大家好，我是地產高富帥。

　　地產下行也有四年多時間，除去疫情等因素，房地產行業(yè)確實也需要一定程度的調整與重塑，早期“三高”政策也確實讓很多房企走進了死胡同。

　　回顧這幾年民營房企發(fā)展導向來看，走大規(guī)模路線確實已經不合時宜，深耕區(qū)域并且在產品運營底層下功夫，或許才是絕大多數民企未來的基本走向。

　　作為老牌粵系的知名房企，合生珠江系也一直都是民企陣營里面較為爭議的一種類型，一邊是巨額的一二線城市核心土地儲備，一邊是口碑一邊倒的品牌形象。

　　合生珠江系屬于如今粵系江湖僅存的幾個少數派代表，特別是作為早期全國聞名的合生創(chuàng)展來說，初代地產航母的頭銜如今仍然還是有含金量的。

　　在上海，北京，廣州三大一線城市，合生珠江系擁有超強的土地儲備，這種囤地視角確實有些早期港資房企的影子，隨著土地增值都可以賺的盆滿缽滿。

　　但是隨著這一波行情下行，合生系在很多城市的銷售依然還是早期囤地模式，并沒有產生很多的現金流，其債務壓力依然還是巨大。

　　4月1日，惠譽將合生創(chuàng)展集團（00754.HK）的長期外幣發(fā)行人違約評級由“B”下調至“CCC-”，并將公司的高級無抵押評級由“B”下調至“CCC-”，債券的回收率評級為“RR4”。

　　惠譽認為，合生創(chuàng)展的流動性狀況已經惡化，在銷售疲軟背景下，其債務償還總額超出預期。

　　早在3月28日，合生創(chuàng)展集團（00754.HK）披露2024年全年業(yè)績情況。財報顯示，2024年合生創(chuàng)展集團營業(yè)額約378.34億港元，毛利約95.58億港元，毛利率為25%。

　　歸母凈利潤為1.2億港元，相較于2023年的29.22億港元，下降了95.9%。

　　2024年，合生創(chuàng)展集團銷售及預售合約出售的物業(yè)總額達166.29億元，相較于2023年的325.83億元減少48.96%。相當于幾十年過去了，合生創(chuàng)展又回到了原點。

　　人力方面，截至2024年12月31日，合生創(chuàng)展集團共雇傭8506名員工，相較于2023年末的9654名減少1148人。

　　從這份年報來看，或許是真的過于強調安全性，但是完全沒辦法掩蓋其經營質量的嚴重退步，如果維持這種狀況下，2025年合生創(chuàng)展很有可能要虧損。

　　該集團流動性緩沖弱于惠譽的預期，因為其2024年下半年償還境內債務的現金流出超過預期。

　　2023年5月，資本市場消息稱，合生創(chuàng)展一筆本金約1億美金的私募票據已獲得持有人的批準，將延期一年兌付，展期期間票面利率將維持9%不變。

　　展期一年，這也意味著該筆債券延至2024年9月到期，但從市場消息來看，合生創(chuàng)展并未按時兌付上述債務。

　　不過就在今年年初，2月7日消息顯示，合生創(chuàng)展集團獲得新加坡主權基金淡馬錫旗下子公司Seatown Holdings Pte提供的1億美元（約7.8億港元）一年期短期貸款。

　　據市場透露，上述貸款主要用于對2023年一筆1.65億美元貸款的未償還部分進行再融資，這借錢換舊賬的操作，這次合生創(chuàng)展又撿回一條命。

　　從整體報告來看，合生創(chuàng)展擁有現金113.98億港元，較年初減少25.83%。現金+銷售監(jiān)管賬戶很明顯已經無法覆蓋其短期債務規(guī)模。

　　除去本身債務問題之外，合生創(chuàng)展本身地產業(yè)務管理水平就已經幾十年停滯不前，過于依靠土地增值邏輯，在操盤運營產品體系方面并沒有提升多少。

　　要知道，如今專注舊改的大灣區(qū)民企軍團，死的死傷的傷，舊改這條路仍然是一把雙刃劍，可以讓很多房企有甜頭，也很容易讓房企跌入深淵。

　　合生創(chuàng)展在廣州擁有絕對領先的舊改土地儲備，可謂是地產航母，但是在雇主品牌市場絕對是經理人的絞肉機，超級家族化的管控模式，如今距離真正的職業(yè)化還有不少距離。

　　在地產行業(yè),雅居樂曾與碧桂園、恒大、富力以及合生創(chuàng)展并稱“華南五虎”,也是其中比較穩(wěn)健的房企之一,不過時過境遷之后，如今真的都要消失在江湖了。

　　最值得注意的是，合生創(chuàng)展與很多知名民企一樣，對造車似乎都情有獨鐘，合生創(chuàng)展如今的命運或許真的也跟多元化投資不無關系。

　　今日有關合創(chuàng)汽車新聞多次登上熱搜，合創(chuàng)汽車現狀堪憂，廣州車展缺席，上海分公司全員裁員并欠賠償金。

　　去年，合創(chuàng)汽車曾攜全新MPV車型合創(chuàng)V09亮相廣州車展，意氣風發(fā)。然而，時隔一年，當廣州車展再次熱鬧開幕時，這個廣州本土品牌卻缺席了。

