觀點(diǎn)網(wǎng) 近日，于去年10月底價(jià)成交的北京昌平小沙河地塊取證了。

據(jù)北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)網(wǎng)站顯示，水畔芳鄰嘉園于4月2日取得預(yù)售許可證，準(zhǔn)許銷售面積達(dá)97004.75平方米，覆蓋除5-3#之外，5-1#至5-17#區(qū)間的全部樓棟，共 930套住宅，擬售均價(jià)介于6.33萬(wàn)元-6.82萬(wàn)元/平方米。

對(duì)于關(guān)注北京新房市場(chǎng)的人來(lái)說(shuō)，水畔芳鄰嘉園或許聽(tīng)起來(lái)陌生。但提起它的另一個(gè)名字“越秀星耀未來(lái)”多多少少都知道一些。

項(xiàng)目在今年3月初正式開(kāi)放售樓處和樣板間。大約兩周后，越秀在海淀參與打造的另外兩個(gè)項(xiàng)目和樾望云、和樾玉鳴于同一天開(kāi)盤(pán)，共計(jì)實(shí)現(xiàn)了152億元的銷售業(yè)績(jī)。

可以說(shuō)，越秀地產(chǎn)為3月的北京新房市場(chǎng)貢獻(xiàn)了不少熱度。4月伊始又有新項(xiàng)目取證，關(guān)于越秀地產(chǎn)的討論度會(huì)否延續(xù)？

如何星耀未來(lái)

“越秀星耀未來(lái)”的歷史可以追溯到去年10月22日、23日。當(dāng)時(shí)包括項(xiàng)目所在用地在內(nèi)，共有三宗宅地出讓。

其中，越秀地產(chǎn)聯(lián)合未來(lái)科學(xué)城置業(yè)摘得項(xiàng)目用地，也即北京昌平小沙河村及周邊地塊棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治項(xiàng)目CP00-1802-0005、0007、0008地塊，以底價(jià)25.33億元成交，成交樓面價(jià)2.5萬(wàn)元/平方米，銷售指導(dǎo)價(jià)6.6萬(wàn)/平方米。

地塊土地面積6.78萬(wàn)平方米，建筑控制規(guī)模11.05萬(wàn)平方米。南側(cè)有越秀地產(chǎn)在2023年獲得的項(xiàng)目“越秀星樾”，這大概也是越秀自2021年進(jìn)京以來(lái)，去化表現(xiàn)理想的項(xiàng)目之一，目前已接近清盤(pán)。

雖為進(jìn)入時(shí)間不久的“京城來(lái)客”，但越秀地產(chǎn)去年摘地時(shí)的相關(guān)討論度并不算高。主要由于當(dāng)時(shí)出讓的另外兩宗地塊，分別由金茂及招商蛇口拿下。

其中，金茂是時(shí)隔兩年再次于北京拿地，又正逢年初3月剛發(fā)布了“金（府）、玉（璞）、滿（M）、堂（棠）”四大產(chǎn)品線。當(dāng)時(shí)市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)在于，金茂全新產(chǎn)品線亮相后重啟在京拿地，毫無(wú)疑問(wèn)的是將啟用新的“命名邏輯”。尤其是，新摘得的地塊位于豐臺(tái)區(qū)，金茂在北京市場(chǎng)的最后一次動(dòng)作正是在2022年9月競(jìng)得大紅門(mén)地塊，打造為永定金茂府。

而招商蛇口在通州拿下的強(qiáng)力家居地塊后續(xù)打造為了“招商·云璟攬閱”，距離2023年因促銷活動(dòng)刷屏網(wǎng)絡(luò)的招商璀璨公元項(xiàng)目?jī)H有三四公里。

一家自帶關(guān)注的企業(yè)，一個(gè)自帶話題的項(xiàng)目，將越秀地產(chǎn)的風(fēng)頭蓋了過(guò)去。而從今年3月海淀雙盤(pán)齊開(kāi)攬金152億元開(kāi)始，顯然現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入越秀地產(chǎn)的主場(chǎng)。這兩個(gè)項(xiàng)目分別是越秀地產(chǎn)與華潤(rùn)置地合作的和樾望云，以及與綠城中國(guó)合作的和樾玉鳴，分別銷售85億元、67億元。

需要注意的是，在綠城中國(guó)2024年業(yè)績(jī)公告中，和樾玉鳴由該公司持有全部權(quán)益，而北京規(guī)自委顯示的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)為北京功意房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，法定代表人董毅是越秀地產(chǎn)北方區(qū)域總經(jīng)理。在將該開(kāi)發(fā)企業(yè)股權(quán)穿透后，出現(xiàn)了越秀基金的身影。

有公開(kāi)信息顯示，綠城將項(xiàng)目的50%股權(quán)質(zhì)押給了越秀地產(chǎn)，這或許也是目前仍未體現(xiàn)在越秀地產(chǎn)年報(bào)中的原因。

回到項(xiàng)目本身，星耀未來(lái)是朱辛莊地區(qū)首個(gè)好房子項(xiàng)目，基于1.8的容積率，整體規(guī)劃17棟6-8層純洋房，成為朱辛莊板塊內(nèi)唯一低密社區(qū)。

雖然在宣傳物料中，星耀未來(lái)將“雙軌旁”提煉為核心賣點(diǎn)之一，但從實(shí)際情況看，項(xiàng)目距離附近的地鐵8號(hào)線、昌平線朱辛莊站直線距離就有1.7公里。

