的常規排序是商品房、公房福利房、保障房政策房，然后是安置房回遷房。

這倆小區不好相比，一個是帶有福利性質的商品房一個是回遷房，一個戶型偏大一個戶型適中，一個人文社區一個鄉村社區，不太好比。相當于說想買車，是買輛老奧迪，還是買輛老捷達？這就看自己的感受吧，注重改善的買七彩華園，注重性價比的買裕隆新村。

2、裕隆新村估計700來萬能買到80多平兩居，租金在8000左右，租售比900。七彩華園最小的兩居室戶型90多平吧？得800多萬起，但租金多不了多少，所以租售比得1000左右。也就是說，裕隆新村從居住角度的性價比更高。

3、總之看自己的主要需求吧，否則不好籠統的比較，兩個小區的特點不一樣。常規建議是先看七彩華園，畢竟是為了孩子上學，那孟母三遷選的未必是房子，而是社區的氛圍。七彩華園早期的很多業主都是中科院航天五院的和一些教授，占了至少一半以上，所以人文氛圍更強一些。

僅供參考。

四

Q:

請問，之前自持一套方莊芳古園老破小已賣掉，最近準備置換成城區次新兩居。因為我們倆上班地點分別在東西城，所以本著能讓其中一個人上班近的原則，看了朝陽四惠、朝青和豐臺麗澤、六里橋附近的房子。目前看感覺朝青可能從租售比、環境上來看性價比比較高，就是去西城實在太不方便。

其他如四惠的城市界面一般 ，醫療配套也不好；豐臺麗澤、六里橋租售比奇差，感覺溢價還是高得讓人難以下手。上述這幾個選擇里，您看哪個板塊會比較好一些？估計五年后可能還有進一步置換的需求。

A：

1、這我好像沒什么可說的吧，幾個板塊就是這現狀，只能是看自己的感受選擇了。

2、我如果建議也是首選朝青啊，然后四惠。而麗澤和六里橋次新小區的溢價就是高，一般都得好幾年才能抹平呢，現階段居住的性價比不太劃算。

3、這我還真沒什么建議，還是看預算吧，如果預算比較高就看看雙井到大望路的，幾個次新小區都不錯，就是貴點兒了。

另外也可以看看石景山的，魯谷的遠洋沁山水，挨著公園，小區環境也挺好，價格走勢至少不落后。現在兩居室應該700多萬左右，租金1萬上下，租售比在正常值范圍內。另外掛牌率一直是低于北京平均值的，所以流動性也應該挺好，出手置換的時候不難賣。

4、其他要不就再看豐臺草橋馬家堡到公益西橋一帶的，很多在西城金融街工作的都在這兒看房。次新的小區也不少，價格走勢和性價比都正常。這里價格相對更合適，7/8萬就能買到很不錯的了。

僅供參考。

五

Q:

請問，我在北京至少看了十多個小區了，在我看來，北京郊區回遷房的質量其實超過很多市區商品房。原因很簡單，回遷房都是村里自己蓋的，那當然要質量好了，否則村民們都不答應。而商品房都是開發商蓋的，他們自己不住，質量能好嗎？

當然回遷房的居民素質確實有的地方不是特別的高，堆破爛占地方破壞小區環境的確實有，但這也都是小部分人，我現在就在回遷房小區上班，業主們都互相認識，小區很和諧，比商品房誰都不認識誰的強多了。所以我認為回遷房的性價比才是最高的，比商品房劃算。

A：

1、您說的我部分認可吧。尤其是質量這方面，只能說少部分回遷房小區的質量確實很好，能超過同時期的部分商品房。主要是早期的回遷房，基本都是以“新農村建設”的形式開發的，不好好蓋的話確實挨罵。

另外質量好的基本都是當年村里有建筑隊的，去外邊承攬工程賺到錢了，那就更應該給父老鄉親的蓋結實房子了。再加上當年的成本低，90年代500塊錢一平米就足夠了，所以那個年代的部分回遷房確實質量好。

但這只是一部分，后來就說不好了，看領導們的良心吧。尤其是哪些外包工程的回遷小區，指不定有什么內幕呢，這就不多說了。

2、回遷房性價比高，這我是完全認可的。或者說在任何一個板塊內，回遷房的性價比都必定高于商品房。

但這就是優劣勢共存吧，之所以性價比高，就說明房價不太高，也就是漲的慢點兒，所以顯的租金高，也就是居住的性價比高了。這沒有什么好不好的，只看自己更重視哪方面。

3、回遷房的社區和諧我也認可，幾代人都一個村子的自然互相熟悉，搭棚辦事兒也有的是。但這也是看自己的喜好吧，有人喜歡熱鬧有人喜歡清凈，有人喜歡煙火氣也有人喜歡仙氣飄飄。房子是用來住的，自己喜歡就是最好的。

僅供參考。

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