業(yè)內(nèi)人士稱高使用率并非單純數(shù)字游戲，戶型“實(shí)用價(jià)值”有待反思

去年，廣州有大量“高使用率”全新項(xiàng)目集中上市，使用率超100%的供應(yīng)占比高達(dá)24%。不少“新規(guī)產(chǎn)品”設(shè)計(jì)有大量飄窗空間，以增加使用率。然而，這樣的大面積玻璃設(shè)計(jì)帶來私隱、采光、清潔布局憂慮。近日，有樓盤宣稱將推出“0飄窗”設(shè)計(jì)的產(chǎn)品，將贈(zèng)送的飄窗空間以無臺(tái)面交付，提升空間利用率。有業(yè)內(nèi)人士表示，“0飄窗”產(chǎn)品的真正落地情況和交付標(biāo)準(zhǔn)仍有待明確，但引發(fā)了大家對(duì)戶型“實(shí)用價(jià)值”的思考，高使用率并非單純數(shù)字游戲。

■“0飄窗”設(shè)計(jì)背后，飄窗的實(shí)用價(jià)值引發(fā)思考。

“買76平方米的房子，使用面積可達(dá)95平方米”

去年，廣州市規(guī)劃和自然資源局對(duì)《廣州市規(guī)劃管理容積率指標(biāo)計(jì)算辦法》進(jìn)行修訂，形成《容積率計(jì)算辦法》。新規(guī)為開發(fā)商留出了設(shè)計(jì)空間，廣州一批“超新規(guī)”地塊陸續(xù)面世，越來越多樓盤通過減少公攤，增加陽臺(tái)、飄窗等方式“贈(zèng)送”面積，來提高項(xiàng)目的實(shí)得面積。近日，更有樓盤聲稱將推出“0飄窗”產(chǎn)品，飄窗的贈(zèng)送空間以無臺(tái)面墻體結(jié)構(gòu)交付，以換取更多的空間效率。

“這個(gè)是‘0飄窗’產(chǎn)品，飄窗屬于贈(zèng)送空間，很多項(xiàng)目都是做了臺(tái)面，但我們是玻璃直接落地，直接打到底的。”在保利·怡璟灣的城市展廳現(xiàn)場(chǎng)，項(xiàng)目銷售人員表示，“市區(qū)內(nèi)現(xiàn)在并沒有這樣設(shè)計(jì)的新房產(chǎn)品，但我們可以做到。你買76平方米的房子，使用面積可以到95平方米。我們快要開放樣板房了。”

不過，新快報(bào)記者在展廳現(xiàn)場(chǎng)并未看到任何“0飄窗”的宣傳物料。在該銷售人員發(fā)來的項(xiàng)目介紹電子版內(nèi)也沒有“0飄窗”的相關(guān)字眼，只將產(chǎn)品表述為“最高約120%使用率的新規(guī)產(chǎn)品”。而相關(guān)戶型圖內(nèi)，各個(gè)戶型均沒有展示飄窗，并標(biāo)注“圖為設(shè)計(jì)效果，僅供參考，具體以項(xiàng)目交付為準(zhǔn)”。 “0飄窗”的相關(guān)表述僅出現(xiàn)在銷售人員發(fā)的一條非開發(fā)商官方的公眾號(hào)鏈接。

“‘0飄窗’‘住宅4.0產(chǎn)品’這些詞都是營銷噱頭。”房地產(chǎn)市場(chǎng)研究專家鄧浩志表示，“0飄窗”到底是怎樣的交付標(biāo)準(zhǔn)，目前并沒有明確界定，購房者難以判斷。“‘0飄窗’字面意思是沒有飄窗，按理說，不是飄窗越多贈(zèng)送面積越大嗎？購房者不能完全聽銷售人員的宣傳話術(shù)，需要自己去銷售現(xiàn)場(chǎng)感受空間，并與開發(fā)商確認(rèn)細(xì)節(jié)。”他說。

“0飄窗”暗中增加贈(zèng)送面積，能否兌現(xiàn)有待驗(yàn)證

目前，眾多開發(fā)商為提升房屋使用率，紛紛在新項(xiàng)目中引入了大面積飄窗設(shè)計(jì)，甚至全屋飄窗化。這種做法為購房者提供了額外的“免費(fèi)空間”，但也帶來了隱私保護(hù)、光線處理、清潔維護(hù)、室內(nèi)布局等多方面的挑戰(zhàn)。新規(guī)下，飄窗最大進(jìn)深為0.8米，不少開發(fā)商將飄窗改造為儲(chǔ)物柜或嵌入式家具，樣板間中餐邊柜、梳妝臺(tái)等設(shè)計(jì)頻現(xiàn)。