不過(guò)，由于距離西二旗、上地科技園地鐵僅需2站、4站，整體還算是通勤友好。而考慮到意向客群大多是周邊的上班族，項(xiàng)目方也表示將提供3年免費(fèi)班車接駁地鐵站，打消購(gòu)房者“最后的顧慮”。

項(xiàng)目方的十足誠(chéng)意能夠獲得多少反饋還需等到開(kāi)盤(pán)后正式揭曉。

進(jìn)京計(jì)劃

作為非典型北方房企，越秀地產(chǎn)進(jìn)京，實(shí)際上伴隨的是該集團(tuán)全國(guó)化戰(zhàn)略布局的深入開(kāi)展。

時(shí)間上來(lái)看，越秀地產(chǎn)在2021年先后進(jìn)入北京、上海市場(chǎng)。代表性動(dòng)作是，該年的3月，聯(lián)合北京國(guó)企天恒置業(yè)，以底價(jià)45.7億元拿下北京懷柔劉各莊地塊，打造了之后的“懷山府”項(xiàng)目；在上海，越秀于同年10月，聯(lián)合仁恒置地拿下了閔行梅隴地塊，打造出越秀天恒天樾園和。

可以看出，進(jìn)入全新市場(chǎng)，越秀地產(chǎn)仍是選擇了更為穩(wěn)妥的方式--拉來(lái)熟悉當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)，且已深耕多年的企業(yè)作為合作伙伴。

四年來(lái)，越秀地產(chǎn)在這兩座城市的“投入”逐漸顯出差異。例如，雖然進(jìn)入上海市場(chǎng)稍晚一步，但截至2024年末，越秀地產(chǎn)在當(dāng)?shù)匾呀?jīng)布局11個(gè)項(xiàng)目，而在北京僅落子7個(gè)。

按照不久前業(yè)績(jī)會(huì)上的表態(tài)，越秀地產(chǎn)2025年銷售目標(biāo)為1205億元，同比增長(zhǎng)5.2%；投資拿地方面，全年權(quán)益投資拿地預(yù)算為300億元，其中有多少留給北京還是個(gè)懸念。

不同城市的投入力度有差異是一方面，能夠確定的是，深度聚焦在一二線城市是房企們的不變共識(shí)。實(shí)際上，回顧近年越秀地產(chǎn)在全國(guó)市場(chǎng)的動(dòng)作，持續(xù)優(yōu)化布局是顯而易見(jiàn)的。

在2021年年報(bào)中，越秀地產(chǎn)指出，“集團(tuán)持續(xù)深化‘1+4’全國(guó)化戰(zhàn)略布局，年內(nèi)新進(jìn)北京、上海、寧波、東莞、南通、西安、畢節(jié)、郴州8個(gè)城市，全國(guó)布局?jǐn)U張至29個(gè)城市，實(shí)現(xiàn)了一線城市的全覆蓋。”

數(shù)據(jù)顯示，越秀地產(chǎn)全年共計(jì)新增37幅土地，總建筑面積約為918萬(wàn)平方米。首入北京獲取的懷柔地塊總建面32.92萬(wàn)平方米，越秀的權(quán)益占比為46.55%；首入上海獲取的閔行地塊總建面16.84萬(wàn)平方米，越秀權(quán)益占比為52.25%。

2022年，越秀地產(chǎn)共計(jì)新增37幅土地，總建筑面積約為695萬(wàn)平方米，年內(nèi)并未在北京獲取新項(xiàng)目，但在上海聯(lián)合保利發(fā)展于楊浦、嘉定分別推出和樾天匯、嘉悅云上，越秀地產(chǎn)的權(quán)益占比均為47.5%。

2023年是越秀地產(chǎn)在京投資“大年”。該集團(tuán)全年新增的28幅土地中，北京占據(jù)3席，新增土地儲(chǔ)備約43萬(wàn)平方米。分別為北京香山樾、北京越秀天玥、北京越秀星樾，權(quán)益占比為48.45%、100%、100% 。

2024年，在“精準(zhǔn)投資”、“量入為出”穩(wěn)健投資策略下，越秀地產(chǎn)的視角更加聚焦。從數(shù)量來(lái)看，2021年的新增項(xiàng)目來(lái)自全國(guó)18個(gè)城市，2024年新增的24幅土地僅來(lái)自8個(gè)城市，總建筑面積約為271萬(wàn)平方米。

“全國(guó)化戰(zhàn)略布局”讓越秀地產(chǎn)進(jìn)京滬師出有名。在完成核心一線城市全入駐這一歷史任務(wù)后，越秀地產(chǎn)開(kāi)啟了收縮，或者稱之為“聚焦”。

截至2024年末，越秀地產(chǎn)總土地儲(chǔ)備約為1971萬(wàn)平方米，分布于全國(guó)25個(gè)城市，96%位于一二線城市。

回到北京市場(chǎng)，越秀進(jìn)京這些年，伴隨投拓動(dòng)作的持續(xù)，合同銷售貢獻(xiàn)力度也在加大。

自2021年至2024年，北京地區(qū)的合同銷售額分別為0.72億元、1.36億元、79.3億元、87.3億元，占越秀地產(chǎn)全年合同銷售總額的比重由0.06%提升至7.62%，距離十分之一逐步接近。

星耀未來(lái)已經(jīng)取證，預(yù)計(jì)將在近期開(kāi)盤(pán)。再加上3月新項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，以及后續(xù)的拿地機(jī)會(huì)、推盤(pán)計(jì)劃，或許北京區(qū)域的合約銷售貢獻(xiàn)有望在今年創(chuàng)下新高。

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