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最近問樓市的讀者越來越多了，我只能說，人們的心態(tài)，太容易被調(diào)動(dòng)了。

一會(huì)兒就這樣，一會(huì)兒就那樣。

慧能果然沒說錯(cuò)，不是風(fēng)動(dòng)不是幡動(dòng)，是你們的心在動(dòng)。

從什么地方切入這個(gè)話題呢？從一年前的一個(gè)案例。

一年前，有個(gè)讀者和她先生關(guān)于買房的事情，爭執(zhí)不下，兩口子留言問我。

我寫了一篇文章公示讀者們，也讓其他人作為參考，寫完后，沒想到抬杠的讀者很多，于是我就接連又寫了幾篇。

我說，下跌的過程中，你們有恐懼很正常，但是，當(dāng)我把整件事的決策分析邏輯講透。

有些人，可能就不慌了，就能平靜的看待市場，包括發(fā)現(xiàn)某些局部的機(jī)會(huì)。

一年后，昔日的這個(gè)被選中作為案例的買房讀者，留言講，她賺了一百萬，很興奮，只后悔當(dāng)時(shí)沒多買一套。

我看到你這條近期的留言了，怎么說呢，只能說，只怕這就是散戶心態(tài)吧。

一年前，我之所以建議她們家買入，有兩個(gè)原因。

第一，她基本上符合三核，或者說兩核半，核心城市，次一級(jí)的核心地段，高品質(zhì)改善盤。

第二，她是限價(jià)搖號(hào)的，買入價(jià)很低，雖然周圍二手腰斬，但斬到最后，也沒斬到過她買入的價(jià)格。

那我們來看今年，陽春過后，她說她賺了一百萬。

這個(gè)沒意義的，沒意義在于兩點(diǎn)。

第一，賣掉落袋為安的，才叫賺，浮盈不叫，參考周邊二手房成交價(jià)更不叫，何況去年你留言問我時(shí)，你說你是自住的，自住何來賺不賺？

第二，大幾百萬的投入，才浮盈一百萬，百分之十幾而已，這不就是個(gè)利息錢么？

所以不要因?yàn)槭裁吹赝躅l出，利好不斷，這會(huì)兒早早的就開始后悔自己買少了，當(dāng)初沒有加杠桿。

房地產(chǎn)這個(gè)東西本身就是非常情緒化的，市場情緒高一些的時(shí)候，漲十幾個(gè)百分點(diǎn)不稀奇。

為了局部城市局部區(qū)域的這點(diǎn)事兒，就急了，就想無腦追，甚至覺得要普漲，未免有些失之操切了。

很多讀者有這種著急的心態(tài)我完全可以理解，因?yàn)椴皇悄阒?，是所有人都這樣。

過去的幾年，房地產(chǎn)價(jià)格下行的那幾年里，國內(nèi)持有資金的人，幾乎找不到回報(bào)率像樣的品種。

大家有錢沒地兒投。

你觀察一個(gè)數(shù)據(jù)就能看出來，就是某些國外的品種，或者全球范圍內(nèi)的品種，在國內(nèi)的ETF的溢價(jià)是忽高忽低的。

這什么意思呢？說明國內(nèi)的投資人是集中買入的。

打個(gè)比方，好比X是一個(gè)全球范圍內(nèi)的投資品，你去觀察，它在美國的資金流入逐月差不多。

說明什么？說明這就是普通的資產(chǎn)配置行為，大家心態(tài)很穩(wěn)。

為啥老美心態(tài)這么穩(wěn)？因?yàn)槿ツ晁麄冇X得還有別的地方也是賺錢的，投資可選的類目很多，資金主動(dòng)分流了，犯不著扎堆。

但是你看同一個(gè)X，放到國內(nèi)，資金不是平攤到12個(gè)月平穩(wěn)流入的，而是集中了3次，每次持續(xù)幾個(gè)星期。

那么集中流入的時(shí)間內(nèi)就會(huì)怎樣？就會(huì)出現(xiàn)高溢價(jià)，出現(xiàn)資金買不進(jìn)去擠破門檻的狀況。

