日前，有業(yè)內(nèi)人士提出上海老洋房租賃市場“受冷”現(xiàn)象。

對(duì)此，我們梳理了部分掛牌租賃的老洋房，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2025年至今已有超20棟老洋房掛牌，大部分面積段都在300平以上，其中包括不少名人舊居。租賃價(jià)格大多在10萬元/月以上。

據(jù)中介機(jī)構(gòu)表示，上海老洋房大部分不流通，僅很小一部分進(jìn)入市場，其中還有許多存在產(chǎn)權(quán)不清晰的情況，目前老洋房房源多出來的原因主要還是受之前外籍人士退租影響。

不僅僅是租賃市場，從買賣市場來看，近年來老洋房也出現(xiàn)大幅降價(jià)現(xiàn)象，降價(jià)幅度大都在1000萬元以上。

我們認(rèn)為，老洋房“受冷”主要受多重因素疊加影響，其中租賃市場受商業(yè)工作室及外籍人士退租影響較大，而交易市場一方面受市中心優(yōu)質(zhì)地段的豪宅項(xiàng)目分流影響，另外一方面則主要由于老洋房持有成本較高及主體結(jié)構(gòu)限制影響，整體居住體驗(yàn)并沒有想象中那么好。

原本“一棟難求”的老洋房，如今在租賃市場“批量掛牌”。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2025年至今，已有超20棟老洋房掛牌，涵蓋上海多個(gè)核心“梧桐區(qū)”，面積段從160平到550平不等，大多帶獨(dú)立花園，租金價(jià)格受地段、面積、裝修情況等波動(dòng)較大，從3萬到17萬不等，大部分租金價(jià)格都在10萬元/月以上。

專做老洋房代理的工作人員告訴我們，上海老洋房一直都屬于稀缺房源，一方面是有許多早已收歸國有，另外一方面是受早年單位分配等原因，許多房源里面住著好幾戶人家，產(chǎn)權(quán)并不清晰。在他從業(yè)的十幾年中，見到和聽到的買賣成交一年基本都在個(gè)位數(shù)。

“老洋房有自己獨(dú)立的市場行情，整體流通的房源應(yīng)該也就小幾百套，都是有數(shù)的。拿出來租的也是這點(diǎn)。現(xiàn)在房源多了，主要還是因?yàn)橥鈬俗兩倭恕．?dāng)然同時(shí)也有很多原本做私人會(huì)所、設(shè)計(jì)工作室之類的退租，至于網(wǎng)上常見的那種網(wǎng)紅博主其實(shí)并沒有那么多。老洋房的月租不便宜，外國人對(duì)租金價(jià)格不敏感，很多跨國企業(yè)都有補(bǔ)貼，這是之前最穩(wěn)定的客群，商業(yè)工作室、會(huì)所之類的基本都是盈利的，真正的能夠長租在老洋房里的網(wǎng)紅不多，至少我遇到的不多。”

CRIC城市租售系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，2024年全年，建筑年代在1950年之前的個(gè)人房源掛牌共3212套，其中大部分為面積段在50平方米以下的“一室戶”。若僅統(tǒng)計(jì)建筑年代在1950年之前，面積100平方米以上的房源，2024年全年僅126套掛牌，其中包括獨(dú)棟、聯(lián)排、多層、單層等多種類型。以此來看，2025年至今超20棟老洋房掛牌確實(shí)數(shù)量較以往相對(duì)更多。

從目前掛牌租賃的老洋房來看，大部分面積段都在300平以上，這主要還受跨國企業(yè)及商業(yè)工作室退租影響。

如復(fù)興中路某洋房建筑面積296平方米，雙開間三面臨空，擁有約100平方米前后花園，該房源之前被某國際知名企業(yè)簽下十年租約，并對(duì)房屋做了全方位的改造，2026年年中到期后不再續(xù)租，目前該房源不租轉(zhuǎn)售。

又如五原路洋房實(shí)用面積500平方米，四面臨空，之前為某設(shè)計(jì)工作室，受業(yè)務(wù)調(diào)整影響不再續(xù)租；南京西路某洋房實(shí)用面積200平方米，三面臨空，目前為美容工作室，到期后不再續(xù)租。

據(jù)了解，以往私宴、建筑/室內(nèi)設(shè)計(jì)、服裝設(shè)計(jì)、美容等行業(yè)是租賃此類老洋房做工作室的主力，但如今隨著經(jīng)濟(jì)下行、消費(fèi)降級(jí)，這些行業(yè)首當(dāng)其沖。

“2018年之前，我所在的公司曾以‘圈層’活動(dòng)作為主力業(yè)務(wù)之一，我們每個(gè)月都會(huì)為客戶舉辦私宴，一場收費(fèi)在5-10萬元之間，我們會(huì)定向邀約10位左右嘉賓來參加晚宴，我們的客戶包含財(cái)富管理、珠寶設(shè)計(jì)、服裝高定、游艇俱樂部、海外置業(yè)等，之前每個(gè)月至少都有一場晚宴，2018年之后就變少了，如今大半年都不一定有一場。”屈女士告訴我們，當(dāng)時(shí)有一句話很流行“2019年是過去十年最差的一年，卻是未來十年最好的一年”當(dāng)時(shí)他們并不以為然，沒想到是真的。

據(jù)紅餐網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2023年5月，上海客單價(jià)500元以上的餐廳有2700多家，而到了2024年7月，這個(gè)數(shù)字銳減至1300多家，減少了一半多。這背后反映出的是高端餐飲市場的急劇萎縮，其中開在老洋房里的私房菜幾乎全軍覆沒。

