大家好，我是蘇北哥！今天是4月4日，農歷三月初七，開啟清明小長假的第一天！

01.

限售解除后，大批“2年內解套”房源掛牌價格高出板塊均價一大截！神了？

今天是寧七條XZ發布之后，迎來的首個小長假，除了常規出門踏青、掃墓的人群，趁著假期出門看房的人必定不少！其中必定有不少是“抄底黨”！

不管什么時候，無論樓市上行下行，房價是漲是跌！市場上總有一群買房人的信念特別堅定！就好像2010-2021年那十年的上行市場，他們堅定的相信房價會跌一樣，堅持不買房；如今他們依然相信，寧六條出臺，南京限售完全取消，二手房源掛牌激增，房價會在相互踩踏下暴跌，然而真的會暴跌嗎？

XZ發布數日以來，南京二手房掛牌量的確激增，貝殼數據顯示，3月31日，XZ發布后首日南京二手房新增掛牌量達到3069套，環比前一日暴增325%，刷新數據新高！

可以看到，過去的30天以內，南京二手房新增掛牌量穩定在1000套以下，位于600多到100套之間，新政后掛牌量直接比之前多了兩倍多！一大批2023年-2024年間售賣的新樓盤在這次XZ潮中“解套”，二手次新房源紛紛掛牌上市。

然而令人意想不到的是，這批房源的掛牌價格不僅不低，而且有的甚至還大大超過了所在板塊二手房掛牌均價！一時間讓很多人XZ后房價暴跌的期望化為泡影！

雨花軟件谷

2024上半年的銷冠盤軟件谷偉星時代悅峰，這幾天連續掛出3套房源，其中價格最高的一套，掛牌單價達到41362元/㎡

隔壁的保利鳳起云臺，也掛出2套房源，其中1套房源掛牌單價也超過了4萬/㎡

而實際上軟件谷目前板塊二手房掛牌價格并沒有這么高，譬如萬科金色城品次新房，最新掛牌價格僅有2.3萬/㎡

限售解禁后的新掛牌房源，甚至比之前板塊掛牌房價高出近一倍！

河西中

4月2日剛剛交付的河西大街越秀和樾府，瞬間就掛出近10套新房源，掛牌價格普遍偏高，其中多套房源掛牌單價超過7萬/㎡，甚至達到7.5萬+/㎡。

而與越秀和樾府一墻之隔的河西中豪宅保利云際，目前掛牌價格僅在4.5-5.9萬/㎡之間。

新玄武

去年剛剛交房的招商局中心臻境也趁著解除限售，一口氣掛出了7套新房源，但掛牌價格也是偏高。其中2套房源掛牌單價甚至達到了5.8萬+/㎡。

而之前新玄武品質標桿，星河天賦和星河國際兩家樓盤，目前二手房掛牌價格區間也只在4.2-5萬/㎡區間，偶爾極少優質房源掛牌價格超過5萬/㎡。

大校場

3月底4月初這段時間，大校場有兩家樓盤交房，一個是南鋼三金睿境，另一個是保利琥珀云臺。

其中南鋼三金睿境的新掛牌房源單價達到了5.6萬/㎡左右。

保利琥珀云臺解禁后一口氣掛出了3套房源，掛牌單價均在5.2萬/㎡以上，最高掛牌單價房源達到了55121元/㎡。

但就算是大校場曾經的門面擔當云瀾尚府目前房源掛牌價格也只有4.3-5萬/㎡之間。

而且自南京限售解禁以來，大校場多個小區新掛牌房源單價均高于XZ發布前的房源掛牌價格。

譬如標桿豪宅金基望樾府，XZ后房源掛牌單價均在6.6萬/㎡以上，其中價格最高一套達到6.9萬+/㎡，刷新一個月來該小區最高掛牌單價。

華潤潤鴻府新掛房源相比XZ前，單價出現了大幅上漲剛剛掛出的一套潤鴻府116㎡3房，掛牌單價達到了5.4萬+/㎡，而20天前該小區房源掛牌單價在4.7萬/㎡左右。

燕子磯

XZ后就連燕子磯這樣的純剛需板塊，“解套”房源也沒有逃脫高價掛牌的命運。今年5月份即將交房的燕子磯22萬方地標大盤保利燕璟和頌，限售解禁后一口氣掛出3套房源，其中單價最高一套掛牌價格達到3.93萬/㎡。

而在燕子磯核心區，只與保利燕璟和頌一路之隔的萬科燕語光年，最新掛牌價格只在3.3-3.5萬/㎡

相比起來，保利燕璟和頌的同等面積戶型的掛牌單價比萬科燕語光年起碼高出2000-5000元/㎡。然而這種情況燕子磯居住區也在同時上演。頤和四季府、華發四季雅筑二手房房源在這次XZ中“解套”，但掛牌房源單價依然比之前燕子磯二手次新房掛牌價要高出不少。

頤和四季府的房源掛牌單價在3.4-3.6萬/㎡之間，最高單價房源達到3.59萬/㎡

華發四季雅筑的房源掛牌單價在3.37-3.5萬/㎡之間，其中最高房源掛牌單價達到3.47萬/㎡

兩盤的新房源掛牌價格明顯比周邊小區高出很多，目前燕子磯次新二手房掛牌單價基本上都是“2字頭”。

比如與華發四季雅筑、頤和四季府一街之隔的燕熙臺最新房源掛牌單價只有2.9萬/㎡

中海燕磯聽潮最新房源掛牌價格只有2.7萬/㎡

弘陽燕江府、保利國際社區等小區最新房源掛牌單價更低，只在2.24-2.55萬/㎡

02.

