浦東向南發(fā)展已經(jīng)是明牌了。

北部不能說(shuō)馬上衰落，但南北差距拉大，南部越來(lái)越強(qiáng)是不爭(zhēng)的事實(shí)。

原因很簡(jiǎn)單，浦東原來(lái)的發(fā)展重心就偏北；如今北部開發(fā)飽和，向南開拓很正常。

其實(shí)整個(gè)上海，也是這樣的邏輯。

浦東開發(fā)，從北開始

浦東開發(fā)初期（1992-1995年），搞的是“兩橋一路帶三區(qū)”模式。

說(shuō)白了就是先修路搭橋，再搞產(chǎn)業(yè)區(qū)。

南浦大橋、楊浦大橋和楊高路這“兩橋一路”把陸家嘴（金融）、金橋（工廠）、外高橋（保稅區(qū)）三個(gè)產(chǎn)業(yè)區(qū)串起來(lái)。

每個(gè)產(chǎn)業(yè)區(qū)旁邊都配套建了住宅區(qū)，陸家嘴老居民拆遷搬去金楊， 新居民則聚集在源深、聯(lián)洋、洋涇等社區(qū)；

金橋工業(yè)區(qū)則形成居住分級(jí)體系，碧云國(guó)際社區(qū)與金橋、高行等居住區(qū)形成互補(bǔ)。

外高橋也在北邊自己搞了生活區(qū)。

“先搞錢再蓋房”，產(chǎn)業(yè)把人吸引來(lái)，再慢慢填滿生活配套。因?yàn)橹挥挟a(chǎn)業(yè)才能跨越“山河大海”。

而隨著城市發(fā)展進(jìn)入新階段，浦東戰(zhàn)略重心在2035規(guī)劃中呈現(xiàn)明顯南移趨勢(shì)。

現(xiàn)在浦東的發(fā)展方向就倆字：向南！

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浦東，一路向南

都說(shuō)地 鐵2號(hào)線是上海的發(fā)展中軸，從虹橋樞紐到虹橋開發(fā)區(qū)，從中山公園到靜安寺，再到南京西路、人民廣場(chǎng)、外灘、陸家嘴、世紀(jì)公園、張江，一路到浦東機(jī)場(chǎng)。

如果說(shuō)南北高架是上海東西的分界，那么地鐵2號(hào)線就是上海南北分界的參考線。

2號(hào)線的浦東段，則可以作為浦東的南北分界線。

分界線的北邊，包括外高橋、森蘭、高行、曹路、金橋、金楊、碧云、源深、洋涇、聯(lián)洋等板塊；

南邊則包括周康、三林、前灘、世博、塘橋、川沙、張江等板塊。

而陸家嘴、世紀(jì)大道、花木龍陽(yáng)、唐鎮(zhèn)等板塊則剛好處于中軸線上。

上海2035規(guī)劃中，浦東的中央活動(dòng)區(qū)包括：陸家嘴、世紀(jì)大道、世博、后灘、前灘。

只有大約一半的陸家嘴和世紀(jì)大道屬于北浦東，其余所有版塊都屬于南浦東。

副中心這一塊，花木龍陽(yáng)，剛好處于中軸上，北部就一個(gè)金橋副中心；

南部有張江，川沙，外加一個(gè)規(guī)劃能級(jí)也很高的臨港新城。

又是“一邊倒”的態(tài)勢(shì)。

無(wú)論是能級(jí)最高的中央活動(dòng)區(qū)，還是副中心，南浦東都勝過(guò)北浦東。

而每一片中央活動(dòng)區(qū)，或是副中心，都意味著未來(lái)的重磅規(guī)劃和高額投入。

這一點(diǎn)看，浦東的規(guī)劃重心也在南。

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北邊沒地了

浦東向南，最底層的一個(gè)邏輯，還是北邊沒地了。

北面像金橋、外高橋這些地方早就蓋滿了工廠、小區(qū)，拆了重建成本太高。

南邊大片空地等著開發(fā)，比如前灘南、三林南，“有現(xiàn)成的地不用白不用！”

其實(shí)浦東以前是一路向東發(fā)展的。

2009年，浦東合并了南匯，南部有了縱深腹地，比東部地段更好，往南發(fā)展水到渠成。

而從地理區(qū)位角度看，浦東南邊也更吃香。

浦東北邊窄長(zhǎng)，往東就到長(zhǎng)江邊了，只能輻射崇明、南通這些地方，往西也是楊浦虹口寶山這幾個(gè)稍微弱點(diǎn)的區(qū)域。

南邊四四方方，西邊挨著徐匯、閔行這些有錢鄰居，東南還能聯(lián)動(dòng)臨港新城。

好比北邊是條“斷頭路”，南邊是“條條大路通羅馬”。

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具體咋向南發(fā)展？三個(gè)典型。

1）前灘到三林濱江

前灘現(xiàn)在高樓林立，開發(fā)完了，接下來(lái)就搞前灘南三林濱江，相當(dāng)于給前灘“續(xù)杯”。

前灘南的低密高品質(zhì)新房，彌補(bǔ)了前灘都是鴿子籠的遺憾。

2）張江一路向南

張江一開始主要發(fā)展的是金科路兩側(cè)的北區(qū)，以中興通訊、浦東軟件園、羅氏制藥、中芯國(guó)際為代表。

2010年后，逐漸往南發(fā)展，發(fā)展中區(qū)，像上海光源、通用電氣、上海科技大學(xué)、IBM、阿里巴巴就是這個(gè)時(shí)代的產(chǎn)物。

