北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

請問，我是北京大叔，50歲了還有十年退休（或許12年），單身（離異）無房。目前住單位宿舍（開間筒子樓），退休后必須退房。

手中有錢120萬，三個選擇：

一、買石景山老破小200萬左右的，先出租退休后自住，租金基本能覆蓋月供，但退休金預計到時候也只有5000多，壓力很大。

二、買魯谷的50年公寓，不用貸款，先出租，退休后自住。

三、不買了，退休后住公租房，最后去養老院。

A：

1、退休金預計5000多，是指十年后嗎？如果是這意思，那這貸款就確實有難度了。到時候相當于少了幾千的房租收入，或者說是自己掏租金來住這套老破小。如果到時候利率下降很多還好說，如果不降甚至上漲，那生活費可就基本沒有了。

這只能期待十年后房租明顯上漲+利率下降，這樣能拿到一部分房租，用來補貼自己在其他更便宜地段兒的房租。或者說到時候把這套房賣掉，去買更便宜地段兒的房子居住。

或者這么說吧，以現在情況來說，就算買了這套房到時候也大概率住不上，相當于純投資了。但房價未必還有多高的漲幅，所以如果有其他更穩妥+高息的理財渠道，買不買這套房就沒什么必要了。

2、買公寓就是以收租金為主了，收益率比普宅高的多。但考慮好隱性風險，主要是房產稅+土地出讓金+水電稅等政策方面的。另外這種產品不好賣，稅費也高。所以常規建議是要么就甭買，買了也就輕易甭賣了。

3、房子是用來住的，如果能解決退休后的居住就不用買房唄。這外人不好建議，看自己的情況來選擇。

4、簡單就是這情況。如果是我會選第一個方案，買石景山老房。因為房租是大概率隨工資漲幅上漲的，十年后有可能翻番，而月供不變的可能性比較大，利率很難長期上漲。所以到退休的時候，大概率是有結余租金的，應該能補貼一部分租房+生活費。

僅供參考。

二

Q:

請問，預算1500萬左右，請給分析一下北京西城金城華庭和中信沁園的房子，考慮學區等情況！

A：

1、金城華庭和中信沁園，那從性價比來說肯定是金城華庭的占優啊，這是送分題。

1500萬應該能買中信城90平左右的兩居，租金坪效應該在150左右，租售比上千，至少是1000左右吧。這說明學區溢價有點兒高，居住的性價比就不是太高了。

金城華庭1500萬應該能買80平左右的，這里租金高，但坪效我不太清楚。參考旁邊的西城晶華吧，每平米是200左右。那金城華庭的房齡更新，坪效就應該更高，增加10%吧，在220左右。計算租售比就肯定在1000之內，或者900之內，也就是性價比要比中信城高。

不過這也是因為金城華庭的房齡新，所以更受追捧。如果過些年隨著房齡和設施變老，性價比有可能下降。但至少五年八年不至于，再怎么著也得是西城晶華的程度，也就是就算下降也仍然比中信沁園要高。

2、但加上學區那就只能家長判斷了，從整體學區來講是金融街更強，但金城華庭對口的是話華嘉小學，屬于普通的。而中信城對口八中附小+直升，從概率來講強于金城華庭。

3、簡單就這情況吧，單從房子角度來說肯定是金城華庭的占優，至少房齡新的時候占優。但結合學區只能家長定，外人不好建議。

僅供參考。

三

Q:

請問，我在海淀雙榆樹有個一居室，學區房10萬 一平，但是太小了只有不到40平，所以我想賣了換到天通苑，不添錢能買160平的，居住環境應該改善很多。但現在就是拿不定主意，周圍的人都勸我說不能賣，留著會越來越值錢，想聽聽您的看法。

A：

1、我的看法是房子是用來住的，那為了提升居住體驗就該換就換唄。這都沒必要聽別人的，居住是自己的事情，就跟搞對象結婚似的，自己覺得合適就行。

40平是建面吧？那使用面積也就30多，廚衛陽臺就得小10平米，臥室客廳也就剩20多吧。甚至客廳或許還不好用呢，這種老房的居住體驗都不會太好。換到160平的，這都沒法兒相比，只要自己覺得舒服就換吧。

