朋友們，今年一季度已經結束了，時間過得真快。一季度的數據也出來了，咱們一起看看所謂的樓市“小陽春”到底熱不熱。

先說說3月，百強房企的銷量情況是環比上升，但同比下降。克爾瑞的數據顯示，3月份百強房企實現的銷售操盤金額是3175.7億，環比增長了68.8%，同比降了11.4%。單月的業績依然保持在歷史低位。這表明百強房企的銷量相較于今年2月確實有明顯提升，主要是受“小陽春”影響，畢竟2月份過年，本身房子就賣得少。但和去年3月比還是下降了，這就說明從整體新房市場來看，今年的“小陽春”不如去年。而且咱們都知道，去年樓市的銷售基礎數據其實就很低。

再看看累計銷量。百強房企1到3月份實現銷售操盤金額是7333億元，同比降了5.9%，累計銷量同樣在下降。不過下降比例確實在縮小，去年同比降幅動不動就20%多，今年現在降幅還沒達到6%，只能說數據相對好看了點，但依舊是下降趨勢。

前三個月還有個數據我很關注，百強房企里累計銷售額超過100億的是17家，比去年少了4家；超過50億的是38家，比去年減少了兩家。從以上數據能感覺到，現在地產行業壓力還是比較大的。

另外，萬科前兩天公布了去年的報告，虧損了495億，這是它1991年上市以來首次出現全年虧損。我覺得這個虧損主要是財務手段。國資接手后，為了讓數據更好看，就把能算到2024年的虧損都算進去了。按傳統口徑統計出來的虧損應該不到200億。這么一來，萬科2025年的數據肯定會好看很多。

話說回來，今年樓市下降過程中存在強烈的市場分化。數據顯示，3月30號監測的重點城市成交規模是1213萬平方米，同比微增了3%。一季度累計同比增長了6%。也就是說，重點城市的銷量在增長，特別是一線城市。一線3月單月的銷量環比增長近乎翻倍，同比增長了8%，累計同比增長了22%，增幅明顯高于二三線城市。說白了，今年樓市“小陽春”是有的，但僅局限于頭部城市，更多城市的銷量還是不理想，樓市分化比較嚴重。

這就能解釋為什么重點城市“地王”不斷出現。一方面，核心城市拿出了核心地段、好地塊進行銷售；另一方面，核心城市改善需求確實強烈，樓市供需關系在改善，市場還沒完全失衡。

同時，4月份估計會有更多城市開始加碼樓市政策，因為現在銷量情況很明顯，重點城市搞得風生水起，但更多城市還在忙著去庫存。去年年底我就多次跟大家強調，普通老百姓買房現在別著急。即使有需求，也要等到3、4月份之后，看看銷量再做決定。

還有一點，雖然現在很多重點城市新房價格在上漲，但這不意味著樓市就很火熱。我發現最近很多人拿新房價格上漲來營造樓市火熱的氛圍。之前我就說過，新房價格上漲一部分原因是限購取消，比如容積率大幅降低、得房率大幅度提高，甚至對高層住宅都有不低于3米的要求，說白了就是通過提高品質來托底房價。

另一部分原因是改善樓盤集中供應，很多城市改善型樓盤的供應已經超過了剛需樓盤。比如2024年蘇州一共拍了47塊地，其中35塊地的容積率低于1.3，這就意味著蘇州2024年供給的地塊以洋房、別墅為主。市場上這類房源變多，整體房價自然就高了。

當然，前提是這些城市有一定吸引力，有足夠的改善群體支撐。要是在很多三四線城市，想用這招可不行，因為沒那么多需求。所以大家一定要明白現在新房價格上漲的原因，這對改善群體來說是個好消息，但不代表樓市熱度全面回升，別覺得又要“炒房”了，重拾那種信心。這樣看來，2025年可能才是樓市極端分化的開始。大家還記得我說買房該買什么吧？核心城市的核心地段。