根據日本國土交通省每月發布的《不動產價格指數》，日本公寓價格持續上漲，在去年5月首次突破“200”大關，并持續刷新紀錄。

這一指數是以2010年的平均價格為基準（設定為100）計算的，這意味著——現在的房價，已經是2010年的兩倍以上。

這是否預示著日本房地產市場正在步入一個新階段？讓我們從數據出發，結合專家分析，來看清“價格暴漲”的背后邏輯。

一、日本買房水漲船高的秘訣

房地產大鱷李嘉誠曾說過，投資房產的秘訣只有3個，就是地段、地段、還是地段。這個道理放眼全球都通用。但當黃金地段房產成為普通人望塵莫及的頂奢后，交通的便利性就成為了退而求其次的最重要秘訣。

日本房地產信息平臺的運營公司負責人川島直也就明確指出，房價上漲的一個重要關鍵詞是“交通便利性”。

對于首都圈周邊的房產來說，通勤距離+便利交通=漲價動力。

就拿東京周邊的千葉縣和埼玉縣來舉例，千葉排名第一的樓盤是“サンピア鎌ヶ谷”。位于國道16號線以內，距離東京站僅需不到一小時。不僅適合自住，也受到通勤族青睞。這類區域價值自然水漲船高。

而埼玉縣排名前四的名樓盤同樣得益于“東京近郊+通勤便捷”。以第一名的“セザール東大宮”為例，盡管在大宮站更外圈，但乘電車至池袋僅需30分鐘，仍屬“都市圈黃金半小時通勤圈”。

除了地段和交通，在買房時還不光只看價格，更應該側重品牌影響價值。業界人士川島特別提醒購房者，選擇“大品牌開發商”幾乎是投資回報的重要保障。

在日本以下幾個品牌與其對應的開發商，通常有更強的抗跌能力與價值增長潛力。三井不動產、住友不動產、三菱地所、野村不動產、東急不動產、東京建物等。

當然，品牌并不自動等同于升值潛力，并不是出自品牌的每一棟樓都會暴漲，是否升值要看具體物件的地段、交通、周邊配置以及學區和生活便利性等等。

二、外國購房者正接管日本核心區域住宅

眾所周知，日本公寓價格的持續上漲與外國購房者的涌入密不可分。日媒甚至擔心，“在不遠的將來，東京都中心是否會變成一個‘沒有日本人居住’的城市？”

雖然這樣的想法聽起來或許有些夸張，但在2025年3月5日發布的一份調查結果中，這個疑問顯得并非毫無根據——三菱UFJ信托銀行公布的《2024年度下半年開發商調查》首次加入了“外國購房者比例”這一新項目，調查結果令人震驚。

這份調查對象來自從大到小的25家開發商，均從事東京核心三大區（千代田區、港區、澀谷區）新建公寓銷售。

從這25家開發商提供的數據顯示，30.8%的開發商表示外國人購房比例在20%～30%之間；另有30.8%的開發商稱在30%～40%之間；7.7%的開發商表示外國購房者超過了50%。

也就是說，在東京都核心地段的新建高檔公寓中，外國人購房比例普遍在2成至4成之間，有些甚至超過5成。

這個數據意味著什么？顯然，外國人，尤其是富裕階層，正在“接管”日本都市住宅市場的最核心區域。

三、中國買家成為最活躍王者

這份調查還顯示，東京這幾個區的新建高端公寓成交“熱銷價”中位數高達2.286億日元（約合人民幣1100萬元），而這其中中國買家最為活躍。

2億天價甚至已經超出了很多日本本地高薪雙職工家庭的承受范圍，但卻被很多中國人輕松買下。

來自三菱UFJ信托銀行不動產咨詢部的專家船窪芳和指出：“高昂的建筑成本固然是公寓價格上漲的因素之一，但可以明顯看出，因為外國買家的需求而進一步推動了房價的上漲。”

這背后的買家多為中國富裕階層。這個階層大體分為兩類：一種是在日本留學后事業成功、積累了財富的個體；另一種是近幾年開始‘潤’（即移民）來日的中國富豪。

這些人中的很多是超級富裕階層，常常帶著翻譯一同看房、購房，完全不受語言或生活習慣的限制。

中國超級富豪的到來，也加劇了日本社會的焦慮，有聲音擔心，如果這樣的趨勢持續下去，“日本人將無力居住在自己的城市中心”，社會階層的分化與排外情緒可能加劇。

四、日本房價還會漲嗎？還能撿漏嗎？

4月3日，人民幣兌日元強勢破5。此前，美國高盛也做出了預測，日元兌美元匯率今年將升至1美元兌140日元。這意味著，高盛看好日元，雖然會有起伏但日元總體還是會以上漲為主線。換句話說，對于投資者來說，吃到日元貶值的紅利會越來越少。

日本的房產專家也指出，日本房價已經開始進入“成熟期”，而“爆漲”的機會正在減少。對于想要買房的人來說，現在正是“尋找最后金礦”的時候。再等下去，匯率優勢不再，好地段可能就真的買不起了。

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