可我們想想看，資金為啥這么集中？

說明內(nèi)地投資人，找不到好機(jī)會(huì)，一旦看見哪里扎堆，就跟超市打折大媽排隊(duì)搶購一樣。

你把這個(gè)過去一整年，在全球金融品種上非常普遍的現(xiàn)象，挪到房地產(chǎn)領(lǐng)域里，來說明人們的心情，是非常合適的。

這個(gè)大陽春里搶房的人，他就是看到別人搶，他就急了，就這么點(diǎn)事兒。

至于基本面的分析，他已經(jīng)忘到腦后了。

三核為啥能企穩(wěn)，我去年講了八百遍，今年不想重復(fù)了。

三核以外的地方，莫說漲，即便是想要穩(wěn)，也是需要基本面支撐的。

這個(gè)基本面說白了就是兩漲。

要么漲工資，要么漲福利。

多數(shù)人的消費(fèi)是不可能用拉動(dòng)的方式拉動(dòng)的。

你的月薪，前年1萬，去年9千，今年8千，上個(gè)月領(lǐng)導(dǎo)跟你談公司可能要精減，你來告訴我，怎么拉動(dòng)你的消費(fèi)？

你的消費(fèi)是你的預(yù)期決定的，不是拉動(dòng)決定的。

你前年1萬，去年1萬5，今年2萬，上個(gè)月領(lǐng)導(dǎo)跟你談公司要擴(kuò)大，要招人，要你帶隊(duì)伍，需要拉動(dòng)么？

你自己先飄了。

福利是一個(gè)道理，福利就是尹天仇對(duì)柳飄飄說的那句話：我養(yǎng)你。

當(dāng)你相信了這個(gè)承諾的時(shí)候，你自然會(huì)飄，用不著誰教你。

所以你盯著地王是沒用的。

2016年面粉貴過面包，周圍都可以起來，那是因?yàn)閷脮r(shí)居民部門的資產(chǎn)負(fù)債表，在低位。

如今，和國際上比，都在高位。

若無加薪和福利的作用，居民部門拿什么加杠桿？

我講這個(gè)不是否定在消費(fèi)這個(gè)大方向之下，房地產(chǎn)的作用，房地產(chǎn)很重要。

但是，誰的消費(fèi)？誰的房地產(chǎn)消費(fèi)，這是重點(diǎn)。

你去看下發(fā)達(dá)國家，比如美國。

穆迪的統(tǒng)計(jì)報(bào)告，美國收入最高的10%的家庭的消費(fèi)占比是50%。

也就是說，50%的總商品+總服務(wù)，賣給了10%的家庭，而其余90%，消費(fèi)剩下的50%。

這個(gè)數(shù)據(jù)，10%和90%群體在消費(fèi)上的對(duì)比差，三十年前的時(shí)候，是36%與64%。

我們要看到消費(fèi)的確在抬升，可是，其中10%的人口的消費(fèi)比例抬升得更快。

也就是說，美國過去的三十年來，消費(fèi)增量里的絕大部分，都是傾向于前10%收入家庭的。

這個(gè)道理非常淺顯，因?yàn)楹?0%的人，他賺錢的速度非常慢，你指望他什么？指望他在資產(chǎn)負(fù)債表高位時(shí)，再加杠桿么？

所以地王不是賣給多數(shù)人的。

這些天疊加關(guān)稅的事情，所謂外需不足必然內(nèi)需補(bǔ)，有些讀者覺得這是樓市的重大利好。

你沒有理解錯(cuò)，是利好。

問題是，是誰的利好？

某些出口商，他覺得生意不好做了，干脆關(guān)了企業(yè)買樓以求保值，這種事情08，09年，18，19年都發(fā)生過。

問題是，他會(huì)買什么樓？

他難道會(huì)去買剛需房么？

那他如果不買，和持有剛需房的，有什么關(guān)系？

即便我們討論普宅市場，我們說外需不足內(nèi)需補(bǔ)，補(bǔ)多少？

極限狀況下每個(gè)人每天補(bǔ)七毛錢，按八倍帶動(dòng)率計(jì)算，就可以抵消外需不足部分了。

我們就按極限算，誰買房差這七毛錢？

萬一不是極限呢？萬一大統(tǒng)領(lǐng)撐不了那么久呢？那也許只有兩毛，也許只有一毛。

大哥，這是買房，你當(dāng)是買泡泡糖啊。

所以說，你要看清楚這個(gè)市場分化的很厲害，他的利好不等于你的利好，他的房子不等于你的房子。

你經(jīng)常會(huì)發(fā)現(xiàn)，一個(gè)地王，將來的商品房價(jià)格可能是15萬起，但是隔壁的商業(yè)大平層，同樣的地段，同樣的景色，同樣的高品質(zhì)精裝修，價(jià)格不到5萬。

why？

因?yàn)樾再|(zhì)不同。

人家那個(gè)就是拿來做資產(chǎn)錨定的，商業(yè)大平層不是。

所以我說，如果你不是三核，你是兩核，或者你是個(gè)回遷房老小區(qū)，就算是地王的鄰居，你也不看看里面住的都啥人？

全都是群租，你指望你那個(gè)去攀一攀地王？

發(fā)現(xiàn)問題了么？價(jià)值是定義出來的。

地王為啥可以比隔壁同樣檔次的商業(yè)大平層貴三倍？因?yàn)樗薪鹑趯傩浴?/p>

地王為啥可以比隔壁同樣地段的回遷房老小區(qū)貴三倍？因?yàn)樗槍?duì)的是某個(gè)階層，不是所有人。

你不要看著像，看著像的東西多了去。

你去街頭買個(gè)餅，還能吃呢，幾塊錢一個(gè)，人家大餅，都不能吃，幾萬美金一個(gè)，都叫餅，能比么？

為什么？因?yàn)楹笳呔褪潜欢x出來的金融產(chǎn)品，類似于我們九個(gè)話題里面第五個(gè)話題提到的西漢的白鹿皮幣。

白鹿皮幣為啥可以一當(dāng)四十萬錢？因?yàn)樗潜欢x的。

所以如果你看懂了那天講的財(cái)富底層邏輯，講階層形成的過程，你就會(huì)明白當(dāng)下到了轉(zhuǎn)折口。

當(dāng)居民部門的杠桿加到高位后，消費(fèi)，尤其是高端消費(fèi)針對(duì)的一定是少量的人，那天聊到的分走了67%利益蛋糕的群體。

過去我們覺得50萬以上的車，肯定要買進(jìn)口的，現(xiàn)在呢？

現(xiàn)在國產(chǎn)車?yán)锩?0萬以上的，100萬以上的，都賣得越來越好。

所以，誰告訴你只有紐約可以有幾千萬美金的公寓？我們也可以有的。

但是，這跟多數(shù)人沒關(guān)系，你跟它比鄰而居都沒啥用。

因?yàn)殡S著階層的形成，你將來會(huì)發(fā)現(xiàn)，有些投資品，是一定圈層內(nèi)流通的，有些投資品，才是穿破階層共通的。

通不通的關(guān)鍵在游戲，游戲在升級(jí)，意識(shí)要跟上。
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