從2016年末提出“房子是用來住的”，到2024年末提及房子要“止跌回穩(wěn)”，房價的漲跌，已從單純的經(jīng)濟(jì)問題上升到了政治問題。作為一名在龍湖、萬科等一線房企從業(yè)20年的專業(yè)人士，今天我用一條視頻來告訴你，為什么房價必須上漲。

內(nèi)容相對專業(yè)，因?yàn)橛绊懛績r的因素，需要結(jié)合宏觀經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、金融系統(tǒng)穩(wěn)定以及社會資源配置等多個方面來分析。我會盡量用通俗易懂的語言講解，聽到最后你就明白了。

風(fēng)險問題

在去年和今年3月的相關(guān)會議里，房地產(chǎn)都與防風(fēng)險緊密掛鉤。為啥房價下跌的風(fēng)險會引發(fā)銀行系統(tǒng)的風(fēng)險呢？

這是因?yàn)樵谶^去幾十年，房地產(chǎn)一直是貨幣循環(huán)的驅(qū)動力。銀行貸款通常是抵押貸款，背后都要依靠房產(chǎn)抵押物來創(chuàng)造貨幣。去年我國貨幣總量達(dá)到300萬億，是2000年的22倍，同期北京房價上漲幅度大概也是20倍。所以我常說，房價本質(zhì)上就是一種貨幣現(xiàn)象。

這種緊密綁定的循環(huán)意味著，如果房價下跌，抵押品價值就會縮水，進(jìn)而引發(fā)銀行的壞賬風(fēng)險，甚至可能導(dǎo)致整個信用體系崩塌。

除了銀行體系風(fēng)險，財(cái)政方面也是個大問題。過去，土地出讓收入占到地方財(cái)政收入的30% - 50%，而土地價格又與房價直接相關(guān)。房價下跌，地方債務(wù)雖會有所收斂，但以前債務(wù)還款的風(fēng)險會加劇，更別說地方政府沒辦法更好地進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和提供公共服務(wù)了。這就是去年上面對于地方債態(tài)度發(fā)生180度轉(zhuǎn)變的原因，從“誰家的孩子誰抱走”，到1.2萬億的化債，背后就是房價影響了土地價值。

對產(chǎn)業(yè)鏈的影響

房價下跌還會影響整個產(chǎn)業(yè)鏈。房地產(chǎn)在我國高峰時期，占到經(jīng)濟(jì)總量的11% - 12%，去年直接下跌到6%，遠(yuǎn)低于日本和美國8% - 9%的水平。但我們的城市化率卻比日本和美國低很多，這意味著我們還沒實(shí)現(xiàn)富裕，發(fā)展就面臨停滯。

停滯的原因在于各地新房限價以及一、二手房倒掛引發(fā)樓市過熱，這就需要4 - 5年的回調(diào)期。之前我們講過，這4 - 5年的回調(diào)，會嚴(yán)重影響上下游50個產(chǎn)業(yè)。像鋼鐵、建材這些較大的行業(yè)，都有可能陷入衰退，人們的收入會受損，甚至可能失業(yè)。

所以，要在經(jīng)濟(jì)增速底線與金融風(fēng)險上限之間維持一種脆弱的平衡。這就是為什么2022年7月之后，并沒有真正有力的救市措施。尤其是資金鏈?zhǔn)站o，導(dǎo)致了一些不良現(xiàn)象，這些都是維持這種脆弱平衡的表現(xiàn)。

2024年9月開始，雖然不斷傳出要放松貨幣面，但目前來看，放松尺度非常有限。所以我們只看到一線城市樓市明顯回溫，其他地方依舊困難重重。因?yàn)樯厦媲宄?，樓市供大于求的狀況要到今年年底才能達(dá)到平衡。目前貿(mào)然行動，可能催生新的泡沫。

