房財經網4月3日，清明小長假前的最后一個工作日。

北京朝陽區三間房組合地塊，公示了規劃設計方案。

50天前，保利發展聯手中國金茂擊退一眾對手，以87.295億元，拿下這個朝陽區第三個組合地塊，樓面價約5.15萬元/平米。

拿地之后，兩家央企交叉持股——各持50%，但分開操盤。

保利發展負責操盤南區1202-0006、0007地塊，住宅案名為：朝觀天珺；另一塊D區1505—0007地塊，由中國金茂操盤，案名為：滿曜朝陽。

地塊素質上，朝觀天珺更勝一籌。

它的面寬是進深的一倍，樓棟正南正北，地上建面7.71萬平米，容積率2.8，控高60米（局部80米），是個十足的好房子胚子。

一個地產商最大的責任是，不能辜負每一寸土地。

作為地產一哥，保利發展更應如此。

花姐仔細研讀朝觀天珺的總平圖，覺得它可能是朝陽區首個帶“三件套”的好房子：首層架空層+內嵌式陽臺+風雨連廊。

截至目前，有這“三件套”的新盤，只有昌平龍湖觀萃、豐臺建發金茂觀宸、亦莊招商序和大興新城0255項目。

不過，朝觀天珺有些神秘。

它的總平圖沒有公布樓間距等參數，導致很難預測它的戶型配比，以及陽臺、設備平臺、飄窗等情況。

之前，中海朝陽ONE的總平圖沒標樓間距，但畫出了陽臺、飄窗、設備平臺等。

好在，它給出了朝觀天珺的鳥瞰圖和外立面圖，可以看到標準的內嵌式陽臺配置。

在朝陽區，北京宸園、中建璞園PARK、中海時光之境、中海朝陽ONE、中海萬吉玖序，皆是如此。

如果讓花姐給朝觀天珺挑點毛病，那就是，它離地鐵實在太近，不足20米。

對于那些非地鐵盤，這是不是有點凡爾賽了。

迷你版風雨連廊

朝觀天珺呈南低北高之勢，共規劃了7棟11-25F的住宅樓。

南面的4#-7#四棟樓為11層洋房，層高3.02米；北邊的的2#、3#為25F的高層建筑，將局部限高80米的要求幾乎用足，單層層高達到了近3.2米，其中3#為樓王。

1#則為高低配，右邊兩單元為11層洋房，層高近3.1米，左單元為18層，層高3.05米。

它北側的退線比較大，這讓1#和2#的北邊多了一片綠地，但也多少犧牲了整體的容積率。

朝觀天珺也設有景觀大門，在東邊的規劃定福莊路上，頂部有鏤空造型，出門左拐便是地鐵6號線褡褳坡站。

它還擁有地上地下雙會所，地上會所位于1#11層洋房首層架空處，跨過消防通道即物業服務中心，與其相連的就是下沉會所。

雖沒有大面積的風雨連廊將各個功能區連通，但朝觀天珺在首層架空區域，及下沉會所的南北兩側，設計有三排走廊，可擋風遮雨，平面圖中標注為裝飾構架。

花姐可將其稱之為“迷你版”的風雨連廊。

朝觀天珺的另一個特點，是將車庫進行了出入分離。它的車庫入口在南邊的規劃黃渠南街上，出口則設計在西邊的規劃褡褳坡東路上。

此外，整個小區地上擁有15處非機動車停車位，規劃可停406輛，地下另有678個非機動車位。而機動車車位規劃了585個，與規劃戶數占比為1.12。

155-175平南向四面寬

值得指出的是，朝觀天珺發布的此版總平圖，非常“干凈”，沒有標注絲毫的樓棟數據。

這樣一來，外界便無法精準地預測它的戶型段位。

但花姐綜合多個流出信息后，還是做了一版戶型分布圖。

朝觀天珺的總規劃戶數為524戶。它的戶型段位應為5款：99平三居、122平、139平、155平、175平四居。

其中主力戶型為139平，分布在南邊的4#-7#中，共198套，占比38%。

99平分布在1#11層，兩個單元共44套，占比8%；122戶型在1#18層，共36套，占比7%；155平在2#，共100套，占比19%；175平在3#，共150套，占比29%。

有消息稱，朝觀天珺此次戶型最大的亮點，是120平段位擁有3個衛生間，再往上全部為4個衛生間。

花姐可以肯定的是，它的155平和175平戶型，為南向四面寬產品。后者是前者的放大版。

首先，從平面圖中可大致判斷，這兩款戶型的面寬進深比，接近1.5；其次，效果圖中的155戶型，明確顯示為南向四面寬產品。

花姐將其175平米戶型進行了分解，與建發金茂觀宸的165平米戶型，十分相似。

另外，從平面圖中可看出，朝觀天珺所有高層戶型，均為兩梯兩戶；而洋房戶型則為一梯兩戶。

內嵌陽臺+邊戶飄窗

不僅沒有標注任何數據尺寸，朝觀天珺此次的平面圖上，同樣白花花一片，沒有任何關于陽臺、飄窗、設備平臺的信息。

但它的外立面效果圖，給出了答案。

以下圖為例，將139平戶型樓棟外立面效果圖放大后，可明顯看出，南向客廳和兩個臥室，均有陽臺圍欄。

此外，效果圖中，陽臺位于整體建筑的結構內，并沒有凸出，因此為內嵌式無疑。

花姐同樣將155平戶的樓棟外立面效果圖放大后，可看出它的東西兩側邊戶，并沒有采用實體墻，而是巨大的玻璃造型。

因此，可確定的是，在朝觀天珺所有戶型中，它的邊戶主臥都有大飄窗相送。

綜合此次朝觀天珺發出的資料來看，在它身上，保利發展至少向購房者可贈送的手段，有內嵌陽臺+飄窗。

有劇透稱，它的北向也有設備平臺相送，只不過，在平面圖上沒有體現而已。

畢竟，作為保利發展今年在京的開局作品，預計8.5萬元/平米的售價，擺在這呢。