我發現已經有快三個月沒跟大家聊房地產了，這是牢章大大的失職，這兩天看到了，有的媒體居然已經開始用樓市迎來小陽春作為標題進行報道了，俗話說，謊言重復千遍就變成了真理，小陽春儼然已經成為了一個事實。這種鼓吹房地產市場，公然唱多的歪風邪氣，不正之風必須狠狠剎停，給他迎頭痛擊。

今年的《政府工作報告》把“穩住樓市股市”寫進總體要求，16日的《提振消費專項行動方案》再次強調要“持續用力推動房地產市場止跌回穩”，牢章是要站出來潑幾盆涼水的。

那房價漲十幾年的時候，你好我好大家好，現在房價跌了才幾年啊，一個個都迫不及待地站出來了，未免吃相有些太難看了

2025年房地產市場，穩住了穩住了，真的能穩住嗎？如穩。

我們先看看媒體拿出來，論述小陽春的有力證據，今年1月份至2月份，新建商品房銷售面積和銷售額同比降幅分別比上年全年收窄了7.8個和14.5個百分點。

從國家統計局監測的40個重點城市來看，1月份至2月份新建商品房銷售面積和銷售額同比分別增長1.3%和7.1%。

這里有兩個重要證據，第一是銷售面積和銷售額降幅收窄，我們只需要把國家統計局的數據拿出來，就能看到今年1月，數據的確出現了跳變。大家要注意到這個數據是一個同比數據，也就是說今年的銷售額和銷售面積實際數據，比圖表最左邊去年1月份的數據實際上是更低，只是因為本圖統計的是同比，是一階導數，在圖片上就給人一種爆發式增長的錯覺，可見不光是我們新聞學有各種魅力時刻，統計學也很有些門道在里面。

第二個證據是，40個重點中大型城市。銷售房銷售面積同比都有了大幅增長，特別值得指出的是，銷售額的增長要快于銷售面積的增長，意思是今年賣出的房子單價平均比去年更高，新房價格出現了明顯的上漲，這難道不意味著，房價又開始上漲了嗎？

我們還是回到市場上來，這兩年的市場上明顯有一個新名詞，叫好房子。

第一，最近這幾年大中型城市土地出讓越來越像優勢地段集中，因為整體市場下行趨勢之下，房地產開發商拿地也很謹慎，土地位置不好，周轉時間長的地塊會被舍棄。

第二就是這些好地段的土地，開發商不可能把它建成低價的經濟盤，而是建成面向中高端人群的改善盤。

如果把這幾年的政策主線串起來看，其實是更加明晰的，多地已經放寬了對于房地產金融面積的規定可以在同樣的面積和房價之下，消費者拿到更多的房子。連北京這種城市，都修改了計算辦法，陽臺、飾面層部分面積不計入容積率，以建筑面積100和140平方米戶型為例，‘得房率’可從80%提升至約90%。部分城市還出現了零公攤的新盤。

《住宅項目規范》也將住宅層高標準提升至不低于3米，名義上房子面積不變，但實際上新房得到的面積和空間更多，采光、通風、居住體驗上不是一個級別。

這樣組合拳打下來，名義單價自然抗住下跌壓力，甚至可以上漲一點，這就是政策改革所釋放的紅利。

翻譯翻譯，這一輪小陽春，實際上是一二線城市集中地開發了一批地段更好，品質更高，得房率更高，實際面積更大，但是和普通人沒什么關系的項目給房地產市場續命。

其中的用意是很明顯的，我在之前的視頻當中就跟大家講過了，過去幾十年，炒房的底層邏輯是。房地產市場地方既是參與者又是決策者還是最大的受益者，在房地產的造富神話上，它動員了整個中產階級參與進來，暫時放棄當下的消費壓縮支出，背上貸款購買房產，享受紙面上越來越上漲的數字。

但現在一部分中產階級眼看這場游戲玩不下去了，想要把自己囤積的房地產變成現金，套現一大筆財富的時候，新房和二手房就形成了對手盤，地方必須想盡辦法把錢繼續鎖在房地產里。近幾個月，一線城市二手房成交量創階段性新高，北京12月網簽量同比增長66%。

二手房有顯著優勢，不用擔心買到爛尾期房，也不用擔心潛在的風險，所見即所得。但新房出售的最大受益人是地方，二線城市以上他們以土地價格稅費等形式拿走了房屋價格的百分之70以上，地方是最不樂見于二手房套現的，買房可以填充土地財政，賣房就如同虎口奪食。

