朋友們，今年一季度已經(jīng)結(jié)束了，時(shí)間過得真快。一季度的數(shù)據(jù)也出來(lái)了，咱們一起看看所謂的樓市“小陽(yáng)春”到底熱不熱。

先說(shuō)說(shuō)3月，百?gòu)?qiáng)房企的銷量情況是環(huán)比上升，但同比下降。克爾瑞的數(shù)據(jù)顯示，3月份百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)的銷售操盤金額是3175.7億，環(huán)比增長(zhǎng)了68.8%，同比降了11.4%。單月的業(yè)績(jī)依然保持在歷史低位。這表明百?gòu)?qiáng)房企的銷量相較于今年2月確實(shí)有明顯提升，主要是受“小陽(yáng)春”影響，畢竟2月份過年，本身房子就賣得少。但和去年3月比還是下降了，這就說(shuō)明從整體新房市場(chǎng)來(lái)看，今年的“小陽(yáng)春”不如去年。而且咱們都知道，去年樓市的銷售基礎(chǔ)數(shù)據(jù)其實(shí)就很低。

再看看累計(jì)銷量。百?gòu)?qiáng)房企1到3月份實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額是7333億元，同比降了5.9%，累計(jì)銷量同樣在下降。不過下降比例確實(shí)在縮小，去年同比降幅動(dòng)不動(dòng)就20%多，今年現(xiàn)在降幅還沒達(dá)到6%，只能說(shuō)數(shù)據(jù)相對(duì)好看了點(diǎn)，但依舊是下降趨勢(shì)。

前三個(gè)月還有個(gè)數(shù)據(jù)我很關(guān)注，百?gòu)?qiáng)房企里累計(jì)銷售額超過100億的是17家，比去年少了4家；超過50億的是38家，比去年減少了兩家。從以上數(shù)據(jù)能感覺到，現(xiàn)在地產(chǎn)行業(yè)壓力還是比較大的。

另外，萬(wàn)科前兩天公布了去年的報(bào)告，虧損了495億，這是它1991年上市以來(lái)首次出現(xiàn)全年虧損。我覺得這個(gè)虧損主要是財(cái)務(wù)手段。國(guó)資接手后，為了讓數(shù)據(jù)更好看，就把能算到2024年的虧損都算進(jìn)去了。按傳統(tǒng)口徑統(tǒng)計(jì)出來(lái)的虧損應(yīng)該不到200億。這么一來(lái)，萬(wàn)科2025年的數(shù)據(jù)肯定會(huì)好看很多。

話說(shuō)回來(lái)，今年樓市下降過程中存在強(qiáng)烈的市場(chǎng)分化。數(shù)據(jù)顯示，3月30號(hào)監(jiān)測(cè)的重點(diǎn)城市成交規(guī)模是1213萬(wàn)平方米，同比微增了3%。一季度累計(jì)同比增長(zhǎng)了6%。也就是說(shuō)，重點(diǎn)城市的銷量在增長(zhǎng)，特別是一線城市。一線3月單月的銷量環(huán)比增長(zhǎng)近乎翻倍，同比增長(zhǎng)了8%，累計(jì)同比增長(zhǎng)了22%，增幅明顯高于二三線城市。說(shuō)白了，今年樓市“小陽(yáng)春”是有的，但僅局限于頭部城市，更多城市的銷量還是不理想，樓市分化比較嚴(yán)重。

這就能解釋為什么重點(diǎn)城市“地王”不斷出現(xiàn)。一方面，核心城市拿出了核心地段、好地塊進(jìn)行銷售；另一方面，核心城市改善需求確實(shí)強(qiáng)烈，樓市供需關(guān)系在改善，市場(chǎng)還沒完全失衡。

同時(shí)，4月份估計(jì)會(huì)有更多城市開始加碼樓市政策，因?yàn)楝F(xiàn)在銷量情況很明顯，重點(diǎn)城市搞得風(fēng)生水起，但更多城市還在忙著去庫(kù)存。去年年底我就多次跟大家強(qiáng)調(diào)，普通老百姓買房現(xiàn)在別著急。即使有需求，也要等到3、4月份之后，看看銷量再做決定。

還有一點(diǎn)，雖然現(xiàn)在很多重點(diǎn)城市新房?jī)r(jià)格在上漲，但這不意味著樓市就很火熱。我發(fā)現(xiàn)最近很多人拿新房?jī)r(jià)格上漲來(lái)營(yíng)造樓市火熱的氛圍。之前我就說(shuō)過，新房?jī)r(jià)格上漲一部分原因是限購(gòu)取消，比如容積率大幅降低、得房率大幅度提高，甚至對(duì)高層住宅都有不低于3米的要求，說(shuō)白了就是通過提高品質(zhì)來(lái)托底房?jī)r(jià)。

另一部分原因是改善樓盤集中供應(yīng)，很多城市改善型樓盤的供應(yīng)已經(jīng)超過了剛需樓盤。比如2024年蘇州一共拍了47塊地，其中35塊地的容積率低于1.3，這就意味著蘇州2024年供給的地塊以洋房、別墅為主。市場(chǎng)上這類房源變多，整體房?jī)r(jià)自然就高了。

當(dāng)然，前提是這些城市有一定吸引力，有足夠的改善群體支撐。要是在很多三四線城市，想用這招可不行，因?yàn)闆]那么多需求。所以大家一定要明白現(xiàn)在新房?jī)r(jià)格上漲的原因，這對(duì)改善群體來(lái)說(shuō)是個(gè)好消息，但不代表樓市熱度全面回升，別覺得又要“炒房”了，重拾那種信心。這樣看來(lái)，2025年可能才是樓市極端分化的開始。大家還記得我說(shuō)買房該買什么吧？核心城市的核心地段。