核心城市“搶地大戰(zhàn)”一觸即發(fā)。

樓市風(fēng)向標(biāo)上海最為典型。作為房企投資重鎮(zhèn)，上海2025年三批次土拍于3月28日開拍，四宗地中有兩宗刷新了板塊單價(jià)“地王”紀(jì)錄。

2025年開年至今，上海土拍一直保持著較高的熱度。回溯前三批次土拍，9宗宅地共產(chǎn)生了四個(gè)板塊單價(jià)“地王”和一個(gè)今年的全國單價(jià)“地王”。

上海土拍市場信心提振，整體表現(xiàn)出市區(qū)地價(jià)上漲、高溢價(jià)與底價(jià)成交并存、以“高品質(zhì)建設(shè)”引導(dǎo)房企建設(shè)“好房子”、民企拿地積極性修復(fù)和外資重現(xiàn)土拍“江湖”等五大特征。

隨著樓市風(fēng)向標(biāo)上海地市熱度傳導(dǎo)，后續(xù)核心一二線城市有望出現(xiàn)更多高溢價(jià)地塊，房企在核心城市投資預(yù)期改善將促進(jìn)行業(yè)加快企穩(wěn)。

2025年以來上海土拍熱度延續(xù)。

從最新結(jié)束的第三批次土拍來看，四宗地成交總金額達(dá)到138億元，平均溢價(jià)率22%。其中，靜安大寧N070302單元111-21地塊和浦東新區(qū)北蔡楔形綠地C09b-01地塊均刷新了板塊最高單價(jià)紀(jì)錄。

溢價(jià)率最高的是北蔡地塊，經(jīng)過66輪競拍，觸發(fā)中止價(jià)，進(jìn)入高品質(zhì)競標(biāo)階段，成交樓面價(jià)71412元/平方米刷新板塊地價(jià)紀(jì)錄，溢價(jià)率達(dá)到了40%。

地塊共吸引了7家房企競拍，分別是大華、國貿(mào)&中鐵建、招商、保利發(fā)展、建發(fā)、綠城、金茂。最終該地塊被綠城收入囊中。

另外一宗刷新板塊單價(jià)紀(jì)錄的地塊靜安大寧地塊，地塊吸引了9家房企競拍，分別是北京城建、大華、華發(fā)、中海、招商、保利置業(yè)、綠城、建發(fā)、越秀&金茂。經(jīng)過67輪角逐后，由民企大華集團(tuán)競得，溢價(jià)率32.31%。92659元/㎡的成交樓板價(jià)刷新中建玖合大寧地塊樓板價(jià)紀(jì)錄，成為板塊新地王。

這不是今年上海第一次刷新板塊地王。

3月初，第二批次僅1宗地塊出讓，最終成交樓面價(jià)3.185萬元/平方米，刷新了建發(fā)股份在2016年創(chuàng)下的3.0289萬元/平方米的板塊單價(jià)地王紀(jì)錄。

再往前看，在今年一批次土拍虹口區(qū)C080302單元hk329-11地塊作為一批次市中心區(qū)域推出的唯一地塊，共吸引了5家房企參拍，經(jīng)過184輪報(bào)價(jià)，最終金茂&慶隆聯(lián)合體競得，溢價(jià)率為38.2%，成交樓面價(jià)達(dá)到117473元/平方米，創(chuàng)下今年全國最高樓面價(jià)紀(jì)錄。

高價(jià)地背后實(shí)際也反映出企業(yè)投資信心持續(xù)修復(fù)，尤其是在市場承壓的情況下，房企愈加注重“利潤率”和“安全性”，以上海為風(fēng)向標(biāo)的核心城市優(yōu)質(zhì)宅地成為頭部房企低風(fēng)險(xiǎn)配置的首選。

上海土拍熱度持續(xù)，前三批次土拍成交總金額已達(dá)到324億元，過半數(shù)地塊溢價(jià)率超30%。

一方面，上海樓市依然是全國最為堅(jiān)挺的市場，新房、二手房在全國率先“止跌回穩(wěn)”，需求側(cè)指標(biāo)也給土地市場帶來正反饋，因此土地市場也呈現(xiàn)出較強(qiáng)的止跌回穩(wěn)態(tài)勢。

