近月樓市呈現好淡因素并存的局面。一方面，一手新盤持續以低價搶灘，令二手樓價維持偏軟；另一方面，《財政預算案》中針對細價樓印花稅的寬減措施，其效應在3月份已正在加速顯現。

在最新的《財政預算案》中，財政司司長陳茂波提出了一項簡單而有效的措施，將享有定額100元從價印花稅的門檻，由300萬元以下的物業放寬至400萬元以下。此舉立竿見影，讓市場約15%的交易受惠。該政策不僅提升首置買家的入市動力，還帶來了循環效應，進一步激活整體樓市。

預計這項措施將刺激細價樓交投增加約15%。隨著近期樓市逐步回暖，交投量提升將推動樓價逐漸轉穩，并為整體樓市的健康穩定發展奠定基礎。事實上，近期一手新盤銷情十分理想，連續多個全新盤的首批單位、甚至次輪均能售罄，小陽春行情已初具規模。在印花稅寬減措施進一步配合下，預料3月及4月的樓市小陽春表現將更為顯著。

此外，《財政預算案》還提及，政府計劃在新的一年內暫停推出商用土地，并研究將部分商用地改劃為住宅用途，這有助于紓緩商用物業樓面過剩的壓力。同時，近期在DeepSeek推動下，港股間接受惠，IPO市場回暖提振了股市表現。股市好轉帶動零售消費升溫，整體經濟環境向好，市民的置業信心也有所增強，進一步促使樓價趨于平穩，并帶動樓市逐步復甦。

全港50大指標屋苑的交投數據顯示，農歷新年期間的一周曾低見32宗交易，但在2月首周迅速回暖至65宗，此后更連續3周呈現升勢，于2月中旬重返三位數的100宗水平。盡管2月下旬面對一手新盤低價搶灘的壓力，50大指標屋苑的按周交投量僅微跌，仍維持在高位浮動。數據顯示，1月份約5周內，50大指標屋苑平均每周交投僅約55宗；而2月份至3月初的5周內，平均每周交投已大幅增至85宗，升幅達55%。即使進入3月初，新盤仍以低價吸引買家，但50大指標屋苑的交投不降反升，穩守90宗的高位，顯示樓市小陽春勢頭持續。

再看十大屋苑的情況，自《財政預算案》放寬400萬元或以下細價樓印花稅后，雖然大部分十大屋苑未能直接受惠，但整體市場的活躍度提升，加上股市向好，令各類買家入市變得積極。當中，沙田第一城及嘉湖山莊的細價樓因稅務寬減措施而受惠最明顯。觀察過去3周的周末成交數據，這兩個屋苑的交易量按周均有增長，成為十大屋苑中較活躍的代表，反映不少首置買家趁機加快入市步伐。

自農歷新年以來，股市回暖與減印花稅政策推動樓市小陽春行情蔓延，由一手市場延伸至二手市場。不少在新盤市場向隅的買家回流至二手市場尋寶。除了十大屋苑的成交量回升，50大指標屋苑及其他400萬元以下的細價樓盤交投亦處于高位，顯示購買力正逐步遞增，小陽春行情可望持續。

目前樓價仍處于相對低位整固，但租金已企穩甚至趨升，令租務回報率相應提高。隨著全面撤辣，投資者的稅務限制不復存在，吸引了一批具實力的短線投資者入市。然而，由于樓價仍處低位，短炒風氣并未出現，投資者多采取穩健的進退策略，兼顧長遠收益與短期靈活部署。

展望第二季樓市走勢，筆者相信市場將延續近月的旺勢，購買力持續釋放。在股市穩中向好及息口平穩的雙重助力下，樓市將進一步受益，甚至在年中出現減息的可能性，進一步利好市場。同時，隨專才及高才計劃下的新移民陸續抵港，對住宅需求的增加亦會推動樓市保持穩定發展。

來源：香港經濟導報

作者：陳海潮 利嘉閣地產研究部主管