設(shè)計(jì)工作室之類的公司也是如此，2024年上半年54家上市設(shè)計(jì)企業(yè)合計(jì)實(shí)現(xiàn)營收754.5億元，同比下降8.7%，其中建筑設(shè)計(jì)類行業(yè)營收情況不佳，10家企業(yè)中僅2家企業(yè)實(shí)現(xiàn)營收增長，平均下滑幅度為21%。就算是最為堅(jiān)挺的明星事務(wù)所也避免不了項(xiàng)目縮減，搬辦公室降成本，裁員降薪。原本有一定“溢價(jià)”和“情緒價(jià)值”的老洋房，在這樣的背景下顯得不夠“務(wù)實(shí)”。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2024年1-12月，我國服裝行業(yè)規(guī)模以上（年主營業(yè)務(wù)收入2000萬元及以上）企業(yè)13820家，實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入12699.15億元，同比增長2.76%，利潤總額623.81億元，同比增長1.54%，但企業(yè)虧損面達(dá)20.07%，比2023年同期擴(kuò)大1.03個(gè)百分點(diǎn)。

美容等行業(yè)同樣如此。在以往，市場整體氛圍比較喜歡小資，講究有格調(diào)的生活。與普通商業(yè)及寫字樓相比，這種可以改造的老洋房非常受喜歡精致生活方式的中產(chǎn)階級(jí)歡迎，但隨著整體市場風(fēng)向轉(zhuǎn)變，如今消費(fèi)者變得更注重性價(jià)比，于是原本這些老洋房主要受眾的商業(yè)工作室開始撤離，這一切都是由供求決定的。

不僅僅是租賃市場，隨著整體市場下行，老洋房價(jià)格也出現(xiàn)不同程度“跳水”。

2024年底至今銷售價(jià)格出現(xiàn)明顯降價(jià)的老洋房中有的降幅已近25%，如紹興路某聯(lián)排老洋房建筑面積190平方米，目前售價(jià)4500萬，較之前掛牌價(jià)下降近1500萬。若從絕對(duì)值來看，湖南路某花園洋房報(bào)價(jià)約2.78億，已較之前下降1.22億。

專做老洋房代理的工作人員表示，對(duì)于上億的老洋房來說，房東基本上不會(huì)直接與他們接觸，而是會(huì)委托一個(gè)代理人替他處理各項(xiàng)事宜，所以賣家基本上不可考，“代理人負(fù)責(zé)對(duì)接房東，我們負(fù)責(zé)對(duì)接客戶，基本上是這樣的一個(gè)模式，我們也基本上不會(huì)主動(dòng)打聽房東的具體情況，做我們這行都是很有分寸感的。”

從目前的客戶群體來看，大部分都是對(duì)老洋房有情懷的年紀(jì)相對(duì)較大的客戶，如今的年輕人更愿意選擇新的豪宅。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，2024年全年總價(jià)5000萬以上豪宅共供應(yīng)925套，較2023年同期大漲349%，明顯高于歷年水平，其中內(nèi)環(huán)內(nèi)占85.84%，從成交來看，2024年全年總價(jià)5000萬以上豪宅共成交585套，同比上漲229%，其中內(nèi)環(huán)內(nèi)成交占79.15%。

2024年全年上海核心地段豪宅供求皆明顯大漲，其中還不乏許多風(fēng)貌別墅類項(xiàng)目，廣受市場歡迎。

從2024年初的中海·順昌玖里，到外灘壹號(hào)院、翠湖六期，再到露香園·天譽(yù)……無論是對(duì)老上海有情懷、喜歡懷舊的客群，還是講究居住體驗(yàn)感相對(duì)年輕的客群都能找到適合自己的選擇。

上海市中心優(yōu)質(zhì)地段的豪宅項(xiàng)目正不斷分流原本屬于老洋房的客群。

與此同時(shí)，隨著這些年來商業(yè)工作室、民宿等的發(fā)展，也使得越來越多的人開始接觸到老洋房，市場開始對(duì)老洋房的“去魅”。

曾在巨鹿路開民宿的老板景先生告訴我們，老洋房的居住體驗(yàn)其實(shí)并沒有想象中那么好，“最大的問題是漏水、防潮和除蟲，這是上海幾乎所有老洋房的通病，除此之外，還有隔音和保溫等問題，這些問題很多都是建筑本身的缺陷，老洋房大多都是木結(jié)構(gòu)的，上海梅雨季要防霉，像現(xiàn)在這樣的時(shí)候還要防蟲和白蟻，如果要改造翻新什么的，還涉及歷史建筑保護(hù)條例、鄰里協(xié)調(diào)、特殊施工許可等很多層面，比想象中還要繁瑣。”景先生總結(jié)說，老洋房適合情懷和收藏，真正居住的意義其實(shí)不大。

“老洋房”是上海的名片之一，很多核心地段都有幾條知名街道成為眾人參觀打卡的所在，“梧桐區(qū)”這三個(gè)字也成了一種特殊的存在。

作為老洋房本身，見證了上海近一個(gè)世紀(jì)的變遷，以其深厚的歷史背景和獨(dú)特的文化魅力吸引著來自全世界各地的人們。

我們看“老洋房”，更多的時(shí)候看到的是歷史、故事、文化、藝術(shù)……其獨(dú)有的魅力，使得老洋房成為一種特殊的存在。

作為上海不可或缺的存在，老洋房在如今整體市場環(huán)境下出現(xiàn)了租賃市場“批量掛牌”，交易市場售價(jià)“跳水”的現(xiàn)象，這一方面是整體環(huán)境變得更加理性和務(wù)實(shí)，另外一方面也能讓老洋房減少商業(yè)化，回歸真正懂其價(jià)值的人的手中。（來源：丁祖昱評(píng)樓市）