地方自救的思路已經很明確了，那就是拉開新房和二手房之間的差異性，原先的100平二手房和100平新房，新房可能略貴一點，但實際得到的房子面積可能更大，容積率、地段和配套設施，都比原先的二手房要更好。

通過這種方式來吸引購買新房，穩住房價的錨。這看起來房地產的價格鎖死了，甚至反彈了，實際上是用各種優惠政策和隱性降價來用空間換時間。根本目的是吸引剛需群體和改善群體買入新房，穩住新房下跌的速度。

所以我對于房地產市場的任何宣傳稿子都不感冒，現在大義凜然的跳出來告訴大家，要讓大家住上好房子，早干嘛去了？

之前的房子為什么不“好”？是缺乏土建能力嗎？是缺乏鋼筋混凝土和水泥嗎？是沒有人指出特色御手指和特色公攤這些問題嗎？tell me why！回答我！

人為制造稀缺性，把土地價格拉到天上去，最大化土地收益的時候，沒見你們讓出如此多的利益。你們不是知道自己錯了，只是明白自己快死了。

新房的對手盤二手房的房主也不是傻子，新房通過各種方式拿到了競爭優勢，但二手房主不會像開發商一樣，賣的便宜了，馬上有人來窗口指導要求房子漲價。他們永遠有最后一招，就是降價。

我們來看一下，2025年2月70個大中城市二手住宅指數，北京比上一年下跌了3.4%，這還算好的，整張表的平均下跌值都在5%以上，唐山秦皇島這種正式下跌到了兩位數，對比一下2024年同期，二手房的跌幅還越來越大了，這還是官方數據。安居客數據更狠，百城二手房掛牌均價；一線城市下跌9.0%，新一線城市下跌10.2%，二線城市下跌11.1%。

你一直在跌，你根本就沒停過

并且還有一個重要邏輯，那就是現在有余力購入改善盤的業主，往往都已經自有住房。買新房的時候，舊房會出售。安居客數據，2025年1月，百城二手房掛牌量229.8萬套，同比去年增長19.0%；其中一線城市增加16.1%，新一線城市增加14.7%，二線城市增加20.5%

房地產相關的視頻可以說是我客觀性最強的視頻，因為數據就在這里，我不用做過多解讀，大家會有自己的判斷。

去年年初，在刺激政策支持下，也炒作了一波樓市小陽春。小陽春之所以叫小陽春，就是因為它不是真正的第二春。就像人到中年，不去搞健身，反而狂吃偉哥，劑量越來越大，下面的反應卻越來越小。

現在的媒體不看療效看廣告數據講的少，調門起的高，我不知道。你們這么使勁鼓吹，想把大家都坑到房地產這個下降通道里面是什么意思。到底是誰在狂按喇叭，想讓大家都買房子呢？真的好難猜呀。

還好現在你有喇叭，我也有喇叭，你能讓記者想破腦袋給你論穩中向好，你還能管得住觀眾給誰關注三連嗎？

總的來看我們對房地產的觀點保持不變，如果沒有新的更大力度的大招，比如說徹底放開超一線城市居民戶口，買房即落戶這種超預期政策，房地產的下降通道在2~3年之內不會有變化，只是急跌和緩跌的區別而已。

注意我這里說的還是一二線城市，三四線城市已經可以戰略性放棄了，隨著人口老齡化，人口數目減少，這些城市的房子在未來的10到20年內，都會逐漸向鶴崗靠攏，只有居住價值，沒有經濟價值。

過去幾十年間憑借房地產，我們用鋼筋水泥和炒估值的方法把房地產干成了支柱產業，不光是因為占gdp的比例高，還因為房地產兼顧了稅收功能，是實際上的稅務部門。

一線城市地產價格收入比是26.3，二線是11.2，三四線是7.9。在房價收入比如此畸形，簡直都稱得上反動的情況下，長期以來房地產市場抗拒市場自發完成出清。

從2016年漲價去庫存以來，靠政策刺激，靠一次一次的救，靠最后把泡沫越吹越大，但經濟學不是任人揉捏的橡皮，為此要付出的代價一定會更大。

房價上升期，躺著收錢不想搞房產稅改革，房價下降期，債務積累不敢搞房產稅改革，還是想辦法賣新房維持土地財政。任何金融產品市場本質上都是新興市場，現在所有人都知道房地產不會永遠上漲，房地產的好日子還在后頭呢。

章北海的自然選擇

Après moi, le déluge