北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

請(qǐng)問(wèn)，我們是二孩家庭，之前賣了望京的老公房搬到新宮公園懿府，之前沒有特別考慮學(xué)區(qū)，現(xiàn)在這邊感覺是豐臺(tái)中下。目前考慮置換拿出400出頭換個(gè)學(xué)區(qū)，曾經(jīng)考慮過(guò)大興一中和亦莊，但是一中附近也都很老，而且大興還不如豐臺(tái)，所以感覺豐臺(tái)的北大地或者趙登禹。

我老公質(zhì)疑從一個(gè)中下?lián)Q到中上在豐臺(tái)有意義么，我覺得十二中校額到校從2到13還是有意義的。另外，還想問(wèn)問(wèn)您，新宮這片是不是漲的比較慢，感覺沒跑贏大盤。老二明年入學(xué)，老大已經(jīng)二年級(jí)，這個(gè)還涉及到轉(zhuǎn)學(xué)，是不是也比較難？

A：

1、公園懿府，肯定沒贏大盤啊。房產(chǎn)價(jià)值由地段兒決定，至少是大部分。郊區(qū)兩區(qū)交界的板塊基本都是自住合適，投資角度慎選，配套一般都相對(duì)慢些。

2、涉及轉(zhuǎn)學(xué)，那除了朝陽(yáng)能靠房子選學(xué)校，海淀是可以自己先去找學(xué)校，其他區(qū)基本都是直接派位，好學(xué)校大概率沒學(xué)位，有也給政保的留著呢。這看運(yùn)氣吧，很難，畢竟去年也是入學(xué)高峰期，競(jìng)爭(zhēng)相當(dāng)激烈。

3、公園懿府是什么學(xué)校?。窟@我還真不知道。未必是豐臺(tái)中下，但豐臺(tái)的中等校放在東西海就算中下了，豐二和十八中這種中上的能排到中等。

4、大興一中看跟豐臺(tái)的哪所學(xué)校比了，肯定是不弱，但放在北京不算太強(qiáng)的學(xué)區(qū)，房子也沒溢價(jià)，不算學(xué)區(qū)房。

北大地放到東西海也算挺不錯(cuò)的，中上，就因?yàn)橛惺屑映帧５鼉赡甑恼咦儎?dòng)挺大，所以連房子溢價(jià)都影響了，說(shuō)明熱度降低。趙登禹的在豐臺(tái)也算中上，放北京不算太強(qiáng)。豐臺(tái)如果能考入十二中就很有意義了，錢校豐二或十八中的也有意義，其他的不好說(shuō)。

但這校額到校2-13什么意思啊？不過(guò)這是中考的事兒呢，到時(shí)候再說(shuō)吧，或許政策到時(shí)候也有變化。另外提醒一下，校額到校的就算進(jìn)去了也意義不太大，分班都挺嚴(yán)重的，校額到校的大概率進(jìn)不了牛班。

5、這再考慮一下吧，感覺還有點(diǎn)兒亂呢，我也不知道說(shuō)什么好。多了解一下吧，不著急。

僅供參考。

二

Q:

請(qǐng)問(wèn)，現(xiàn)在有500萬(wàn)的首付，優(yōu)先考慮投資潛力和居住品質(zhì)的話，是朝陽(yáng)周邊的新房更好還是現(xiàn)在的二手房更好？后期月供可以負(fù)擔(dān)到2萬(wàn)5，所以新房可以嘗試夠一下120的面積，但是二手房最多就能100平了。同時(shí)由于是未婚，暫時(shí)不考慮學(xué)區(qū)。資格是首套首貸。

A：

1、潛力和居住品質(zhì)，居住品質(zhì)那肯定是新房啊，怎么都比二手房強(qiáng)。潛力的話理論上也是新房，就因?yàn)榕涮资裁吹倪€只是規(guī)劃，如果未來(lái)超出預(yù)期的話就算潛力了。

2、二手房的居住體驗(yàn)肯定沒新房好，什么商品都是越新的越好，這沒得說(shuō)。成熟板塊也談不上什么潛力，在不增加大型配套的情況下就是按部就班了。只有沒什么配套的新區(qū)才可能有潛力呢，想象空間大。就跟旁邊的新北苑似的，當(dāng)年誰(shuí)能想到現(xiàn)在升值這么好啊，超出意料的發(fā)展。

3、不過(guò)也考慮好，當(dāng)年是純商品房時(shí)代，開發(fā)商為了賺錢才有動(dòng)力把產(chǎn)品做得更好，相輔相成地促進(jìn)了板塊的發(fā)展。現(xiàn)在是限價(jià)房時(shí)代了，開發(fā)商的利潤(rùn)率被鎖死，很難說(shuō)會(huì)發(fā)揚(yáng)什么共產(chǎn)主義精神。

