為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。

一、案件梳理

（一）人物關系

原告為趙悅寧、趙悅安。被告為何岳峰、何嵩濤。趙悅寧系賣方孫慧敏之女，何岳峰、何嵩濤系買方何國文之子。孫慧敏與已故的趙宇翰系夫妻，育有趙悅寧、趙悅安等子女。趙宇翰于2001年11月29日因交通事故離世。何國文與已故的吳彩霞系夫妻，育有何岳峰等子女。原被告均為通州區甲鎮乙村農民。

（二）房產背景

涉案院落即一號院，位于通州區甲鎮乙村，集體土地建設用地使用證登記土地使用者為趙宇翰，四至明確，用地面積315.5平方米，建筑占地69.6平方米。2003年6月8日，孫慧敏（賣方）與何國文（買方）簽訂《買房契約》，約定孫慧敏將自建四間磚房及院內部分附屬設施以一萬元價格賣給何國文，協議有雙方及中人、見證人等簽字摁印。

（三）案件進程

2022年，趙悅寧以法定繼承糾紛起訴至法院，法院調解確認一號院正房四間由趙悅寧繼承所有。2023年，何岳峰、何嵩濤提起第三人撤銷之訴，法院判決撤銷上述調解。趙悅寧、趙悅安隨后起訴，請求確認孫慧敏與何國文簽訂的《買房契約》無效，并要求被告承擔訴訟費。其稱孫慧敏在其他繼承人不知情下私自賣房，且房屋登記在趙宇翰名下，何國文方未推進變更登記，而房屋已由法院調解確認歸趙悅寧所有。被告何岳峰、何嵩濤不同意原告訴求。法院審理查明各方家庭關系、房屋買賣及繼承等相關事實。

二、爭議焦點

（一）原告訴求

1. 判令賣方孫慧敏與買方何國文簽訂的《買房契約》無效。

2. 訴訟費由被告承擔。

（二）被告訴求

何岳峰、何嵩濤：不同意原告的訴訟請求。

（三）焦點總結

1. 孫慧敏與何國文簽訂的《買房契約》是否因孫慧敏無權處分、惡意串通損害第三人利益等原因而無效。

2. 何國文作為買方主體是否適格，契約是否符合當時法律規定的有效要件。

三、裁判結果

駁回原告趙悅寧、趙悅安的全部訴訟請求。

四、案件分析

（一）法律依據

依據《最高人民法院關于適用＜中華人民共和國民法典＞時間效力的若干規定》第一條第二款，本案適用民法典施行前的法律、司法解釋。《中華人民共和國合同法》第四十四條規定依法成立的合同，自成立時生效；第五十二條規定了合同無效的情形。《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（法釋〔2012〕8號）第三條規定當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。《中華人民共和國民事訴訟法》第六十七條第一款及《最高人民法院關于適用＜中華人民共和國民事訴訟法＞的解釋》第九十條明確當事人對自己主張應提供證據，否則承擔不利后果。

（二）證據與事實關聯

1. 合同主體適格性：孫慧敏與何國文均為甲鎮乙村集體經濟組織成員，何國文有權受讓本村宅基地及附屬設施，主體適格。

2. 合同意思表示及效力：《買房契約》是雙方平等訂立，為真實意思表示，且不存在法律規定的無效情形。孫慧敏雖對房屋無完全處分權，但簽訂契約屬債權行為，不影響契約效力。

3. 惡意串通主張：原告主張孫慧敏與何國文惡意串通損害第三人利益，但未能提供充分證據證明，無法認定該主張成立。

五、勝訴辦案心得

（一）應對原告質疑

1. 合同無效質疑應對：面對原告以無權處分、惡意串通為由主張合同無效，依據法律規定及證據事實，闡述合同主體適格、意思表示真實且無無效情形，反駁原告主張。強調無權處分不影響合同效力，以及原告證據不足無法證明惡意串通。

2. 房屋權益質疑應對：針對原告對房屋權益的主張，結合房屋買賣實際履行情況，如何國文方對房屋的管理使用（何岳峰加固正房、新建東廂房并出租），說明被告對房屋權益的合理占有及維護。

（二）爭取有利判決

1. 配合法院審理：積極配合法院調查取證，如實陳述房屋買賣、家庭情況等事實，提供必要輔助證據（如房屋管理維護支出憑證、與原告溝通房屋事宜記錄等），展現良好訴訟態度，助力法官全面了解案件，做出公正判決。例如提供房屋管理維護支出憑證，可用于證明被告對房屋的實際投入及權益主張。