相比東薈城，保利學府里的知名度或許稍遜一籌。

不過，在老黃埔新盤稀缺時期，保利學府里就是老黃埔次新房中的老大哥。

由于靠近天河，對口省一級學校港灣小學，成為當年次新房里的香饃饃，一套78㎡次新北向小三房就可以賣500萬+

不過這種山頂價經過四年的市場洗禮，暴跌近250萬，今年1月已回落至268萬。

四年前，相比北向小三房的6.5萬/㎡，保利學府里的小三房南向最貴賣至6.6萬/㎡。這個價格放到現在，可以買望珠江的珠江春。

現在這種價格甚至可以在天河公園板塊，買上一套大三房。去年12月華港花園一套102㎡北向三房，總價還不到500萬。

保利學府里當年能賣出如此高價，并非偶然，有多層原因推動該小區二手房走向高價。

首先是教育資源的失衡，相比現在新項目動不動就引入優質教育資源不同，四年前的老黃埔二手房可選的優質教育資源小區太少，比如東薈城就是一個很好的例子。

保利學府里對口省一級港灣小學，且中學派位就有黃埔區優質學校八十六中。八十六中雖非頂尖名校，但在老黃埔片區屬第一梯隊資源，吸引了重視教育的剛需家庭。

另一方面，2021年廣州因限價政策導致新盤預售證審批困難，一手房供應嚴重不足。黃埔的一手房去化周期就曾低至2.9個月，購房者被迫轉向二手房市場。

相比一手房，保利學府里作為次新盤，看得見的配套成為稀缺選擇。

由于一手房限價，黃埔科學城等板塊的新盤價格被壓制，而二手房掛牌價持續上漲，形成倒掛現象。

老黃埔魚珠港 @中國廣州發布

老黃埔作為廣州東進戰略的主陣地，被定位為廣州“第二CBD”，疊加舊改大舉推進和產業升級等利好，吸引大量投資客，加劇了市場熱度。

保利學府里就是虛高掛牌的典型例子，該小區有房源掛牌價曾高達7.9萬/㎡，遠超實際成交價，制造市場緊張氛圍，間接推動這個時期的接盤者以山頂價接盤。

時光流轉，四年后的老黃埔一手房如春筍般冒出，曾經叱咤一時的老黃埔“三劍客”也陸續進入二手市場。

目前，雙沙舊改中建海絲城、文沖東舊改中建未來方洲、沙步舊改萬科黃埔新城均價約2.5-4.5萬/㎡，廣州地鐵瓏岄上城、中交科城黃埔未來城即將入市，還有新溪舊改黃埔潤府、珠江村舊改珠江春等高端樓盤搶占市場。

更重要的是，這些新盤商業配套更好，軌道交通更便利，引進的教育資源一個比一個吹得響。

當前黃埔樓市已進入分化階段，核心區逐步企穩，而供應過剩的外圍區域仍面臨壓力。

當網紅光環褪去，保利學府里現象也警示當前的購房者：地段價值與配套雖重要，但盲目追漲易導致高位站崗。