最近申度君的很多朋友和后臺粉絲都在打聽翡雲悅府和中海云邸玖章，申度君針對區位和產品也給了他們一些建議。正好今天最新一批次新房過會名單發布，2個項目的價格也出來了。申度君再系統寫個文章給各位分析一下剛剛過會的樓盤，重點分析一下翡雲悅府和中海云邸玖章。文章不長，只講干貨。

今天公布過會5個樓盤共推出650套新房源，4個樓盤價格超過10萬每平，其中最受關注的是浦東新楊思的翡雲悅府。

今日過會樓盤名單

01

浦東新楊思翡雲悅府

1. 項目定位與售價

翡雲悅府是上海實行“雙高雙競”規則以來，首個觸發中止價的地塊（樓板價7.44萬/㎡），首開備案均價定為10.72萬/㎡，較去年板塊新盤（如新楊思上園9.9萬/㎡）上漲約8%。但拿地樓板價比前期直接高出2萬/㎡。所以，此次定價是低于市場預期的。

考慮到其“浦東中環內唯一成片開發區”的定位，目前這一溢價仍處于合理區間，從目前項目的火爆程度來看，首開去化情況應該比較理想。后續房源存在5%-8%的提價空間。

2. 核心優勢

區位潛力：位于浦東中環內，緊鄰前灘，規劃為“微型中央活動區”，對標大寧模式，擬打造商業、產業、生態復合中心。

產品力：華潤主導的“悅府系”產品線首次落地上海，推出120-140㎡高層+170-220㎡疊拼，裝修標準5000元/㎡，配備下沉庭院、會所、人車分流設計。華潤近年來的產品力是優于同價位競品的。

配套兌現：九年一貫制學校2028年竣工，雙軌交（6/13號線東明路站），商業綜合體規劃含200米雙子塔地標。

3. 風險點

價格透支及配套落地速度：新楊思目前價格是在透支未來的規劃落地。此次高溢價土地的入市，已經將價格頂到了較高的位置。需關注后續配套落地速度與市場需求匹配度。

適合有長期投資需求，或者需要改善生活品質的客戶。

02

楊浦濱江中海云邸玖章

1. 項目定位與售價

中海云邸玖章備案均價11.49萬/㎡，對比周邊縵云上海（12萬+）低約5%，但高于楊浦濱江歷史價格水平，屬不限價地塊項目。項目延續中海“玖系”高端產品線，配備徐匯濱江同款會所，主打102-150㎡戶型，目標客群為濱江改善家庭。

2. 核心優勢

品牌溢價：中海2024年徐匯濱江項目五開五罄，品牌認可度高，產品力有保障。

地段潛力：楊浦濱江為上海重點開發區域，未來產業導入（如數字經濟）或帶動人口與配套升級。

定價策略：此次開盤價格符合市場預期且略高，該價格下，去化情況直接影響著5月土拍熱度，為同區域待拍地塊形成價格支撐。

3. 風險點

板塊成熟度：楊浦濱江開發周期較長，商業、交通等配套尚未完全成熟，需長期持有。

競品擠壓：同期入市項目（如翡雲悅府）性價比更高，可能影響中海去化速度。

03

購買建議

翡雲悅府：適合中環沿線自住及中長期投資者，需關注商業、學校兌現進度。若首開去化超70%，后續提價可能性高，建議優先上車。

中海云邸玖章：適合楊浦濱江地緣改善客群，短期溢價空間有限，但品牌與產品力具備抗跌性。若預算充足且持有周期5年以上，可考慮。