房價(jià)還能不能漲回去？

很難。央視的一段采訪，其實(shí)已經(jīng)給出了明確答案。難在哪里呢？

需求量大幅萎縮

任何商品價(jià)格的漲跌，都取決于供求關(guān)系。買的人多，價(jià)格就上漲；買的人少，價(jià)格就下降。這里的需求量得從兩個(gè)維度來講。

? 消費(fèi)基數(shù)：現(xiàn)在結(jié)婚率、生育率不斷下降，老齡化不斷加深，需求基數(shù)至少是按比例下降的。

? 持有基數(shù)：房子持有周期很長，平均在10年左右。十年前，購房普及率不到30%，現(xiàn)在已經(jīng)60%多了。出生率下降，持有率上升，這就好比泄洪道的兩道閘門，左右兩邊都往中間關(guān)，流量就越來越窄，對應(yīng)的客戶需求群體也就越來越少。需求量上不去，商品價(jià)格又怎么漲得起來呢？

收入水平受限（房價(jià)收入比問題）

十幾年前，房價(jià)收入比大概是1比1，甚至更低。打個(gè)比方，那時(shí)收入高一點(diǎn)的人，一個(gè)月工資能買個(gè)廁所，普通點(diǎn)的一個(gè)月工資也能買個(gè)便宜點(diǎn)的小地方。但現(xiàn)在呢，絕大部分人半年工資都買不起一個(gè)廁所，尤其是新房。就拿成都新房來說，房價(jià)收入比越高，房價(jià)上行空間就越小。

負(fù)債率過高

這幾年房價(jià)上漲，可不是靠工資漲起來的，而是靠債務(wù)杠桿把房價(jià)推上去的。就像張三貸款100萬買我的房子，李四又貸200萬買張三的房子。大家不是靠收入上漲來支撐房價(jià)，而是靠房價(jià)上漲的預(yù)期，大膽借債賭博。現(xiàn)在家庭負(fù)債率飆升，都飆到60%多了，早就超過發(fā)達(dá)國家水平。這幾年高位接盤的人，要么跌掉首付，要么債務(wù)纏身，只是有些人還在硬扛，扛不住的就斷供了。

從各個(gè)銀行最近發(fā)布的20年財(cái)報(bào)來看，不良率還在上升，斷供的人越來越多。債務(wù)負(fù)擔(dān)加重，房價(jià)預(yù)期下降，大家就不敢輕易買房了。以前敢借債，是篤定房價(jià)會(huì)漲，現(xiàn)在都怕了。所以現(xiàn)在貨幣供應(yīng)量（M）很高，但通脹沒來，需求大幅減少，供大于求，房價(jià)怎么漲回去呢？

就業(yè)風(fēng)險(xiǎn)增加

很多35歲的人都找不到工作，我自己就是這樣，所以才被迫做別的事。連工作都找不到，還談什么漲工資、增加收入呢？除了發(fā)錢，增加收入就得增加就業(yè)崗位。可現(xiàn)在AI加制造業(yè)越來越普及，黑燈工廠越來越多，工作崗位怎么增加呢？發(fā)錢又沒這個(gè)先例。

現(xiàn)在全球經(jīng)濟(jì)都困難，黃金價(jià)格一漲再漲，特朗普發(fā)起全球貿(mào)易戰(zhàn)，開啟全球收割模式，必然影響經(jīng)濟(jì)。在這種形勢下，想提高就業(yè)水平和收入水平太難了。別信抖音上年入百萬、千萬的，很多都是假的，車子是租的，就是做做樣子。現(xiàn)在處于通縮狀態(tài)，大家不敢消費(fèi)，拼命存錢，這就是通縮的直接表現(xiàn)。現(xiàn)在有人一個(gè)月2萬塊工資，就敢背8000的房貸，膽子可真肥。

租售比不合理

國際上認(rèn)可的租售比一般在4% - 5%左右，咱們保守點(diǎn)，按3%算。但實(shí)際情況呢，租售比只有1.5% - 1.8%，1.8%都算高的了，除了那些老破小房子。這離3%差距很大啊。假設(shè)一套房子100萬，按1.5%的收益率，一年租金就是1.5萬。怎么才能讓收益率達(dá)到3%呢？要么租金大幅漲到3萬一年，要么房屋價(jià)值下降。大家覺得哪種可能性更大？

其實(shí)現(xiàn)在我們買的房子，不是真實(shí)價(jià)值，而是泡沫價(jià)值。現(xiàn)在就像溫水煮青蛙，很多人還盼著房價(jià)再翻一倍。我也希望啊，我也有房子，要是房價(jià)翻倍，我就趕緊賣了回農(nóng)村修個(gè)大別墅，多舒服。但可能性大嗎？

除了上面這些問題，老齡化也在影響房價(jià)。隨著時(shí)間推移，老齡化會(huì)進(jìn)一步加深，社會(huì)撫養(yǎng)比越來越高。房價(jià)能不能漲回去，得看下一個(gè)經(jīng)濟(jì)周期了，前提是負(fù)債率得降下來，收入和就業(yè)情況也得改善。

接下來，該不該買房，要怎么買房，買在哪里，資金杠桿怎么組合，有多套房子的資產(chǎn)該怎么優(yōu)化，這些問題就有待思考了。今天就說到這兒，再見。