導 語

政策驅動供地結構持續(xù)優(yōu)化，投資預期改善促行業(yè)加快企穩(wěn)。

◎ 文 / 馬千里

2025年3月，土地市場延續(xù)縮量升溫。據月末快報數據，3月土地成交建筑面積仍低于2月同期，為2019年以來首次出現。核心城市延續(xù)高熱，北京、上海、杭州、成都、蘇州等城市3月平均溢價率均超過20%。截至3月25日，本月土地供應4272萬平方米，環(huán)比上升58%。成交建面2097萬平方米，環(huán)比下降16%，平均溢價率17.09%，2025年一季度月度土拍溢價率“三連陽”，3月平均溢價率已經和2021年同期高位相若。得益于中央部委一系列穩(wěn)樓市政策的發(fā)布，核心城市發(fā)展預期顯著好轉，再加之閑置用地回收、存量商品房收儲的積極推進，優(yōu)質地塊土拍持續(xù)升溫。

核心要點

供求：至截稿時，本月土地供應量為4272萬平方米，季節(jié)性環(huán)比上升58%，同比仍下降5%左右，成交2097萬平方米，環(huán)比下降16%，同比下降25%，成交金額809億元，同比下降2%。

熱度：平均溢價率為17.1%，較上月全月提升了約6個百分點。在本月成交金額TOP10城市中，有6個城市平均溢價率超過10%。

分布：各能級土地成交延續(xù)分化，二線城市成交金額同比增長40%，一線、三四線分別同比回落19%和34%。

后市展望

政策驅動供地結構持續(xù)優(yōu)化，投資預期改善促行業(yè)加快企穩(wěn)

2025年3月，土地市場延續(xù)縮量趨勢，交易量仍在持續(xù)同比下滑，成交建筑面積同比下降25%，但一二線城市成交占比提升，成交金額同比降幅僅有2%。市場熱度方面，京滬杭蓉等核心城市頻頻拍出高溢價地塊，3月份平均溢價率也由此得以達到17%，繼2月份之后再創(chuàng)新高。

展望未來，鑒于中央進一步明確2025年將穩(wěn)預期、促轉型。在供給側將收購存量商品房、閑置土地收儲優(yōu)化供給結構，形成“以存量換增量”的良性循環(huán)，緩解庫存壓力，在需求側加快構建“好房子”標準體系，提高新出讓地塊的產品力，以及促消費政策對于居民房價預期的支持，預計二季度核心城市土拍熱度有望繼續(xù)保持，高總價、高溢價地塊也將愈發(fā)普遍。從整體規(guī)模趨勢來看，2025年土地供求規(guī)模仍將保持低位運行，熱度方面，隨著年中三四線城市供地占比的上升，溢價率指標或出現結構性的環(huán)比調整，但較往年同期來看，仍將是2022年以來土拍熱度表現最好的一年。而土地市場的合理控量以及持續(xù)回暖，也將反饋到購房者信心，助力2025年房地產市場加快構建發(fā)展新模式。

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供求

規(guī)模延續(xù)同比縮量，成交金額同比微降

土地供應方面，截至2025年3月25日，本月土地供應量為4272萬平方米，季節(jié)性環(huán)比上升58%，同比仍下降5%左右，供給端仍在繼續(xù)縮量提質。本月低密地塊占比繼續(xù)維持高位，新增供應經營性用地平均容積率為1.98，連續(xù)8個月低于2.0。南京、杭州、重慶、福州等城市供應宅地平均容積率均在2.0以下。

至截稿時，一線城市中僅北京有1宗宅地掛牌，廣州上海掛牌地塊均為商辦用地。北京通州老城宅地于3月初掛牌，起拍總價23.3億元，容積率2.5，起拍樓板價2.7萬元/平方米。地塊優(yōu)勢在于交通便利、周邊商業(yè)配套成熟、醫(yī)療資源豐富，且享有通惠河一線河景資源。不過地塊西側道路尚未建成，城市界面尚處于開發(fā)階段。同區(qū)域優(yōu)質新房售價在6.5萬元/平方米左右。

二線城市方面，本月成都、杭州、蘇州新增出讓底價超過50億元，其中成都出讓建面超過150萬平方米。從個體地塊來看，杭州余杭區(qū)未來科技城宅地出讓底價最高，達到36.1億元，容積率2.4，建面20萬平方米，起拍樓板價1.8萬元/平方米。周邊交通、商業(yè)配套較為完善。周邊新房價格在3.5萬元/平方米左右。該宗宅地西側緊鄰濱江集團宅地項目（建面13萬平方米），濱江項目土地于2024年年末出讓，成交樓板價為2.07萬元/平方米。南京秦淮區(qū)城南掛牌宅地起拍樓板價最高，達到3萬元/平方米，地塊起拍總價10.4億元，容積率僅有1.2。限高35米，要求按照四代宅標準打造洋房社區(qū)，該地塊位于雨核板塊，周邊軟件、金融產業(yè)發(fā)展較好，客源豐富，板塊規(guī)劃發(fā)展前景較佳，是南京為數不多的供求健康的流量板塊，目前消化周期仍在6個月以內，平均每個月新房成交可在150套以上。目前周邊洋房層項目在售均價在5萬元/平方米以上，二手房價格在5萬元/平方米左右。