所有的限價(jià)都是根據(jù)規(guī)劃制定的，也就是說(shuō)，未來(lái)的規(guī)劃價(jià)值已經(jīng)體現(xiàn)在價(jià)格之中了。除非將來(lái)有超出現(xiàn)有規(guī)劃的發(fā)展，否則也就是按規(guī)劃的實(shí)現(xiàn)而已。而如果配套建設(shè)得慢，沒在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)規(guī)劃，那還有站崗的可能呢。

僅供參考。

三

Q:

請(qǐng)問(wèn)，我和媳婦17年在海淀區(qū)西北旺冬晴園購(gòu)置了一居室，貸款每月1.2萬(wàn)。為了上中關(guān)村二小百旺校區(qū)，現(xiàn)在單位預(yù)計(jì)三年后搬遷到通州，我計(jì)劃三年后舉家搬遷，孩子去通州就學(xué)，通州那邊單位有三居宿舍。

現(xiàn)在有兩個(gè)問(wèn)題：一是宿舍直到孩子高中畢業(yè)，大概算可以住10年。冬晴園房?jī)r(jià)現(xiàn)在降了，出手不劃算，想著三年以后出租，想咨詢冬晴園往后房?jī)r(jià)發(fā)展趨勢(shì)；二是三年后全家在通州，共有產(chǎn)權(quán)房不打算買，質(zhì)量和戶型都不太好。想著在大廠潮白新城周邊購(gòu)買一處別墅。

想請(qǐng)教一下現(xiàn)在買還是過(guò)兩年看看房?jī)r(jià)再買，不知道潮白新城（主要是孔雀城華園和附近幾個(gè)小區(qū)）房?jī)r(jià)走勢(shì)如何。家庭現(xiàn)金100萬(wàn)，東拼西湊購(gòu)買別墅首付能有250萬(wàn)。

A：

1、 東晴園沒什么特殊的，老小區(qū)，商品房和回遷房都有，將來(lái)大概率也是跟隨大盤漲跌。但西北旺的供需矛盾突出，在沒有大量土地上市的情況下，這里的房?jī)r(jià)有可能超過(guò)大盤走勢(shì)。

2、共產(chǎn)房當(dāng)然最好別買，純粹的自住房，幾乎沒有任何投資屬性。

3、我對(duì)環(huán)京樓市不熟，沒怎么去過(guò)。但別墅這種產(chǎn)品嚴(yán)格講也不屬于投資品啊，沒必要糾結(jié)什么走勢(shì)。這種產(chǎn)品屬于消費(fèi)的成分更大，很好的體現(xiàn)了房住不炒的精神，就是買來(lái)住的，與投資的關(guān)系不大。

甭說(shuō)環(huán)京別墅了，就是北京的郊區(qū)別墅，甚至市區(qū)核心區(qū)的別墅，或者把所有的豪宅全算上，能勉強(qiáng)跟上大盤的都屈指可數(shù)。當(dāng)然我也沒挨著算過(guò)，反正到現(xiàn)在為止，也就是紫玉山莊、玫瑰園和慧谷根園等幾個(gè)走勢(shì)還說(shuō)得過(guò)去，但也不能從開始算，否則照樣是跑輸大盤。其他的都一樣，包括絕對(duì)稀缺的老牌小戶型獨(dú)棟裕京花園，那都大幅跑輸大盤了。

4、 總之，別墅不屬于投資品，和豪車游艇私人飛機(jī)可以歸入一類，就是有錢人買來(lái)改善生活的消費(fèi)，沒指望著還能保值賺錢。典型的就像北京的昆侖公寓，一共就23套，絕對(duì)稀缺。

當(dāng)年4500萬(wàn)一套開盤，十年過(guò)去跌到了不到3000萬(wàn)，但也根本想買都買不著。而且這還是40年的產(chǎn)權(quán)呢，有錢人根本不在乎，就是個(gè)居住的房子罷了。

所以買別墅得放平心態(tài)，別用投資的心理，就是消費(fèi)。房子是用來(lái)住的，錢是賺來(lái)改善生活的。像很多老年人買海景房，就是為了享受，根本不惦記什么升不升值。漲的多更好，不漲或跌了也沒關(guān)系，反正得到了享受。這種心態(tài)才合適。

僅供參考。

四

Q:

請(qǐng)問(wèn)，夫妻今年收入能到100萬(wàn)左右，但這是第一年大幅增加，所以有窮人乍富的感覺。我們都是北京人，兩邊老人都有房，我們名下也有，只不過(guò)都是東三環(huán)老破小。現(xiàn)在我的想法是賣掉這套老破小，在望京換一個(gè)大些的商品房，盡量多貸款。

老公的想法保守，因?yàn)槲覀冊(cè)谛屡d行業(yè)，不確定未來(lái)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，所以想先買理財(cái)，看兩年再說(shuō)買房。我想問(wèn)的是您對(duì)北京房?jī)r(jià)的未來(lái)怎么看，現(xiàn)在是不是買房的時(shí)機(jī)？另外如果是600萬(wàn)首付，能在望京買到什么宜居的房子？

