地產黃金時代過去之后，物管行業成為關注的焦點。

前幾年的時候，物管行業曾經掀起過一輪上市熱潮，上市地點大部分選址的是港交所。

畢竟，A股對與地產有關聯的企業上市有著嚴格的限制。

如今，各大上市物企2024年年報已經陸續發布，我們不妨來看一下上市物企2024年的業績情況。

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碧桂園服務、萬物云在管面積超10億㎡

截止2025年4月3日，有59家上市物企已經發布了2024年年報，新城悅服務、瑞森生活服務則發布公告宣布延遲發布年報，A股上市的南都物業、特發服務、新正大目前尚未發布2024年年報。

2024年，還有2家物企宣布退市，分別為華發物業服務、融信服務，再加上2021年由于被收購而退市的藍光嘉寶服務，這幾年有3家上市物企選擇了退市。

對于一家物企來講，管理面積是其業績的基礎，更大規模的管理面積才有可能帶來更大的業績規模。

而在管理面積中，分為合約面積、在管面積。合約面積指的是已經簽了合同但還沒正式管理的，在管面積是已經實際在管理的。

因此，對于2024年的業績來講，在管面積是更為重要的。

在已經發布年報的59家上市物企中，萬物云、碧桂園服務以超過10億平方米的在管面積遙遙領先，分別為10.6億平方米、10.37億平方米。

而第三家在管面積超過10億平方米的，有可能是保利物業。

截止2024年12月31日，保利物業合約面積為9.88億平方米，在管面積為8.03億平方米，遍布30個省、直轄市及自治區的194個城市。

保利物業2024年的合約面積較2023年增長了7.16%，在管面積較2023年增長了11.68%。

除了上述3家物企之外，在管面積超過5億平方米的物企還有綠城服務、雅生活服務、恒大物業。

目前尚未分拆上市的龍湖物業，截止2024年末在管面積為4.1億平方米，規模方面與華潤萬象生活、中海物業基本相差不大。

59家發布年報的上市物企中，有36家的在管面積在1億平方米以下。如地產行業一樣，物管行業也是龍頭企業的集中度越來越高。

先做大，再做強，這是大部分企業的發展路線。

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7家物企營收超百億

關注完在管面積數據之后，接下來關注一下各家物企2024年的營收和利潤情況。

59家已經發布年報的上市物企中，有7家2024年營收超百億元，分別為：碧桂園服務、萬物云、綠城服務、華潤萬象生活、保利物業、中海物業、雅生活服務、恒大物業。

其中，碧桂園服務、萬物云的營收分別達到439.9億元、362.2億元，處于遙遙領先的地位，其余幾家百億級營收物企基本在100-200億元。

加上2024年營收114.2億元的龍湖物業，這意味著2024年營收規模在百億級別的物業企業實際上是8家。

當然，營收規模大并不代表利潤就高。

2024年上市房企中的“利潤王”是華潤置地，物企中的“利潤王”是華潤萬象生活。

華潤萬象生活2024年的凈利潤達到了36.29億元，相當于凈利潤規模第2名碧桂園服務的2倍！

凈利潤超10億元的物企還有碧桂園服務、中海物業、保利物業、萬物云、恒大物業，凈利潤規模在10-20億元之間。

59家上市物企中，有13家凈利潤出現了虧損，雅生活服務以32.71億元的虧損額成為上市物中的“虧損王”。

出現虧損的物企，基本都是受到母公司或者大股東的拖累，例如：融創服務、世茂服務、金科服務等等。

59家上市物企中，2024年凈利率最高的3家是祈福生活服務、星盛商業、華潤萬象生活，凈利率分別達到了26.55%、23.02%、21.89%。

祈福生活服務是一家位于廣東的物業企業，涉及到零售服務、資訊科技服務、物業管理服務、校外培訓服務、物業代理服務、餐飲服務等，其規模并不大，其中零售服務占到了其營收的37.95%、餐飲服務占到其營收的17.57%，物業服務的占比為23.61%。

星盛商業也類似，這其實是一家總部位于深圳的商管公司，跟傳統的物管公司不一樣。

很明顯可以看出的是，但凡涉足商管并且商管部分營收規模比較大的物企，相對來講凈利率要更高一些。

經歷了前幾年的狂奔之后，2023年、2024年物業企業登陸資本市場的速度明顯降溫。整個2024年，僅有2家物業企業上市，分別為經發物業、泓盈城市服務，這2家企業均為國企背景。

回歸理性之后，上市物企的市盈率也回歸到了較低水平，更多的企業開始選擇暫緩上市。

3月21日向港交所遞交招股書的奧聯物業，成為今年首家遞表的物管企業。

據招股書披露，截至2024年12月31日，奧聯物業擁有183個商企及城市空間服務在管項目，管理面積715.4萬平米；156個社區生活服務在管項目，管理面積2436.7萬平米。

2024年奧聯物業的收入為4.76億元，較2023年的4.31億元增加了10.4%。

接下來，待資本市場回暖的時候，也許會有更多的物業企業選擇上市。