全國近百個住宅小區正在同步上演相似劇情：一些城市的物業費正在經歷少則10％，多至50％的下降，這被視為房地產市場下行的壓力傳導到物業服務市場。

自去年年中以來，以城市為單位的物業費“降費”先后席卷重慶、武漢等城市。再加上蘭州、長沙等城市進一步明確空置房屋物業費減免政策，物業費下調似乎已經形成趨勢。

高企的物業費可以被視為房地產市場快速上漲時代的后遺癥之一，而“降費”只是糾偏的開始。這場涉及億萬家庭切身利益的調整，正在重塑物業管理行業的底層邏輯。

插畫/adan

“風暴”從城郊刮起

去年6月開始，眾多重慶小區業主向物業公司提出降費訴求，起因是重慶明確住宅前期物業收費統一實行政府指導價，并將物業服務分為四個等級，最高等級的四級服務物業費不超過1.9元/平方米·月，如確需超四級服務標準收費，物業公司可以向住建部門和發改部門申請、核價。新規從2024年6月1日起施行。

接受政府指導價的“前期物業”指的是小區成立業委會或業主大會前，開發商為了完成交付和管理，自行聘請物業公司提供服務的階段。由小區業委會與物業公司簽訂的物業服務合同并不受此指導價約束，完全由市場決定。

其實，這一新規本意是影響去年6月1日后申報前期物業費的物業公司，抑制住宅前期物業服務費不合理上漲。但是，一些存量小區業主以此為依據提出降低物業費訴求，重慶也確實存在大量未成立業委會、未和物業公司簽訂物業服務合同的存量小區，物業公司提供的服務仍屬于前期物業范疇。一些小區甚至掛起了“按政府指導價四級標準（1.9元/平方米·月）調整物業費”等內容的橫幅，最終演變成一場波及甚廣的“降費”趨勢。

從去年年底以來，類似的故事也在武漢上演。目前，武漢主城區、江夏區、黃陂區、新洲區均已發布物業費指導價，經開區、蔡甸區、東西湖區正在研究制定物業費指導價，這些指導價均指向前期物業費。

這輪“降費”往往始于政府出臺前期物業指導價，存量小區業主提出降價訴求，政府再出面協調存量小區降費，可謂市場與政府合力的結果，擴散速度極快，去年有重慶業主甚至制作降費流程步驟圖傳播，包括首先申請召開業主大會，發起降物業費的議題。如物業公司不愿降費，則成立業委會，向街道申請更換物業等。

如今，“降費”也并未在武漢停歇。

去年八九月間，寶業航天府業主周杰便召集一批本小區與周邊小區業主，通過武漢市政府留言板，向小區所在的新洲區政府提出降低物業費的訴求。當時他注意到，武漢已有一些小區下調物業費，不乏物業公司主動下調的案例。更直接的“導火索”是同屬武漢遠城區的江夏區在2024年6月中旬出臺住宅前期物業服務收費標準，其中五星級（有電梯）的基準價為2.4元/平方米·月，而寶業航天府的物業費標準為2.4元—2.65元/平方米·月，他顯然認為同屬遠城區的新洲區應該向江夏區看齊。

2017年之前，寶業航天府所在的新洲區雙柳板塊還是農業區，隨著航空航天產業落地，當地房地產項目陸續啟動。寶業航天府原本是華夏幸福規劃的8期孔雀城項目的第三期，隨著華夏幸福出險，寶業集團收購華夏幸福所持股權，將項目更名為寶業航天府，并在2022年4月底交付。

與眾多伴隨新城而來的房地產項目一樣，得益于周邊產業，以及相對低廉的房價，寶業航天府在2020年前后成功吸引到一批投資客，周杰便是其中一員，他在2021年購房。他告訴《中國新聞周刊》：“當時項目售價比較低，高層與洋房每平方米均價分別只有6000余元、7000余元，而長江對面樓盤的價格已經超過1萬元/平方米。”

當時，鮮有購房者對寶業航天府2.4元—2.65元/平方米·月的物業費有異議，盡管這一收費水平在武漢并不低。2019年發布的《武漢市物業服務收費管理實施細則》中，武漢中心城區住宅前期物業服務收費標準被分為一星級至五星級，其中四星級（有電梯）的基準價為2.6元/平方米·月，而寶業航天府位于五環外。