如今，張江從科技園區(qū)，升級(jí)為城市副中心，張江科學(xué)城，同時(shí)繼續(xù)向南。

張江的最新力作，就是13號(hào)線學(xué)林路地鐵站東側(cè)的張江雙子塔——科學(xué)之門。

作為張江科學(xué)城建設(shè)的首個(gè)超高層項(xiàng)目，“科學(xué)之門”由兩棟320米超高層組成，是張江的新中心。

將承擔(dān)科學(xué)研發(fā)支持功能和科技商務(wù)服務(wù)功能，并將開設(shè)大型綜合商場(chǎng)、購(gòu)物中心、特色商業(yè)及餐飲娛樂、體育設(shè)施、文化設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施等。

張江目前擁有超過(guò)2.4萬(wàn)家企業(yè)、1800余家高新技術(shù)企業(yè)、179家外資研發(fā)中心……

尤其是集成電路，生物醫(yī)藥，人工智能三大先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，張江再次踩在了風(fēng)口上。

如今張江已經(jīng)是是上海的科創(chuàng)核心，新質(zhì)生產(chǎn)力的代表，創(chuàng)新的代名詞。

張江是從一片農(nóng)田發(fā)展起來(lái)的，如今蛻變?yōu)樯虾５目苿?chuàng)高地，城市副中心，但至今仍然有人看不起看不懂張江的房?jī)r(jià)。

比如很多人拿浦東和張江的商業(yè)配套說(shuō)事：

浦東商業(yè)本就匱乏，張江長(zhǎng)泰廣場(chǎng)更是鄉(xiāng)鎮(zhèn)水平，但這并不影響浦東和張江的房?jī)r(jià)。

因?yàn)槠謻|是上海經(jīng)濟(jì)的發(fā)動(dòng)機(jī)，卷王聚集地，這是浦東產(chǎn)業(yè)為基的內(nèi)核精神所決定的。

上?，F(xiàn)有規(guī)劃中，張江也是最有可能落地的。

張江南擴(kuò)，具體受益板塊包括孫橋，周康，御橋，三林，浦江等。

3）開發(fā)臨港

臨港的房?jī)r(jià)這兩年結(jié)實(shí)坐了一把過(guò)山車，確實(shí)跌慘了，但臨港的規(guī)劃和基建是在實(shí)打?qū)嵚涞兀灰獎(jiǎng)e想著去臨港買房，臨港的未來(lái)還是值得期待的。

浦東，是一片創(chuàng)造奇跡的熱土。

某種程度上講，浦東強(qiáng)則上海強(qiáng)。

2023年，浦東GDP是1.67萬(wàn)億，在上海16區(qū)中遙遙領(lǐng)先。 這意味著，浦東新區(qū)以全市1/5的土地面積，1/4的常住人口，創(chuàng)造了上海1/3（35.4%）的經(jīng)濟(jì)體量。 此外，浦東還創(chuàng)造了上海大約40%的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值、50%的金融業(yè)增加值和60%的外貿(mào)進(jìn)出口總額。

不同于浦西市區(qū)，浦東仍然有大量未開發(fā)的土地，南部尤其如此。

這波南進(jìn)不是簡(jiǎn)單挪窩，而是浦東骨子里的"產(chǎn)業(yè)開路"基因在新時(shí)代的進(jìn)化。

如今，浦東向南發(fā)展的大勢(shì)已定，這片土地的未來(lái)就像當(dāng)年的“開掛”故事一樣，充滿想象空間。

過(guò)去三十年，浦東北部從灘涂變身高樓大廈，靠的是產(chǎn)業(yè)開路、政策加持；

如今南部接過(guò)接力棒，背后是土地紅利、規(guī)劃能級(jí)和時(shí)代機(jī)遇的三重疊加。

說(shuō)到底，浦東的成長(zhǎng)史就是一部“逆襲劇本”。從被浦西人嫌棄的“寧要浦西一張床”，到現(xiàn)在成為上海經(jīng)濟(jì)發(fā)動(dòng)機(jī)，它的每次轉(zhuǎn)向都踩準(zhǔn)了國(guó)家戰(zhàn)略的節(jié)拍。

如今向南發(fā)展不是簡(jiǎn)單的地理位移，而是中國(guó)式現(xiàn)代化的又一場(chǎng)實(shí)驗(yàn)：當(dāng)土地資源、科技革命、開放政策三者共振，這片熱土?xí)俅巫C明，敢闖敢試才是突破天花板的終極密碼。

注：該篇文章僅代表個(gè)人見解，不構(gòu)成交易建議。

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