3月份土地供應量如期環(huán)比增加，但同比來看仍在持續(xù)回落，各地仍然延續(xù)縮量提質。并且繼京滬杭蘇蓉一季度土拍熱度高熱后，南京、重慶、福州、南昌等城市也在進一步優(yōu)化了供地結構，本月掛牌宅地平均容積率均在2.0以下，且優(yōu)質板塊供地有所增加。得益于赤字率提升、特別國債、專項債對于地方財政的支持，以及新房銷售端持續(xù)向好的正反饋，預計2025年土地供給側將繼續(xù)保持結構性優(yōu)化，以土拍熱度穩(wěn)定市場信心，助力房地產市場加快構建發(fā)展新模式。

土地成交方面，截至3月25日，全國300城經營性土地招拍掛成交2097萬平方米，環(huán)比下降16%，同比下降25%。成都、石家莊、廈門成交建面超過50萬平方米，杭州、北京、成都、廈門、蘇州成交金額超過50億元。京滬杭蘇蓉出現了多宗高總價高溢價地塊，且寧波、沈陽也有高溢價地塊拍出。因一二線優(yōu)質地塊成交占比持續(xù)高位，本月平均樓板價達到3855元/平方米，同比上升30%。

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熱度

溢價率重回2021年初高位

沈陽時隔6年再現高熱地塊

市場熱度方面，至截稿時3月平均溢價率為17.1%，較上月全月提升了約6個百分點。北京、上海、杭州、蘇州、成都等多地均有高總價高溢價地塊成交。在本月成交金額TOP10城市中，有6個城市平均溢價率超過10%，其中杭州、蘇州平均溢價率更是分別高達42%和38%。杭州濱江區(qū)府宅地、成都高新大源板塊宅地均拍出了七成左右的溢價率。并且除了上述核心城市土拍維持高熱之外，寧波、沈陽本月土拍熱度也有所提升，其中沈陽渾南區(qū)宅地經過60輪競價，拍出了17.5%的溢價率，而沈陽市區(qū)上一次出現溢價率超過15%的宅地，還是在6年前的2019年3月。

得益于京滬杭蓉等城市土拍熱度的維持，以及需求側信心的持續(xù)提振，2025年土地市場競拍信心持續(xù)高位。正如為我們上月預計，寧波、沈陽等更多城市也迎來了高溢價地塊成交。預計更多城市和區(qū)域的土地市場將加速企穩(wěn)，隨著閑置用地回收、存量房收儲的加快推進，也將有更多高流量板塊迎來土拍熱度的回升。就全年發(fā)展趨勢來看，盡管年中三四線城市供地占比季節(jié)性上升可能拉低整體溢價率，但優(yōu)質地塊占比提升將支持土拍熱度延續(xù)，2025年有望成為2022年以來土地市場熱度表現最佳的一年。

3月土地流拍率14%，與2月份大致持平。具體來看，本月常州、哈爾濱、長春均有宅地流標或撤牌。其中常州有7宗地塊流拍，均位于遠郊金壇區(qū)，流拍地塊容積率不高，均為2.0左右，但未來銷售前景的確定性不足，最終均未能成功出讓。

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重點地塊

總價榜分屬6市，北京刷新城市樓板價紀錄

3月份兩榜集中度顯著下降，總價TOP10分屬6市，單價TOP10更是分屬7市。總價TOP10中，杭州占據4席位置，均來自西興、四堡七堡、城東新城、之江等熱點板塊。榜首北京宅地成交總價達到75億元，也是本月單價榜單第一。蘇州園區(qū)湖西宅地排在第二，該地塊容積率1.6，起拍底價36.6億元。經182輪競價后由綠城摘得，成交總價53.2億元，平均樓板價4萬元/平方米，溢價率45%，創(chuàng)取消限價以來蘇州土拍溢價率新高。地塊三面環(huán)水、緊鄰金雞湖景區(qū)，雙地鐵覆蓋，教育配套完善。地塊周邊1公里內新房已經斷供接近10年，周邊高端二手房掛牌價可達8萬元/平方米以上。

單價榜方面，榜首為北京海淀區(qū)宅地，成交樓面價10.23萬元/平方米，創(chuàng)北京土拍歷史新高。地塊職住需求優(yōu)勢突出，且屬于上地學區(qū)，教育資源優(yōu)越，交通便利，周邊商業(yè)配套完善，生態(tài)資源豐富。杭州西興單元宅地排在第二，成交樓板價7.7萬元/平方米，地塊周邊江景和城市界面雙優(yōu)，高端商業(yè)、優(yōu)質學區(qū)、醫(yī)療配套齊聚，同樣刷新了杭州地價紀錄。

（來源：克而瑞地產研究）

文章來源:克而瑞