“解套”新房源掛牌價格不降反升？背后原因是什么！

其實寧七條XZ后，解套新房源掛牌價格不降反升這一現象，已經把很多人看傻了眼，特別是等著抄底的等等黨們，感覺事情發展根本出乎當初預料，甚至沒有任何內在邏輯而言！

難道解除了限售，反而還讓持房業主們“信心暴增”！高價拋售手中房產，以求得合理的TZ回報？

“等會兒！這是2015年的南京樓市，還是2025年的南京樓市？”，這群業主們出奇一致的“迷惑行為”，甚至讓很多買房人混亂了當下的年代！“正所謂降價沒等來，居然等來了漲價？”

其實，在3月31日，新寧條XZ發布當天，北哥就曾和一位圈中好友交流后市的行情走勢，敬聽了他的一番高論，當時他就說“很多人認為XZ后，南京房價會大跌，我看不至于，因為既然GC敢于一下子放開南京限售，那么說明已經有了充足的底氣和應對方法，所以南京房價不會掉”

如今南京市場行情來看，他當初的判語可謂是一語中的！

但是任何事物發展都有其內在邏輯，為什么限售解禁，南京新解套的大批房源掛牌價格不降反升？背后的價值邏輯是什么？邏輯就在于房產交易稅費制度的修改！

二手房交易，契稅降低了，但房產增值稅的征收標準卻沒有變動。

去年12月契稅改革ZC正式執行，凡140㎡以下戶型契稅收取標準統一降為1%，大大減少了買房人的支出成本，瞬時間全國二手房交易量爆發式增長，南京二手房去庫存就是從那個時候開始的。

契稅降低是為了方面買家，但是有利于房屋賣家的房產增值稅收取標準，卻沒有變動！早在今年3月上旬，相關媒體曾爆出：ZY財政部正在積極研究“取消房產增值稅”事宜

然而房產增值稅稅項最終沒有被取消，而南京限售卻搶先一步放開了！

房產增值稅當初設立的本意的確是為了減少房產TZ行為，打擊炒房，但是該稅項的計算卻不是以“房價增值部分計算”，而是以房產現存市值計算！

目前房產交易現行稅制執行標準

舉個例子，比如目前市值200萬的房產，買入兩年內出售，無論目前市值相對當年買入價是高還是低，都要繳納相當于房產總價5.3%的增值稅，繳稅金額在10.6萬。

也就是說，南京限售解禁后的2年內“解套”房源，在掛牌價格中，必須要包含增值稅成本，200萬總價的房源，掛牌價格起碼要在211萬以上，才能保本，220-230萬以上才能保留買家的還價空間。

同樣的總價越高的2年內二手房源，包含了增值稅成本就越高，所以掛牌價格也就自然高于同板塊的2年以上的二手房源。

比如上文提到的燕子磯保利燕璟和頌，89㎡小三房，目前最高掛牌價格為350萬，折合掛牌單價在39326元/㎡。然而這個掛牌總價當中是包含5.3%的房產增值稅的，也就是說該房源的真實掛牌總價應該是331萬左右，真實掛牌單價應該在3.72萬/㎡左右。

報價較低的房源，如300萬總價左右89㎡小三房掛牌房源，真實掛牌總價應該在284萬。真實掛牌單價應該在3.19萬/㎡左右。

這樣算下來，保利燕璟和頌這個2年內小區房源掛牌單價就與隔壁的萬科燕語光年基本持平了！

保利燕璟和頌實景

還有河西中部的4月3日剛剛交房的越秀和樾府，141㎡4房，報價998萬，掛牌單價70416元/㎡，如果減去房產增值稅部分，真實掛牌總價應該在945萬，真實掛牌單價應該在6.7萬/㎡左右。

越秀和樾府交房實景

而越秀和樾府6.7萬/㎡左右的掛牌單價就與隔壁的保利云際花園的部分房源掛牌價相差不多了！

也就是說，只要房產增值稅沒有取消，執行標準沒有降低，即使放開限售，2年內解套二手房掛牌價一定會高于周邊其他2年以上房源掛牌價。

這樣就無形中，讓南京二手房價格形成了明顯的“梯度制”！等等黨們，想撿漏似乎沒那么容易！

今天文章的內容就是這些，如果對以上話題感興趣的，可以加北哥微信，咨詢探討！

主編簡介：

蘇北哥， 男，11年金融工作經歷，8000元白手起家，連續6次跨行業創業均獲成功，實現草根逆襲。

1994年買入人生第一套房，2004年重點研究資產配置，有28年房產實操經驗，深耕南京市場。

是行業內真正的房產實戰派！感興趣的就三件事，房產，創業以及投資，歡迎愛好相同的朋友和我交流。