去年下半年以來，西安先后發布了高質量發展示范區、西咸新區、高新區、古都核心區、北部片區的國土空間規劃。

近日，西安又發布了臨潼區、航天基地最新的國土空間詳細規劃。

臨潼區屬于非主城區，因此我們在這里重點關注一下航天基地最新的規劃。

在航天基地最新的規劃中，釋放出了一些非常重要的信息，包括城市發展方向、地鐵規劃等等。

01

航天基地向東南方向發展

西安航天基地是2006年11月成立的，位于西安主城區東南方向，是陜西省、西安市政府聯合中國航天科技集團公司建設的航天科技產業和國家戰略性新興產業聚集區。

從時間上算起，航天基地發展了快20年時間了。

與西安其他開發區不同的是，航天基地是先有產業、后有城市。以航天產業立區之后，這些年吸引了融創、招商、富力、碧桂園、保利、綠城等房企的進駐，再加上本土的陜旅、航天實業等，均參與了航天基地的建設之中。

在最新的《西安市功能體系與布局規劃》中，航天基地分屬古都核心功能承載區、南部高新技術與科教集聚區兩大功能區。

官方給航天基地最新的目標定位是：航天強國與軍民融合的戰略支點、航天產業核心承載區，秦創原南部科技創新走廊重要支撐。

航天產業就不用多說了，作為國家級陜西航天經濟技術開發區，航天基地已經成為中國航天動力之城、北斗創新的發源地，聚集著航天六院旗下西安航天發動機有限公司（我國唯一的大型液體火箭發動機研制生產專業單位）、空間電子信息技術研究院（原航天504所）、西安航天精密機電研究所、北方電子研究院等，以及隆基綠能、陜煤、榮耀、中科遙感、西安鐵路信號單位。

憑借科創優勢、產業優勢，航天基地與長安大學城、高新絲路科學城、中國西部科技創新港等板塊共同形成了西安科創產業帶，成為西安科技創新高地。

此次發布的西安航天基地規劃范圍總面積約49.43平方公里，其中城鎮開發邊界內規劃編制面積約48.63平方公里，共劃分12個單元，其中重要發展單元2個、新增建設單元2個、城市更新單元1個、一般單元7個。

1個城市更新單元就是目前的雁塔南路以西、東長安街以北的航天基地所屬區域，2個重要發展單元、2個新增建設單元均位于包茂高速以東片區。

很明顯，包茂高速以西片區發展已經逐步區域飽和之后，接下來航天基地的重點發展方向是包茂高速以東片區，也就是目前的航天基地東南方向。

這個片區目前是大片的空地、村莊，將會承載起未來十年航天基地的發展空間希望。

02

地鐵4號線向南延伸，11號線浮出

航天基地規劃路網整體呈方格網布局，打造級配合理、疏密有致的道路系統，形成“九橫十縱”的骨架路網體系。

地鐵規劃方面，航天基地目前已經通車的地鐵線路有2號線、4號線，今年將新增15號線開通。

在這份全新的規劃之中，也釋放出了關于地鐵規劃的多條重要信息：

第一：地鐵4號線將向南延伸。

2018年12月26日，西安地鐵4號線通車，全長35.2公里，是一條南北走向的線路，連接著西安北站、行政中心、大明宮國家遺址公園、西安站、大雁塔、大唐芙蓉園等。

在航天基地道路交通規劃圖中可以清晰的看到，地鐵4號線將從航天新城站終點站向南延伸，向南規劃有3個地鐵站，而向南延伸的這一片也正是航天基地接下來的重要發展單元。

第二：地鐵11號線浮出。

規劃中的地鐵11號線，是一條橫跨西安、咸陽兩市及西咸新區的線路，是西咸一體化推進中重要的一條線路。

按照目前的規劃，11號線一期起于咸陽寶泉路，止于西安魚化寨，預計將會納入到西安地鐵四期規劃之中。

而從航天基地的道路交通規劃圖中可以看出，11號線二期將沿著航天大道布局，與地鐵2號線、4號線換乘，止于航天大道與雁翔路交匯處。

第三：15號線向北延伸？曲江CCBD南區規劃有地鐵？

除了比較清晰、具有確定性的4號線向南延伸、11號線規劃之外，航天基地的這份規劃圖中，還涉及到兩條地鐵線路信息。

一條是15號線。目前的15號線一期東起點是東兆余站，而從規劃圖中可以看出，15號線后期的規劃是向東過包茂高速之后向北延伸，沿著雁翔路布局。

另外一條是在航天基地與曲江新區交匯處，規劃有一條地鐵線路從西邊的曲江CCBD南區至雁塔南路之后，向北沿著雁塔南路布局，這條線路未標注是幾號線。

03

哪些住宅地塊待供應？

作為地產媒體，我們當然要關注的是全新的航天基地規劃中，有哪些住宅規劃。

根據用地布局信息，在這份49.43平方公里的規劃中，居住用地為12.13平方公里，占比只有24.54%，也就是不到1/4。

占比最大的是工況用地，面積14.07平方公里，占比28.46%。

另外，商服用地僅有1.37平方公里，也就是2055畝。

目前，航天基地成熟區域、基本成熟區域，包茂高速以西片區其實已經沒有多少住宅用地可以開發了，這個片區的住宅用地接下來是賣一塊少一塊。

而航天基地接下來的2個重要發展單元、2個新增建設單元，規劃中的住宅用地主要集中在長征二路以南、天和二路兩側，也就是目前的隆基廠區南側那一片。

從這幾年航天基地住宅用地供應來看，每年基本是2、3宗。2022年至2024年這3年時間，共計供應了8宗住宅用地，其中2宗溢價成交、6宗底價成交，保利、龍湖、招商、大華、德通、泰發祥等房企有拿地。

不過，去年以來航天基地的開發用地市場曾經出現了多次流拍，代表地塊為招商雲山間南側地塊、泰發祥時光雅境西側地塊、航騰公園西側地塊。這主要與目前的市場環境之下，開發商在拿地方面比較謹慎有關。

這幾年的航天基地新房市場，得益于土地供應控制的比較好，因此價格方面沒有出現較大的下跌。這幾年，新房市場誕生過龍湖云河頌、保利天珺、保利星河天匯等紅盤。

其中，保利天珺2024年以43.7億元銷售額位居西安全市第4，今年前3個月又以8.2億元的銷售額位居西安全市第1！

航天基地還有一個前幾年的紅盤碧桂園云頂，目前在售。近期，碧桂園云頂降價吸引了大家的關注，也引發了一輪熱銷。畢竟，對于碧桂園來講，當下回籠現金比利潤更重要。

全新的規劃出爐之后，讓企業、購房者看到了航天基地的城市發展方向，也更清楚每個板塊的具體產業、配套等布局。

當然，我們希望看到的是規劃的穩定性，而不是隨時變動，畢竟這幾年大家經歷了各大區域太多的工業用地、商業用地變為住宅用地，公園縮水甚至消失……