4月7日，2025年青島第二批次枯桃地塊在清單發布后火速上線！地塊容積率上調至1.5后，起拍樓面地價較去年下調2989元/㎡，降至17576元/㎡。起拍總價增至7.91億元！

LS0604-018地塊位于棗山東路以北、枯桃三號路以東，住宅用地，占地面積約3萬㎡，容積率1.5，建筑面積約4.5萬㎡，建筑密度28%，綠地率30%。競買保證金3.16億元，比例為40%。

競買人可單獨申請競買，也可聯合申請競買。不接受個人報名參與競買。 競買人可于 2025 年 4 月 7 日至 2025 年 4 月 26 日，下載本次《拍賣出讓文件》及相關資料。權網上拍賣開始時間：2025年4月27日上午9:30。

地塊周邊配套情況

1.周邊項目：地塊西側為桃源居、北側為枯桃安置區。

2.教育：地塊東北側為枯桃小學。

3. 醫療：西南向約1500 米為在建山東中醫藥大學青島附屬醫院。

4.交通：地塊南側為棗山東路、地鐵4號線，西向依次為新卓路、松嶺路、藍谷快線。

從基礎數據來看，值得注意的有3點：

①、該地塊的容積率由去年四批次的1.2，上調至1.5。雖容積率有所上調，但1.5的容積率仍是張村河板塊大開發以來出讓地塊中容積率最低的住宅用地。也是在近幾年青島主城區土拍史上，較為難得的低密，含金量可見一斑。地價也有所下調，降低成本，起拍樓面地價較去年下調2989元/㎡，降至17576元/㎡。

（客廳挑空示意）

此外，依據自然資源和規劃局去年9月份發布的第二批土地新政，若該地塊開發定位為具有挑空設計、私家庭院、多陽臺、架空層等特色的住宅，將有望打造出超高得房率的高端低密改善型項目，從而在張村河現有在售樓盤中形成產品差異化競爭優勢。

（四代宅示意）

更甚者，該地塊有潛力成為張村河板塊的首個“第四代”住宅項目。

②、此次出讓的枯桃地塊作為板塊內容積率最低的項目之一，自然具備了極高的稀缺性。然而，需要注意的是，該地塊距離張村河的核心配套相對較遠，這可能會使得其享受到的配套設施紅利相對減弱。這一地理位置上的不足，或許將成為該項目在開發過程中需要克服的一個挑戰。

③、地塊北側緊鄰張村河水系，南側即是高爾夫球場，自然條件優越，極適合打造高端產品。枯桃地塊的出讓，也正式宣告著張村河低密時代的開啟！它的開發是否能夠為青島樓市帶來劃時代的變革，讓我們拭目以待。

從板塊市場情況來看：

作為青島樓市標桿板塊，張村河這幾年的成績可謂是有目共睹。

截至目前，張村河板塊的新房新增量和成交量均穩居前列，成交貨值位列主城區第一！網簽套數位列TOP3，僅次于東李世園、科技大學-洛陽路！套均成交總價614萬元/套，僅次于市南嶗山沿海一線！

在市場庫存方面，張村河板塊目前的可售房源存量約為3016套，占據了主城區總庫存的20.8%。這一數據預示著在2025年，張村河板塊將繼續在房地產供應和銷售領域扮演關鍵角色。

目前張村河出讓地塊基本都在南岸，加上此次計劃出讓的枯桃地塊，南岸共計出讓7宗地塊，北岸僅出讓大宇一宗地塊。目前張村河板塊在售項目有海信君璽、海信璟悅、魯信有鄰花園、嶗山尚境、越秀青鐵和樾府、盛世悅府（原名靜山悅園）、海信臻悅等項目，北岸大宇地塊目前尚未入市。

但值得注意的是，目前張村河板塊除盛世悅府（原名靜山悅園）有洋房產品在售外，其他基本都是小高、高層產品，此次出讓的枯桃地塊，恰好彌補了板塊低密產品的結構缺失，讓我們對張村河板塊產品力的升級，有了更高的期待。

2025年，青島該不該買房？