此刻市場里的人都飄著一個問題

后面市場還會跌么

江湖術士對于這個問題的回答難免驚恐，但其實這題如果認認真真回答其實很有看頭

首先說說剛過去的3月

3月最后成交29345套，市場確實進入高頻成交期

2.9萬套二手房成交意味著2.6萬套的二手住宅成交（二手住宅/二手房≈91%，二手市場講住宅成交居多）

這數字就跟最近金價一樣，很高

環比不用說是73%的跳殺數據，同比去年3月同期也是上浮40%的數據

相當于說去年小陽春成交2套今年小陽春就能成交近3套、這個2月成交1套這個3月就能成交1.7套

所以小陽春確實爆了，給今年開了個好頭

那之后呢，今年接下來走勢會怎樣

我知道這件事可能相比三月小陽春更讓大家關心，所以我來了，帶著新一輪預判

我不會盲目跟各位說是漲還是跌，這類50%概率的押寶對你意義不大

真正有意義的是我們站定市場去帶著客觀眼睛去看今年成交市場的一條蜿蜒軌跡

01

4月成交也接近2萬套

跟預估3月2.89萬套的道理一樣，成交本身有自己波動規律

但跟預估3月數據的方法有點不同

3月成交數據2.93萬套的背后是同比去年同期+43.7%的漲幅

還記得“大三月”這個概念的比較么

想著客觀對比今年開年的二手成交，于是用去年1月+2月對比今年的1月+2月，這漲幅跟當時市場狂歡用的同比120%漲幅不同，也是46.9%+的漲幅

1月+2月數據對比相對于每年不同月份過年更客觀體現年初市場

各位要相信一點，就是市場沒有偶然

連續兩次的40%+的漲幅背后是已有成交結構推著需求走出來的

而這結構和需求不會突然改變，哪怕是改變也是踩著同比40%+漲幅

因為再往前的2024年10月、11月、12月的同比漲幅分別是69%、70%、70%

所以加上40%同比漲幅就是我們要的4月數據

去年4月市場成交在1.6萬套，今年4月數據加上漲后在2.27萬套

不過這不是最好答案，想要數據更精準光一個維度不夠

橫向維度是去年9月新政后帶來的市場普漲漲幅，但市場各月之間還有波動規律

每年的4月對比3月都有相應下滑，正常波動

我們計算了2016年以來近10年的數據，除去特殊年份后得到-27%的數據

灰色部分波動未計入平均值計算

按這個波動幅度，4月成交應該會在1.94萬套

所以如果各位非常想知道接下來4月成交會怎樣，我能給出的數字是介于1.94-2.27萬套之間接近2萬套的數字

這是市場沒有遇到人為干預或者極端情況下大概率會走出來的數字

你會發現這數字也是2021年以來最好的4月

02

4月之后呢

到這我需要分5月和6、7、8月兩個階段去說

5月跟6、7、8月不同的地方是它跟3、4月還有一個數據紐帶

就是前幾天跟各位分享的鏈家的看房人數

這是5000-7000人的工作日日均、15000-19000人的周六日的日均看房規模

但沒怎么展開說的是同數據維度里的客源成交周期

也就是說一位普通購房者從他看第一套房開始，平均42天就能下定

帶入42天的成交周期你會發現如果我們掌握了3月下旬的看房人數的話，就能遠遠感受下5月上旬的成交狀態

3月20日-3月31日上海鏈家共計看房人數11.76萬人

對這個數字我們要做兩件事，如果覺得麻煩可以跳過直接看結果

首先鏈家看房人數/鏈家成交存在38人/套的看房成交比

11.76萬人對應的就是3077套交易

其次鏈家成交/全市成交存在0.25:1的市占

3061套對應的就是1.22萬套全市成交，劃分到單日是近千套規模

但無法再后推，哪怕一天

而且隨著小陽春進入尾聲，看房人數也在規律性減少

于是5月的故事我們只能猜個開頭

但5月數據依然有其他參考維度，也是5月對比4月

而且這個維度似乎更具參考性，因為2016年以來近10年的二者之間你會發現這是個向來波動幅度不大的數字，4.34%的變化均值

由此我們也會得到5月市場相對可靠的成交體量，也是1.9萬套上下

就是成交量會在上旬進入當月的成交高峰，接著隨著看房人數下滑帶來的正常遞減

最終會走出和4月波動幅度不大的成交

坦白說這數字高于大部分人預期

03

我還想跟各位一起去看看6、7、8月的成交

體感上9月10月更像是樓市下半場討論，所以這輪暫且不論

4月5月后緊接著的6、7、8月值得關注的理由很簡單也很刺骨

這是上半年連著4月5月的成交

值得關注是因為2023年的市場轉折我們依然記憶猶新

如果說為什么今天我們依然關注今年走勢，心里大概率是避諱2023年年中開啟的下行周期

所以每年的6、7、8月一般都是怎樣的成交狀態

我將2016年每月的二手住宅成交拉出來，每年的6、7、8月被我標紅

2016年樓市新政、2022年樓市特殊、2024年5月樓市新政

除此之外的其他6年基本都是平穩過渡的三個月

換句話說這是個長長的成交周期里“特別乖”的三個月

只要你不惹他他大概率就是承上啟下平穩過渡的階段

那么問題來了

首先你覺得后續還會出政策么

老實講這題幾乎沒人知道，哪怕包括上海自己也是根據市場情況、根據全國大勢摸著石頭過河的

倒是可以反問我們自己一句，如果成交平穩的話我們為什么還要出政策

所以如果4月5月成交走勢平穩，如果我們今天前面的預估都能兌現，那市場大概率就是穩、穩、穩

再問一個問題，如果是穩的話那各位覺得6、7、8月會有怎樣的表現

過去那6年的數據已經告訴我們了

普通年份里它就是樓市里的一個過渡階段

至此我們也對今年這個三月后市場有了更清晰認識

從45月的同氣連枝、到678月的數據承接角色的小透明般存在

你會發現似乎所有答案都寫在了今年這個3月

前期數據的拉抬讓數據哪怕是平穩過渡也在一個更高身位

前期數據的結構也讓數據推演多了些類似的成交節點

總之二手走勢有了點答案

04

所以今天的數據到底想告訴大家什么

是40%漲幅還是兩萬套、是同比漲幅還是環比跳漲？

都不是，我更想各位看到的是數據波動背后那條蜿蜒的小路

這是現有成交框架里的需求兌現

也許多年前還能跟各位糾結下市場的投機需求，但當剛需和改善占據主流后

你我會看到的更多是季節性波動以及因為放開購房門檻后的新增人群

季節性波動里會上浮也會下挫

放開單身限購會在這之上同比例增加新增人群

這趨勢會波動但不會扭曲

我不想各位在聽到市場暴跌或者暴漲這類字眼后影響自己決策

本質上博眼球傷害的還是最前線的買房人和賣房人，這是我最想說的

接下來的市場如果非得跟各位說些什么

相比情緒

我們更應該關注的是我們的真實需求，不是被市場左右的需求

而是個人和家庭的具體需求，這才是樓市萬金不換的真道理

以上為正文，來自巧克麗麗

這是真叫盧俊公眾號的第5995篇原創文章