另一方面，供地結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，供應(yīng)端上海拿出了“壓箱底”的優(yōu)質(zhì)地塊，從預(yù)供地來看，上海表現(xiàn)出明顯的“量穩(wěn)質(zhì)升”的特征，核心優(yōu)質(zhì)區(qū)域土地供應(yīng)比例明顯加強(qiáng)，2025年初上海預(yù)供地規(guī)模72萬平方米，同比上升13%，平均供地容積率從1.87下降至1.78，極少數(shù)高容積率項(xiàng)目也均為城市核心地塊，典型如容積率3.95的虹口區(qū)宅地在2月份拍出了接近四成的高溢價(jià)率。

實(shí)際上，“地王”背后更值得關(guān)注的是市場和企業(yè)投資信心的修復(fù)，整體來看上海土拍正表現(xiàn)出五大關(guān)鍵特征：

第一，“地王”的出現(xiàn)推動(dòng)板塊地價(jià)上漲，比如靜安大寧板塊地價(jià)已至92659元/平方米，虹口樓板價(jià)11744元/平方米，進(jìn)一步驗(yàn)證了“高端改善回歸市場”的邏輯，通過提高新出讓地塊的產(chǎn)品力，助力2025年房地產(chǎn)市場加快構(gòu)建發(fā)展新模式。

第二，高溢價(jià)與底價(jià)成交并存。典型如第三批次，既有40%高溢價(jià)地塊成交，也有底價(jià)成交的地塊，這也是土地市場“點(diǎn)狀回暖”的典型表現(xiàn)，這一現(xiàn)象將在更多城市出現(xiàn)，值得注意的是，郊區(qū)地塊也有企業(yè)為之溢價(jià)買單，比如一批次松江、奉賢地塊溢價(jià)均超10%，進(jìn)一步說明房企投資信心正在修復(fù)。

第三，以“高品質(zhì)建設(shè)”踐行“好房子”標(biāo)準(zhǔn)，引導(dǎo)房企建造優(yōu)質(zhì)住宅。實(shí)際上，去年8月，上海強(qiáng)化了“高品質(zhì)建設(shè)”的要求，實(shí)行“雙高雙競”，比如三批次北蔡地塊便觸發(fā)“雙高雙競”機(jī)制，高端人才房配建比例為0.6%。

第四，民企拿地積極性修復(fù)。前三批次中，雖然拿地以央國企為主，但大華、龍湖等民營房企也有所收獲，從總價(jià)看，低總價(jià)的“小而美”地塊仍然受民企青睞。

第五，外資重現(xiàn)土拍“江湖”，并加大對上海的投資力度和資產(chǎn)配置。今年上海前三批次土拍中，來自新加坡的兩家投資企業(yè)星獅和慶隆進(jìn)入上海土拍市場，并以聯(lián)合體的形式各競得一宗地塊。

以上海為代表的城市2025年土地市場競拍信心持續(xù)高位，后續(xù)隨著熱度傳導(dǎo)以及需求端信心的持續(xù)提振，預(yù)計(jì)更多城市和區(qū)域的土地市場將加速企穩(wěn)。

上海樓市正形成“優(yōu)質(zhì)地塊-高溢價(jià)成交-市場信心提振”的正向循環(huán)。

和上海一樣，北京、杭州、成都等城市土拍市場維持高熱，土地市場信心修復(fù)，土地市場加速企穩(wěn)的過程中將會(huì)有更多高流量板塊迎來土拍熱度的回升。

鑒于中央進(jìn)一步明確2025年將穩(wěn)預(yù)期、促轉(zhuǎn)型，政策驅(qū)動(dòng)供地結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，投資預(yù)期改善促行業(yè)加快企穩(wěn)，預(yù)計(jì)二季度核心城市土拍熱度有望繼續(xù)保持。

從全年發(fā)展趨勢來看，優(yōu)質(zhì)地塊占比提升將支持土拍熱度延續(xù)，2025年有望成為2022年以來土地市場熱度表現(xiàn)最佳的一年。（來源：丁祖昱評樓市）