文/粵進深 趙盼盼

龍湖又一新項目要來了。

最近，位于番禺洛溪島的龍湖亞倫央璟頌開放城市展廳，項目對外宣稱“0飄窗”、使用率高達130%。

還特意標了地址，“廣州·星河灣半島旁”。

放眼當下廣州市場，新盤卷得非常厲害，尤其使用率都很高，連140%的都有，所以130%也不算特別稀奇。

但“0飄窗”這三個字，就比較醒目了。

抱著好奇的心態，跑了一趟展廳，又去江對面的項目工地實地考察了一番。

先說下感受，龍湖亞倫央璟頌這個盤優點很多，但缺點也不容忽視。

此外去之前，朋友圈有中介曬出小視頻，過去展廳了解項目的購房者不少。但可能是工作日原因，到了現場只看到一組客戶，多少有點冷清。

據銷售介紹，項目共5棟樓，都是32層高，采用圍合式布局，2梯4/5戶設計，全盤不到700套房源，容積率2.5。

首推的是1、2#。

面積段為建面約95㎡、107㎡、125㎡、139㎡三至四房，全南向產品，部分樓層可望江景。

從戶型來看，項目比較偏向剛改，畢竟建面約95㎡才做了三房。要知道，其他樓盤早兩年都有70多㎡的小三房了。

對此，銷售的大概意思是，龍湖“故意”這么做的。

也就是，不在多一個或兩個房間上面“卷”，而是在保證臥室寬敞舒適的同時，把更多的面積讓給公區。

建面約95㎡戶型，公區面積就占到了約50㎡，還有約5.8米的陽臺。另外，客廳面積那么大，如果想要四房，從客廳那里隔出來一個房也不是不可以。

這個戶型明顯的不足就是，一進門就是客衛，有些買家可能會在意這點。

建面約107㎡有兩個戶型，一個橫廳一個豎廳，陽臺去到6.8米，主臥設計為套間，可以打造步入式衣帽間。公區面積近60㎡，同樣可以隔出來一間房，也不會覺得擁擠。

建面約125㎡戶型，橫廳四房兩衛，比107㎡的橫廳更為寬敞，戶型資料介紹說可以媲美市面上近150㎡的產品。同樣的，客衛設在了入戶那里。

建面約139㎡戶型，橫廳四房三衛，雙陽臺，南北對流。門口有個小的入戶花園，比較實用；雙主套，其中一個主臥套房面積去到約31㎡。

總體看下來，幾個戶型都不差，龍湖的產品還是很讓人期待的，感興趣的可以進群聊聊↓

說下贈送面積，從戶型圖上看，每個戶型都是有飄窗的。但銷售表示，交付的時候飄窗都會打掉，以增加實用性，即“0飄窗”，整體使用率可達130%。

此前，很多開發商為了卷得房率，全屋“飄窗環繞”，不僅不美觀更不實用，遭業主們頻頻吐槽。

龍湖此番操作，可以說是順勢而為。

跟銷售交談時，他多次提到龍湖在番禺的另一個項目——廣州御湖境。其表示，龍湖亞倫央璟頌在產品、使用率、園林等方面都高于廣州御湖境項目。

廣州御湖境于2023年開盤，目前已進入清盤階段，在番禺也是網紅盤，性價比較高。

銷售透露，目前，龍湖亞倫央璟頌已有約150組客戶凍資，凍資金額5萬元，提前鎖定VIP，到時可以優先選房，還可享受開盤98折的優惠。

項目預計4月中旬開放樣板間，二季度開盤。價格也打聽到了，大約“4字頭”，開盤可能有驚喜。

從展廳出來，開車約十幾分鐘可到項目工地。

現場看到，目前項目正在進行圍蔽施工，場地內建筑工人在如火如荼地忙碌作業，主體建筑已出地面好幾層。

周邊相關配套，也是應有盡有。

交通上，項目臨近地鐵18號線沙溪站和地鐵3號線廈滘站，去萬博、琶洲、珠江新城都很方便。

另外，1公里內有多個公交站，最近的公交站點沙溪牌坊站，就在小區門口。項目周邊還有新光快速、華南快速等干道，自駕出行也很便捷。

商業上，項目西邊有在建的10萬㎡非標商業體——容嶼?ISLEMo，預計2026年建成，應該比交樓時間早。

教育資源方面，項目內部僅配建一所9班幼兒園，小學和初中則需要依靠周邊配套，如沙溪小學、珊瑚灣畔小學、沙滘中學等。

醫療上，距離最近的是番禺區洛浦社區衛生服務中心，再遠點就要去到番禺區第二人民醫院、廣東省婦幼保健院等省級醫療機構。

最后，說三個缺點。

一、噪音和灰塵影響。項目門口就是沙溪大道，日常車流量很大，大貨車來來往往，灰塵和噪音不可避免。選低樓層的話，居住體驗感估計不會太好。

二、周邊居住環境復雜。項目周邊有酒店用品博覽城、茶葉市場、建材市場等等，更像是城鄉結合部。唯一的希望“沙溪舊改”，推進又極為緩慢，目前改不改得動還另說。

三、學校不確定。前面也說了，只配建了幼兒園，沒配小學，要看后期統籌或者未來規劃怎么樣。

龍湖亞倫央璟頌開發商為廣州市瑞倫置業有限公司，建造管理與營銷服務為成都龍湖龍智造工程建設管理有限公司。

2024年12月5日，南通亞倫以約12.35億元總價競得項目地塊洛浦街新光快速東側地塊，成交樓面價約1.47萬元/㎡（未扣除配建）。

這也是番禺洛溪島近20年首個計容新規宅地，因此備受關注。

如業內所料，南通亞倫拉來龍湖一同開發，龍湖龍智造是龍湖旗下的智慧營造品牌，近年來在市場表現活躍。

除了龍湖亞倫央璟頌項目，2023年4月，南通亞倫以23.23億元幸運搖中番禺區迎賓路BA0603009地塊，這個項目也是由龍湖操盤，打造成了廣州御湖境。

值得一提的是，龍湖攜手南通亞倫這個老伙計，已先后布局廣州、杭州、南京、合肥等地，打造了廣州御湖境、杭州御湖境、南京央璟頌、合肥央璟頌等項目。