　　近日爆出，合創(chuàng)汽車已解散上海分公司全體員工，且尚未支付應得的賠償金。這一消息與當前廣州車展的繁榮景象形成了鮮明反差。

　　事實上，今年以來，合創(chuàng)汽車的消息大多籠罩在負面陰影之下，如銷量慘淡、大規(guī)模裁員、員工維權等事件頻發(fā)。

　　回顧其發(fā)展歷程，合創(chuàng)汽車曾歷經蔚來退出、珠江投管接手的波折，試圖通過聯動地產與文娛IP來提升品牌影響力，但道路坎坷，如今能否實現觸底反彈，尚存諸多不確定性。

　　地產大佬內部真的有兩個執(zhí)念，第一是“足球”，第二就是“造車”，可以看到，但凡投資過這兩個業(yè)務的地產大佬，幾乎都如今深陷債務泥潭，很多都無法自拔。

　　投資足球與造車，兩個完全跟地產業(yè)務沒有任何交集的業(yè)務，硬是被各大地產大佬炒出來一番天地，這或許也是早期地產高周轉時代的縮影。

　　當實業(yè)變成炒作流量的時候，距離崩塌或許就不會遠了。

　　在2025年的開端，電動汽車制造商合創(chuàng)汽車（Hozon Auto）宣布停止運營，成為該年首家宣告破產的電動汽車企業(yè)。

　　雖然它曾得到廣汽集團的支持，但由于資金短缺、市場策略失誤以及來自同行業(yè)的激烈競爭，合創(chuàng)汽車未能在新能源汽車市場中穩(wěn)固自己的地位。

　　根據財務報告的披露，合創(chuàng)汽車在過去兩年中累計虧損金額超過了30億元人民幣，總債務已攀升至49.2億元的高位。

　　這場由地產豪門與汽車巨頭聯手搞起來的造車鬧劇，最終以富二代投入的37.87億元投資打了水漂、廣汽被迫兜底收場。

　　身為合生創(chuàng)展創(chuàng)始人朱孟依的長子，他沒去接手家族千億規(guī)模的地產帝國，反而一頭扎進電競領域。

　　朱一航，在資本圈那可是出了名的“不按常理出牌”。當時蔚來因為資金困局，正打算撤身，朱一航帶著珠江投管的19.23億元扎了進去。

　　同時把這家本可能默默無聲的車企改名為“合創(chuàng)”，滿心壯志要在汽車產業(yè)復制電競領域的成功。

　　搞地產的家族企業(yè)，去玩電競這種小投資也就算了，突然大手筆造車，而且是電動汽車這種競爭激烈的高水平賽道，這位整天沉迷于虛擬戰(zhàn)場廝殺的富二代，把實體制造業(yè)想得太簡單了。

　　2023年2月，他向合創(chuàng)注資22.8億元，同時還三次增持港股游戲公司中手游，甚至在股價暴跌46%的當天，豪擲1.68億港元去抄底。

　　隔壁家小鵬都是親歷親為，這位富二代就是砸錢，其他幾乎都沒怎么參與到其中，造車這種需要艱苦奮斗的活，這位大佬直接當成了游戲打怪這種簡單操作。

　　制造業(yè)真的不是地產這種投資魔幻行業(yè)，需要的是精工細作，曾經豪言要“打造出行生態(tài)閉環(huán)”的寶能觀致、恒大汽車，早就消失得無影無蹤。

　　不過作為富二代來說，有個地產航母的爹，其實也見怪不怪，不過小編也是很擔心合生未來的錢景，這么燒下去，恐怕很難收場了。

　　就在去年，合生創(chuàng)展與珠江投資地產系統的整合開始加劇，早期兩塊牌子兩套班底的操作已經成為往事，特別是在廣州區(qū)域，合生創(chuàng)展正在積極整合兩家班底資源。

　　整合后的廣州區(qū)域公司，囊括了23個合生系項目、42個珠江系項目，管轄七大片區(qū)，包括廣州、東莞、江門、中山和佛山5個城市。

　　新組建的經營班底，由合生系主導，董事長陳楚強、總經理朱蕾均來自合生體系，原珠江投資廣州區(qū)的兩位高管，則出任聯席總經理、副總經理。

　　朱桔榕主導合并廣州區(qū)域，順應了重心向大灣區(qū)遷移的策略。早期北京總部的班底也在大規(guī)模的合并，2023年以來，合生系正在加速大灣區(qū)的開發(fā).

　　從去年廣州房企業(yè)績排名來看，合生創(chuàng)展勉強保住top20規(guī)模，其豪宅屬性也給其現金流帶來壓力，豪宅雖然利潤高，但是去化難度依然不小。

　　從幾十年前的第一個地產百億軍團到如今依舊回到百億陣營，合生創(chuàng)展可謂是經歷了地產江湖的三個階段，能否真的還能持續(xù)，或許2025年才是最為關鍵的。

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　　地產一品堂，80后 工科理工男 深漂18年 18年獵頭從業(yè)經歷，14年以上地產行業(yè)沉淀，關注地產戰(zhàn)略布局，產品運營，持續(xù)研究健康管理，個人微信：luyipin000；各位朋友可以加我隨時交流探討 共同進步；近期新增地產一品堂官方微信群，大家也可以加入，與更多的地產人+再創(chuàng)業(yè)者交流溝通，共同進步，還可以討論資產配置與大健康管理。

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