這又涉及另一個問題，既不能讓房價普遍回到上漲通道，也不能讓它下跌。因?yàn)槲覀儧]有其他合適的貨幣蓄水池。2024年超發(fā)的14萬億貨幣，如果不被房地產(chǎn)吸納，就可能流向消費(fèi)市場，迅速拉升通脹。我們都知道，走出通縮是個緩慢過程，可通脹一旦起來，那就是一瞬間的事兒。而且在以往認(rèn)知中，大家對通脹的恐懼遠(yuǎn)超通縮。所以，穩(wěn)住樓市格外重要，因?yàn)榉績r和貨幣緊緊捆綁在一起。

另外，我國70%的財(cái)富都在房地產(chǎn)上。如果紙面繁榮的效應(yīng)消失，經(jīng)濟(jì)就會陷入嚴(yán)重通縮，其嚴(yán)重程度不亞于日本“失去的30年”。區(qū)別在于，我國財(cái)富集中在房產(chǎn)的比例比日本還高，所以房價下跌會導(dǎo)致嚴(yán)重的資產(chǎn)負(fù)債表衰退。

2024年，雖然股市上漲了30%，但只有少數(shù)群體能感受到經(jīng)濟(jì)回溫，而房價上漲能讓居民普遍有獲得感，這背后關(guān)乎整個社會的幸福感和穩(wěn)定。所以說，房價問題已經(jīng)不單純是經(jīng)濟(jì)問題，而是上升到了政治層面。

保房價與保匯率

在保房價還是保匯率的問題上，很多人認(rèn)為保匯率就一定會犧牲房價，這種觀點(diǎn)太簡單了。房價，尤其是土地資產(chǎn)價格，也是人民幣的信用錨點(diǎn)。房價上漲時，國際熱錢反而更愿意投入國內(nèi)。這兩年就有一些外資對國內(nèi)寫字樓斷供，背后就是房價下跌導(dǎo)致資產(chǎn)價格受損，進(jìn)而引發(fā)資本外逃和本幣貶值，削弱了我國在全球產(chǎn)業(yè)鏈中的地位。

目前央行正在運(yùn)用各種工具，努力讓經(jīng)濟(jì)總量、貨幣總量以及房價（資產(chǎn)價格）之間保持艱難的平衡。但這種平衡在2026年可能會被打破。

從2021年開始，全國土地供應(yīng)量陸續(xù)減少，2022 - 2023年土地出讓規(guī)模又下降了12%，這會直接影響未來3 - 5年的新房供給。按照開發(fā)周期推算，2026年前后新房會顯著收縮，供需缺口可能擴(kuò)大。一方面，之前的庫存消耗殆盡，供需趨于均衡；另一方面，新房建設(shè)量過低，這些因素都會在2026年推高均衡價格。

還有個棘手問題，之前超發(fā)的貨幣一直在銀行體系空轉(zhuǎn)。2026年貨幣超發(fā)會不會引發(fā)通脹預(yù)期呢？居民會不會為了對沖財(cái)富縮水而涌入房地產(chǎn)市場呢？結(jié)果可能會形成越漲越買的自我強(qiáng)化機(jī)制。

目前我國城市化率只有66%，距離日本樓市泡沫時的82%還有很大差距。城市化率每年會提升1%，這些新增城市人口必然會帶來持續(xù)的居住需求。

所以說，房價問題的本質(zhì)，是多重矛盾的投射。它既是貨幣超發(fā)的產(chǎn)物，又是維護(hù)信用體系的關(guān)鍵；既是經(jīng)濟(jì)增長的引擎，又是社會穩(wěn)定的基石。從政治經(jīng)濟(jì)學(xué)的觀點(diǎn)來看，維穩(wěn)房價不只是經(jīng)濟(jì)決策，而是綜合考慮對稱系統(tǒng)性風(fēng)險、社會契約、國際博弈等多重復(fù)雜因素的結(jié)果。所以，房價只有上漲這一條路可走。