A：

1、今年這種經(jīng)濟(jì)環(huán)境能大幅增加收入，那這得自己評(píng)估產(chǎn)業(yè)+企業(yè)的優(yōu)勢(shì)是否能延續(xù)啊。當(dāng)然如果換做是我的話會(huì)買房，且不談什么投資升值，只從房子居住角度也應(yīng)該換，要不然掙這么高的收入也鬧心。

我也經(jīng)歷過(guò)這個(gè)階段，第一套房買的是個(gè)小戶型，之后收入大幅增加，一年就掙出大房子首付了。然后就鬧心唄，收入高卻住小房子，別扭，又不是買不起？

當(dāng)時(shí)我父母就勸我別買，說(shuō)第二年萬(wàn)一掙不到高薪了怎么辦，拿什么還貸款？我也有過(guò)這猶豫，也擔(dān)心萬(wàn)一樓市崩盤就全完蛋了。但還是燒的鬧心唄，所以干脆買了，就賭自己還年輕，就算行業(yè)不景氣了也能緩過(guò)來(lái)?，F(xiàn)在看來(lái)賭對(duì)了，買了也就買了，不買的話得一直鬧心。當(dāng)然這是我的情況，這看你們的判斷和心態(tài)吧。

2、我認(rèn)為還算不錯(cuò)的時(shí)機(jī)，樓市疲軟好幾年了，政策也救市快兩年了，至少不會(huì)再下跌。北京房?jī)r(jià)未來(lái)，我認(rèn)為不至于大漲大跌，做到跟隨通脹是沒問(wèn)題的。

3、600首付相當(dāng)高了，這看自己能承擔(dān)多高的月供吧，以這收入買1000多萬(wàn)的沒問(wèn)題。但最好控制月供風(fēng)險(xiǎn)，這年頭兒誰(shuí)也說(shuō)不好趨勢(shì)。

望京千萬(wàn)以上能買到很不錯(cuò)的了。比如望京東的橄欖城，北邊兒的新航線，再高點(diǎn)兒能買到三居或東湖灣的，這里是陳分的學(xué)區(qū)，學(xué)校好也沒什么溢價(jià)。不少小區(qū)呢，既然住在望京就自己看唄。

4、這還是先根據(jù)自己的月供意愿定個(gè)總價(jià)預(yù)算吧，要不我也不知道說(shuō)什么。

僅供參考。

五

Q:

請(qǐng)問(wèn)，我北京有購(gòu)房資格，手上有幾百萬(wàn)，山東戶口，北京無(wú)房，有貸款記錄。想在東城區(qū)崇文門新景家園小區(qū)買房，但是幾百萬(wàn)只能買1居。我純屬投資用，想問(wèn)：1、新景家園1居是否可以入手？還是再籌備些錢買2居。2、還有更保值升值的小區(qū)推薦嗎？三環(huán)內(nèi)！謝謝。

A：

1、純投資，那沒必要買學(xué)區(qū)房。東西城全部都是學(xué)區(qū)房，只是溢價(jià)高低而已。這種房是家長(zhǎng)們買來(lái)給孩子上學(xué)用的，不適合投資。當(dāng)年確實(shí)是學(xué)區(qū)房升值高漲幅快，但那個(gè)年代早就過(guò)去了，明年就是明確的入學(xué)人數(shù)拐點(diǎn)了，之后是否能保住溢價(jià)就得看政策和運(yùn)氣了。

2、再者，既然是純投資，那租金收益就必須考慮啊。而所有學(xué)區(qū)房的租金回報(bào)率都偏低，因?yàn)闆]有租客會(huì)為用不上的學(xué)位而付租金。以新景家園為例，大約低于平均值20-30%，收益并不劃算。

3、人們總有個(gè)刻板印象，就是買學(xué)區(qū)房肯定升值快。其實(shí)哪有啊，這都是中介和無(wú)良媒體給忽悠出來(lái)的。

就拿新景家園為例，最早回遷房4000，商品房7400，幾乎是當(dāng)年北京均價(jià)的兩倍。三期的時(shí)候均價(jià)12000，北京均價(jià)才7000。那是2006年底，房?jī)r(jià)暴漲，也是北京學(xué)區(qū)房被追捧的開始。

可到了今天呢，北京均價(jià)6萬(wàn)吧，新景家園10萬(wàn)多，走勢(shì)和大盤差不多。但這是包含溢價(jià)的，剔除溢價(jià)就不占優(yōu)了。而且這還是從三期開始算的，如果從一期算那還算輸呢。

4、總之常規(guī)建議是別純投資買學(xué)區(qū)房，各方面都未必合適。不如去買沒溢價(jià)的房子，租金高，也沒有溢價(jià)部分的風(fēng)險(xiǎn)。

僅供參考。

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