2022年下半年，寶業航天府房價開始下跌。目前，寶業航天府房價已經下跌50％—70％，在售房源單價多為2000余元。更重要的是，周杰形容寶業航天府所在板塊“非常不適合居住”，不僅遠離中心城區，而且周邊規劃的教育、商業等配套均未落地，在房地產市場下行的大勢下，鮮有資金再進入這一板塊。加之寶業航天府的業主多是投資客，2022年4月底交付以來，只有幾十戶業主入住，小區共有1800多戶，入住率不足2％，小區內很多房屋還是毛坯房。

如果小區只有幾十戶入住，物業公司的成本能有多高？這是業主的普遍疑問。“僅就保潔而言，幾十戶業主又能夠產生多少生活垃圾？武漢對于不同物業服務等級的標準制定得非常詳細，從1級到5級，比如每一等級物業服務需要配置多少服務人員。但是寶業航天府一名管家便負責小區全部8棟樓。”周杰介紹說。

這讓2.4元—2.65元/平方米·月的物業費顯得“不合時宜”。寶業航天府高層與洋房每年物業費分別超過2000元、3000元。而新洲區一些老小區的物業費約為1.5元/平方米·月。

于是包括周杰在內的業主們通過武漢市政府留言板，向新洲區政府提出兩項訴求，一是小區前期物業費用偏高，希望政府制定前期物業費指導價，二是出臺空置房物業費減免政策。今年年初，新洲區出臺前期物業服務收費標準。其中，五星級（有電梯）的基準價為2.3元/平方米·月。

在周杰看來，寶業航天府物業費降至1.6元/平方米·月左右比較合理，僅有一街之隔的孔雀城二期就在2月底將物業費單價降至1.8元左右。

在這一輪物業費“降費”中，寶業航天府所在的新洲區眾多小區降幅明顯，可謂風暴中心。自今年1月1日發布降低小區前期物業費標準的官方指導文件以來，截至3月下旬，該區已有35個小區陸續降低物業費。新洲區住更局物業科科長汪飛介紹，據估算，約1.5萬戶受惠，大部分小區物業費降幅10％—25％，尤其近幾年交付樓盤，多數降幅25％左右，平均每戶減負500元左右。

孔雀城二期便是物業公司在政府的協調下主動下調物業費。“政府也曾與寶業航天府小區物業協調，物業公司表示有意向下調物業費，但是始終未能落地。但是物業公司表示，寶業航天府物業費收繳率很低，一直存在缺口，甚至還需要開發商填補。”業主們只能寄希望于成立業委會。周杰坦言，成立業委會的目的并非更換物業，而是希望與物業公司對話。

在這一輪“降費”中，眾多像寶業航天府這樣的小區，在房地產的新周期中漸趨落寞，隨著房價下跌、空置率高企，業主與物業公司圍繞前期物業費的矛盾終于爆發。

在一些小區，由于缺少監督，業主無法知道物業公司收取的費用有多少用于小區物業服務。圖/視覺中國

前期物業“狂飆”時代落幕

眾蟻社區創始人、上海青年業委會委員聯誼會秘書長韓冰認為，很難說物業行業正面臨“降費潮”，但是確實改變了過去物業費只漲不降的情況。

在上海、浙江等業委會成立比例較高的地區，物業費更多是市場競爭的結果。從去年開始延續至今的“降費”，更多發生在此前并未成立業委會，并且前期物業費較高的小區。

“在過去房價上漲的預期之下，房產被視為投資品，鮮有人考慮物業費等持有成本。但是如今房價普跌，如果持有成本維持高位，房產會成為負資產。”韓冰告訴《中國新聞周刊》。

更重要的是，前期物業費確實存在虛高情況。在韓冰看來，前期物業雖然經過招投標，但并非市場化行為，中標者多是開發商物業子公司，再向政府部門備案。“前期物業的甲方是開發商，其對物業公司的要求與業主并不一致，兩者一定程度上形成利益共同體。在前期物業服務期間，物業公司一定程度上承擔了物業服務之外的其他工作，比如配合開發商銷售車位等。而且由于缺少監督，業主甚至無法知道開發商自持物業是否繳納物業費，或者物業公司收取的費用有多少用于小區物業服務。”

因此，前期物業費虛高背后的根源是業主對于前期物業沒有話語權。

“物業公司習慣性認定，物業費很難漲，因此習慣于虛標前期物業費。上海一些項目前期物業費甚至高達二三十元/平方米·月，這意味100平方米房屋每月物業費達到兩三千元。”韓冰介紹說。