2、留著會越來越值錢，這怎么說呢？北京的房子其實和20年前相比都是越來越值錢的。當年雙榆樹公房被允許上市的時候也就4000多一平，現在都10萬了。可同時期天通苑也才2650啊，就算是大戶型升值不領先，現在也是10倍左右的漲幅了，都越來越值錢。

錢只有花掉后得到享受了才有價值，否則就是一串數字，在物質上沒有任何價值。如果說沒有改善的想法那就留著，可既然有這需求，又有這能力，那干嘛自己憋屈自己啊？

3、總之沒必要聽別人的意見，甚至就算換了都沒必要告訴別人。房子跟老婆一樣都是只能自己用的，反正也不能共享。

僅供參考。

四

Q:

請問，明明央企就是國企，那你們為什么非要單獨說？央企無非是歸中央管理的，但和歸省里市里管理的有本質區別嗎？都是國企而已，有必要分三六九等嗎？

A：

1、莫名其妙，歪嘴吹火柴，哪兒來的邪火兒啊？如果抬杠的話，那央企國企確實沒有本質的區別。但這有意義嗎？所有的企業在本質上都一樣，何必還分成國企+民企+合資外企啊？

2、另外央企也不是歸“中央”管理的，而是歸中央人民政府（國務院）委托給國資委管理的。而且也不是所有央企都歸國資委，“鐵郵煙荒”四大企業就歸財政部，至于為什么您直接咨詢國務院吧。還有幾大行也不歸國資委，而是有的歸匯金，有的歸財政部，也有共同管理的。

3、總之這沒什么意思，985和211+普本都算大學，而且211還包括所有的985。但人家孩子如果考上清華北大了，您非得說這其實不過是個211，有意思嗎？

另外企業里所有人都算員工，單獨分出來領導有本質區別嗎？這種杠抬起來沒完，愿意承認物以類聚人以群分就承認，不愿意承認也無所謂，但存在即合理，就看自己認不認了……

五

Q:

請問，我打算把東城的一套國中大廈的賣掉，預計4萬一平能賣300萬。然后在海淀再買一套，目的是為孩子上學能落戶的。

考慮是：

1、海淀位置不限，不用考慮學區。

2、總價最好在400之內，或者算上貸款500。

3、希望持有個2、3年，再出手時好賣，租金高且保值。請問有推薦么。

A：

1、國中大廈，是燈市口25中和景山學校附近的那個嗎？50年的公寓是吧？

2、為孩子上學落戶，那為什么不考慮位置和學區啊？只是為了跨區中考嗎？那就買學院路東邊這幾個溢價低的學區吧，300多萬就能買到，不用貸款。總價低的流動性強，用完了學位就可以賣。

3、如果只是為了學位，那為什么要持有2/3年啊？我建議是過了明年入學高峰期就看行情吧，如果溢價率繼續下跌就索性出手，沒必要非得跟大趨勢對賭，贏的可能性不大。也就是溢價部分是不太可能再增加的，除非是學區內的成績大幅提升，或者有政策支持。但這種可能性很小，沒必要賭。

4、租金高不到哪兒去，畢竟所有海淀的房子都有學區溢價，市區的至少在10-15%。這部分價值是沒人給租金的，除非有人單獨租學位。所以學區房的租金只可能在本區內相對高，但肯定低于北京平均值。

保值是基礎部分肯定沒問題，必定跟隨大盤漲跌。但溢價部分說不好，過了明年的人口趨勢拐點再看吧。所以一般建議就是用完了學位看行情，不合適就賣，相當于用稅費成本買了個學位，等同于沒有學區房年代的擇校費。

5、推薦房子找當地中介吧，學院路，北太平莊和花園路等學區的溢價都不算高，300多萬不難買到。

僅供參考。

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