今年一季度的樓市，太魔幻了。

一方面是熱點城市“地王”頻出，一方面是百強房企的銷售額在持續下降。

與房企的銷售業績相比，大家更關注的是“地王”。

畢竟，“地王”代表的是大家對于行業的信心。

在這個關鍵時刻，“信心”比業績更重要。

而當全國熱點城市“地王”頻出的同時，西安土地市場在開年這幾個月則供應處于低位，土地市場的熱度也就不高了。

這一次，西安急需拿出壓箱底的優質地塊，來攪熱土地市場，提升大家對于西安的信心。

01

上海、北京、杭州、成都“地王”刷新

“地王”分為“總價地王”、“單價地王”，“單價地王”則更能折射出地價水平。

而“單價地王”，又分為“板塊地王”、“城市地王”。

“板塊地王”太多了，一座城市的每個板塊都有，因此我們來關注一下城市級“地王”，也就是一座城市中樓面地價最高的地塊。

今年一季度，上海、北京、杭州、成都這四座城市“地王”先后被刷新，并且有的城市在今年已經是多次被刷新。

其中，2月26日上海靜投置新城市更新建設有限公司以總價5.62億競得靜安寺社區兩宗地塊，這兩宗地中的一幅風貌住宅地塊折合樓面價16.11萬元/㎡！

16.11萬元/㎡的樓面地價，超過2024年8月綠城摘得的徐匯區斜土街道地塊131045元/㎡的樓面地價，成為最新的全國單價地王！

而在綠城之前，“全國單價地王”融信上海靜安中興路地塊（樓面地價100315元/㎡）曾經保持了長達8年時間。

更瘋狂的還有杭州。

在3月25日，濱江集團以52.03億元、溢價率69.86%摘得濱江區西興單元BJ030102-25地塊（土地面積23145平方米），樓面地價77409元/㎡，成功刷新杭州單價地王紀錄。

沒想到，3天之后的3月28日，備受關注的杭州蔣村地塊經過102輪報價，被建發以34.34億元摘得、溢價率115.39%，樓面地價高達8.8萬元/㎡，直接再次刷新杭州單價地王，這也是時隔6年杭州再次誕生溢價率超百的地塊。

三天兩刷“地王”，杭州造地王的速度和幅度，超乎想象。

3月份，成都的“地王”也是兩次被刷新。最新地王是3月27日建發摘得的金融城三期H10地塊，樓面地價4.12萬元/㎡。

北京的最新單價“地王”，則是3月18日中海以75.02億元、溢價率27.9%摘得的海淀區樹村資金平衡用地統籌項目HD00-0705-0035-1地塊，樓面地價10.23萬元/㎡，刷新了今年1月2日建發摘得的海淀區朱房四街0030地塊（樓面地價9.5萬元/㎡），成為新“地王”！

除了上述幾座城市“單價地王”不斷被刷新之外，在今年一季度，鄭州金水區拍出了溢價率87%的地塊，濟南拍出了溢價率51%的地塊，寧波、重慶、武漢等城市也拍出了溢價率超30%的地塊。

從這些高溢價地塊、“單價地王”誕生的城市來看，無一例外都是位于一二線熱點城市的核心地段，建發、綠城、中海等房企成為拿地最活躍的房企。特別是建發，連續拿下成都、杭州“地王”，堪稱“地王制造機”。

中指研究院的數據顯示，今年一季度建發斥資207億元在全國拿地，拿地金額排在中國房企第四，僅次于中海、華潤、綠城這三大央企。

民企中拿地金額最多的是濱江，以190億元的拿地金額排在中國房企第五，僅次于上述三大央企以及建發；“黑馬”邦泰則繼續保持擴張態勢，以33億元的拿地金額排在中國房企第12名、民企第2。

02

西安土地市場何時回暖？

與其他熱點一二線城市土地市場的火熱相比，今年一季度西安土地市場則顯得幾分冷清。

整個一季度，西安開發用地供應量并不多，成交的地塊也均是以底價成交，并且航天基地等板塊甚至出現了流拍地塊。

典型房企中，今年一季度也僅有保利摘得2宗青龍寺片區城改地塊、華潤摘得灞河西岸82.363畝低容地塊、地建嘉信摘得高新CID約140畝地塊、中鐵建摘得港務區45.676畝地塊。

今年一季度西安土地市場熱度不高，最主要的原因是供應的地塊中缺少真正堪稱壓箱底級別的優質地塊。

對于開發商來講，現在拿地其實并不是價格的高與低，而是地塊本身的優質與否。位于城市核心地段、占據稀缺資源的優質地塊，必然會吸引開發商的拿地熱情，優質地塊具備打造更高品質產品滿足市場的需求。

而品質一般的地塊，即使地價再低，也很難吸引起開發商的興趣。

4月份，西安的土地市場預計還將持續處于低位。整個4月份，僅有5宗開發用地供應，這5宗地塊中僅有灃東融合區的94.12畝地塊值得關注，但這塊地實際上已經名花有主，預計將被中國TOP10房企中某房企摘得。

目前已經發布出讓公告的地塊中，5月份灃東科統區將迎來2宗地塊掛牌結束、灃東融合區將迎來1宗地掛牌結束，這幾塊地都是非常不錯的地塊，灃東融合區的地塊預計將被BL摘得。

接下來1個月，西安土地市場熱點，應該還是要看灃東，兩家TOP10房企預計出手拿地，足以引發大家的關注。

至于西安到底何時會出現城市級的單價地王，這要看目前待供應的地塊情況。

目前，西安的單價地王是2021年2月份曲江大明宮置業在雁翔路板塊摘得的地塊，樓面地價2.54萬元/㎡。

而整個西安，截止目前樓面地價超過2萬元/㎡的地塊僅有2宗，一塊是這宗地，一塊是萬眾在雁翔路摘得的地塊，也就是目前在售的九曲松間。

西安要想誕生單價地王，地塊要么就是城市核心區稀缺地塊，要么就是主城區超低容積率的地塊。

按照這兩個因素，可以看出目前西安已經公開待供應的地塊中，有2宗地具備成為“單價地王”的潛力，一宗是高新醫院東側的地塊，這塊地據說已經名花有主；一宗是曲江第一學校北側的地塊，容積率只有1.2、限高13.5米。

另外，曲江一期核心位置還有一宗未開發的地塊，但目前暫未出現在供地計劃之中，這塊地可以說是真正的鉆石級地塊。

整體來講，西安要想超越2.5萬元/㎡的樓面地價、刷新單價地王，難度是比較大的。此時，還不如關注一下西安今年哪些板塊會誕生溢價成交的地塊，這可能要更現實一些。

至于西安的“板塊單價地王”，今年有可能被刷新的，還是要看港務、高新，其余板塊難度比較大。

在目前市場沉寂的環境之下，西安急需拿出一些優質地塊供應，通過土地市場的熱度來提升大家對于西安樓市的信心。

畢竟，其他城市已經率先行動開啟了搶房企、搶資金、搶購房者，西安還是要慢半拍嗎？