如上海市浦東新區的大華斐樂公園，近年剛剛完成物業費下調。該小區前期物業合同約定物業費單價為住宅10元、地下室5元、商業12元，開發商為招引商業項目，有意壓低商業物業費。業委會找到評估公司重新評估，才壓低住宅物業費，提高商業物業費，最終修正為住宅8元、地下室4元、商業16元。

在韓冰看來，前期物業合同的問題不只價格虛高。“一些前期物業合同滿是對物業公司有利的條款，比如武漢某小區前期物業合同約定，‘業主共有物業設施及場所的經營收入的 95％作為物業經營收入補充物業服務費’。再比如一些物業公司為加速回籠資金，甚至推出‘物業費交10年免10年’政策，但是哪家物業公司能確保持續服務10年、20年？包含這些不合理條款的前期物業合同均經過政府備案，政府短期內采用‘降價’方式予以規范，但長期來看對于前期物業的監管不應止于價格規范。”

圍繞前期合同的矛盾很大程度源自過去房企與物業公司高度綁定的模式。大量物業公司是房地產企業子公司，以“前期物業”形式進入市場，簽下長期高價合同，前期物業費隨著房價上漲亦水漲船高，物業公司甚至成為房企“現金奶牛”。

“在房地產業快速發展階段，物業行業也涌現出一批上市公司，一些公司的利潤率曾經高達百分之二三十。”如此之高的利潤率被一位業內人士也形容為“夸張”，他告訴《中國新聞周刊》：“物業行業本該是一個相對普惠的低利潤率行業，結果演變為一個沒有技術壁壘的暴利行業，而且隨著物業公司管理規模擴大，并未降本，保安、保潔等服務人員的工資也并未明顯上漲。較高的利潤率確實部分源自不合理的前期物業費，特別是在一些業委會成立比例較低的二、三線城市，比如管理一個物業面積40萬平方米的小區，如果前期物業費為3元/平方米·月，確實是在‘吸血’。”

從去年開始的“降費”確實遏制了前期物業費上漲的趨勢。另外，物業公司也在與房企“解綁”，過去的擴張模式需要改變。

隨著房地產新開工面積驟降，直接影響物業公司管理規模增速。近年來，物業上市公司的管理規模增速持續放緩，管理面積均值增速由2020年的37.29％持續下降至2023年的12.40％。進入2024年，這一趨勢仍在延續，物企不再對外公布其規模增長目標，而包括萬物云、合景悠活等在內的部分物企甚至在財報中也未披露管理面積數據。

中指研究院物業事業部研究副總監彭雨告訴《中國新聞周刊》，當前物業市場的供求關系正在發生深刻變化，過去依托地產母公司項目輸送的規模增長模式難以為繼，單純追求管理面積增長的粗放式擴張拐點已經出現。

萬科旗下物業公司萬物云2022年財報就曾透露面臨的挑戰，新開盤業務萎縮造成前介業務與案場業務大幅下滑，開發商未售空置房的物業欠費增加，代銷開發商車位資產的生意冷清。

同時，物業公司也希望與房企“解綁”。“永升服務是一家港股上市公司，是旭輝地產旗下子公司。最初，公司名字并不包含旭輝元素，但是公司希望與旭輝地產更深地綁定，于是將公司名字改為旭輝永升，但是隨著近年房地產市場下行，公司名字又去除旭輝元素。這個過程足以反映物業公司與房企之間的關系。目前上海一些小區選聘物業公司時，都會隱約對擁有房企背景的物業公司表達擔憂，擔心其將資金挪用給房企。而房企從物業公司抽調資金的情況確實存在，比如一些房企將費用成本掛到所屬物業公司賬上。”韓冰說。

在他看來，一些城市的物業服務市場需要形成新的平衡，但是這樣的過程肯定會讓一些物業公司感到痛苦，一些物業公司此前在一些城市其實不需要討好業主。

“質價相符”是關鍵

去年12月，萬物云董事長朱保全曾在一場演講中表示：“當我們真正把市場打開的時候會發現，如果價格往2.5元以上走，空間會越來越窄，而如果往下走，空間才會越來越大。”

