從2016年末提出“房子是用來住的”，到2024年末提及房子要“止跌回穩”，房價的漲跌，已從單純的經濟問題上升到了政治問題。作為一名在龍湖、萬科等一線房企從業20年的專業人士，今天我用一條視頻來告訴你，為什么房價必須上漲。

內容相對專業，因為影響房價的因素，需要結合宏觀經濟結構、金融系統穩定以及社會資源配置等多個方面來分析。我會盡量用通俗易懂的語言講解，聽到最后你就明白了。

風險問題

在去年和今年3月的相關會議里，房地產都與防風險緊密掛鉤。為啥房價下跌的風險會引發銀行系統的風險呢？

這是因為在過去幾十年，房地產一直是貨幣循環的驅動力。銀行貸款通常是抵押貸款，背后都要依靠房產抵押物來創造貨幣。去年我國貨幣總量達到300萬億，是2000年的22倍，同期北京房價上漲幅度大概也是20倍。所以我常說，房價本質上就是一種貨幣現象。

這種緊密綁定的循環意味著，如果房價下跌，抵押品價值就會縮水，進而引發銀行的壞賬風險，甚至可能導致整個信用體系崩塌。

除了銀行體系風險，財政方面也是個大問題。過去，土地出讓收入占到地方財政收入的30% - 50%，而土地價格又與房價直接相關。房價下跌，地方債務雖會有所收斂，但以前債務還款的風險會加劇，更別說地方政府沒辦法更好地進行基礎設施建設和提供公共服務了。這就是去年上面對于地方債態度發生180度轉變的原因，從“誰家的孩子誰抱走”，到1.2萬億的化債，背后就是房價影響了土地價值。

對產業鏈的影響

房價下跌還會影響整個產業鏈。房地產在我國高峰時期，占到經濟總量的11% - 12%，去年直接下跌到6%，遠低于日本和美國8% - 9%的水平。但我們的城市化率卻比日本和美國低很多，這意味著我們還沒實現富裕，發展就面臨停滯。

停滯的原因在于各地新房限價以及一、二手房倒掛引發樓市過熱，這就需要4 - 5年的回調期。之前我們講過，這4 - 5年的回調，會嚴重影響上下游50個產業。像鋼鐵、建材這些較大的行業，都有可能陷入衰退，人們的收入會受損，甚至可能失業。

所以，要在經濟增速底線與金融風險上限之間維持一種脆弱的平衡。這就是為什么2022年7月之后，并沒有真正有力的救市措施。尤其是資金鏈收緊，導致了一些不良現象，這些都是維持這種脆弱平衡的表現。

2024年9月開始，雖然不斷傳出要放松貨幣面，但目前來看，放松尺度非常有限。所以我們只看到一線城市樓市明顯回溫，其他地方依舊困難重重。因為上面清楚，樓市供大于求的狀況要到今年年底才能達到平衡。目前貿然行動，可能催生新的泡沫。

這又涉及另一個問題，既不能讓房價普遍回到上漲通道，也不能讓它下跌。因為我們沒有其他合適的貨幣蓄水池。2024年超發的14萬億貨幣，如果不被房地產吸納，就可能流向消費市場，迅速拉升通脹。我們都知道，走出通縮是個緩慢過程，可通脹一旦起來，那就是一瞬間的事兒。而且在以往認知中，大家對通脹的恐懼遠超通縮。所以，穩住樓市格外重要，因為房價和貨幣緊緊捆綁在一起。

另外，我國70%的財富都在房地產上。如果紙面繁榮的效應消失，經濟就會陷入嚴重通縮，其嚴重程度不亞于日本“失去的30年”。區別在于，我國財富集中在房產的比例比日本還高，所以房價下跌會導致嚴重的資產負債表衰退。

2024年，雖然股市上漲了30%，但只有少數群體能感受到經濟回溫，而房價上漲能讓居民普遍有獲得感，這背后關乎整個社會的幸福感和穩定。所以說，房價問題已經不單純是經濟問題，而是上升到了政治層面。

保房價與保匯率

在保房價還是保匯率的問題上，很多人認為保匯率就一定會犧牲房價，這種觀點太簡單了。房價，尤其是土地資產價格，也是人民幣的信用錨點。房價上漲時，國際熱錢反而更愿意投入國內。這兩年就有一些外資對國內寫字樓斷供，背后就是房價下跌導致資產價格受損，進而引發資本外逃和本幣貶值，削弱了我國在全球產業鏈中的地位。

目前央行正在運用各種工具，努力讓經濟總量、貨幣總量以及房價（資產價格）之間保持艱難的平衡。但這種平衡在2026年可能會被打破。

從2021年開始，全國土地供應量陸續減少，2022 - 2023年土地出讓規模又下降了12%，這會直接影響未來3 - 5年的新房供給。按照開發周期推算，2026年前后新房會顯著收縮，供需缺口可能擴大。一方面，之前的庫存消耗殆盡，供需趨于均衡；另一方面，新房建設量過低，這些因素都會在2026年推高均衡價格。

還有個棘手問題，之前超發的貨幣一直在銀行體系空轉。2026年貨幣超發會不會引發通脹預期呢？居民會不會為了對沖財富縮水而涌入房地產市場呢？結果可能會形成越漲越買的自我強化機制。

目前我國城市化率只有66%，距離日本樓市泡沫時的82%還有很大差距。城市化率每年會提升1%，這些新增城市人口必然會帶來持續的居住需求。

所以說，房價問題的本質，是多重矛盾的投射。它既是貨幣超發的產物，又是維護信用體系的關鍵；既是經濟增長的引擎，又是社會穩定的基石。從政治經濟學的觀點來看，維穩房價不只是經濟決策，而是綜合考慮對稱系統性風險、社會契約、國際博弈等多重復雜因素的結果。所以，房價只有上漲這一條路可走。