降價確實給物業公司帶來壓力。“從行業整體來看，物業費下調20％—30％確實對企業的盈利空間構成了顯著壓力。物業行業的利潤率本身相對有限，尤其是在關乎民生的住宅物業領域，物企的利潤率通常更低。隨著物業費的下降，在成本結構不變情況下，企業的利潤空間可能被壓縮至盈虧平衡線附近，甚至出現虧損。”彭雨告訴記者。

去年重慶物業費出現“降費潮”時，曾有聲音懷疑其中有物業公司為競爭存量項目有意鼓動業主更換物業的“撬盤”行為。

不過，韓冰并不認為這會導致物業行業陷入低價內卷的情況。“當業主大會產生之后，物業服務才進入了市場化博弈階段，‘降費潮’是短期的，最終市場一定會得到平衡，畢竟一分價錢一分貨，物業企業最終仍需盈利。”

其實，在市場尋找新平衡的過程中，“降費”可能并非唯一的趨勢。

“今年上海的物業費甚至可能會迎來一波上漲。過去，上海一些區對于服務老舊小區的物業公司有補貼，通過設定一些比較容易達成的考核目標給予物業公司獎勵，但是隨著財政緊張，類似補貼將在今年年底取消。對于一些物業費只有0.8元/平方米·月的小區而言，因此可能面臨資金缺口。而為鼓勵小區上調物業費，徐匯區甚至出臺‘漲多少補多少’的政策。”韓冰介紹說。

在他看來，物業行業的市場化程度仍然有待提高。這不光體現在業主沒有話語權的前期物業階段。

“一些一線城市的小區已經習慣于依賴政府補貼，政府應該適當‘放手’，根據《中華人民共和國民法典》，業主是物業管理的責任主體，如果一個小區的物業服務‘差到極致’，一定會有業主站出來干預，從而形成新的價格平衡。但是現實情況是，政府往往會介入一些物業費較低的老舊小區，甚至導致在一些小區，特別是位于一線城市中心城區的老舊小區，業主成立業委會都不如撥打12345有效。”

近年，一些城市中心城區小區出現物業公司丟盤、棄盤現象，即物業公司在合同到期后不再續約，選擇撤場。對于這些被“丟盤、棄盤”的小區，地方政府往往會讓國有物業公司進場，進行兜底服務。韓冰認為，“丟盤、棄盤也是市場化行為，業主在頻繁更換物業公司后也會理解，較低價格難以請到優質物業公司提供服務，從而倒逼供需雙方形成新的平衡，政府應該創造環境讓項目加速流轉”。

彭雨也認為，在“降費潮”的影響下，物業企業可能首先會主動退出不盈利或盈利差的低效項目。

北京一家國資背景的物業公司人士向《中國新聞周刊》舉例稱，公司本計劃在今年2月底服務合同到期后撤出一個北京本地小區，到期撤場的決定在去年年底便已做出，因為項目存在虧損，虧損的原因是物業費收繳率較低。但是由于新的物業公司始終未能選定，經政府等相關部門、業委會與公司溝通、協商，公司撤場時間特意推遲一個月。而新的物業服務合同約定的物業費仍是1.45元/平方米·月。

“物業費沒有絕對的高低之分，其實小區物業的賬很好算，一邊是小區的物業費和公共收益收入，另一邊是小區保安、保潔等基本服務，以及服務設施支出，只要兩者匹配即為合理。”韓冰說。

他曾作為業委會主任將所在小區物業費從2.18元上調至3.5元。“其實這個過程并不復雜，業主首先要明確自己想要什么水準的服務，再由業委會算賬，當時業委會就推出數個套餐讓業主選擇。”

其實，業主對于物業的訴求并非一味“降價”。“黃浦區某小區業主曾向我咨詢，希望成立業委會，我問對方是否有降低物業費訴求，業主表示并不要求降價，甚至可以接受漲價，但是物業服務質量必須提升。”韓冰表示，在上海，業委會往往將上調物業費視為成績。“在保障價格透明，而且業主更換物業公司足夠便利的情況下，物業費應該交由市場調節。”

彭冰認為，物業企業未來會更加重視市場化定價能力建設，也就是更清晰地向業主展示服務標準與成本構成，推動“菜單式服務”分級收費模式，讓價格與服務質量透明化。同時，通過提升業主滿意度來提高繳費率，減少因降價導致的現金流缺口。

（文中周杰為化名）

發于2025.4.7總第1182期《中國新聞周刊》雜志

雜志標題：物業費博弈升溫

記者：陳惟杉

編輯：閔杰