新快報(bào)記者走訪發(fā)現(xiàn)，目前市面上銷售人員對(duì)于飄窗的交付標(biāo)準(zhǔn)表述不一。在廣州市海珠區(qū)某全新項(xiàng)目，銷售人員表示報(bào)建的0.8米飄窗可以只保留至0.3米交付，以增大臥室內(nèi)的使用面積。而在廣州市花都區(qū)的某項(xiàng)目，銷售人員則表示，飄窗將進(jìn)深保留至0.5米交付。有業(yè)內(nèi)人士表示，飄窗的設(shè)計(jì)實(shí)際固化了空間功能，后期裝修若缺乏創(chuàng)意，贈(zèng)送面積反而易閑置。而部分樓盤希望通過減少飄窗寬度，將室內(nèi)空間更大化，以吸引買家。合富研究院指出，新規(guī)促使戶型創(chuàng)新，廣州人未來將更多地“住在陽臺(tái)、睡在飄窗”，但這也給房企帶來設(shè)計(jì)施工方面的挑戰(zhàn)，如陽臺(tái)飄窗承重、飄窗有效利用、密封性，以及臥室大面積玻璃在極端天氣下的防護(hù)和私密性保障等問題。

廣州世聯(lián)研究院副院長(zhǎng)崔登科告訴新快報(bào)記者：“‘0 飄窗’設(shè)計(jì)倘若真的做到0面積占用，將面積完全歸還室內(nèi)，那么對(duì)市場(chǎng)的影響還是顯著的。從消費(fèi)者的角度來說，地段、區(qū)位和價(jià)格相同的情況下，更高的使用率代表著更高的性價(jià)比。”不過，崔登科認(rèn)為，此類“0 飄窗”產(chǎn)品能否真正落地、成為主流設(shè)計(jì)，仍需視市場(chǎng)情況而定。“若市場(chǎng)需求回暖，新規(guī)可能會(huì)有所調(diào)整；反之，則可能繼續(xù)推進(jìn)戶型迭代”。

“使用率”“得房率”“陽臺(tái)率”需認(rèn)真對(duì)比和理解

“0飄窗”的推出，實(shí)際上是開發(fā)商在“卷”樓盤使用率。在政策推動(dòng)下，開發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)焦點(diǎn)轉(zhuǎn)向使用率，重點(diǎn)城市使用率“破百”成為常態(tài)。合富研究院數(shù)據(jù)顯示，2024年的廣州新房中，使用率超100%的供應(yīng)占比高達(dá)24%；而成交量中，“使用率超100%”的面積和占比為13%。合富研究院認(rèn)為，這些“新產(chǎn)品”能更有效地滿足市場(chǎng)需求，對(duì)于全年市場(chǎng)保住“成交基本盤”功不可沒。

“廣州近期推出的樓盤都宣稱使用率超過100%，雖然都是新規(guī)產(chǎn)品，但差距還是比較大的。同樣是宣稱130%實(shí)用率，有的項(xiàng)目把電梯前室和走廊等部分公攤面積算進(jìn)套內(nèi)使用率；有的僅計(jì)算套內(nèi)使用面積。比如部分樓盤的電梯前室和走廊基本不會(huì)由其他業(yè)主使用，銷售人員會(huì)說這里可以放鞋柜、屏風(fēng)等，宣傳材料上會(huì)把這些門外的空間也算在‘使用率’當(dāng)中。再比如飄窗臺(tái)到底算不算入使用率中，各個(gè)樓盤的標(biāo)準(zhǔn)各不相同。”在談及當(dāng)前市場(chǎng)亂象時(shí)，鄧浩志如是說。

新快報(bào)記者了解到，根據(jù)目前的建筑規(guī)范，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)只有在廣州住建局網(wǎng)站備案的數(shù)據(jù)，實(shí)用率可以預(yù)測(cè)套內(nèi)面積在預(yù)測(cè)建筑總面積中的占比來計(jì)算。而樓盤宣傳的“使用率”“得房率”“陽臺(tái)率”等不同口徑，則需要購房者進(jìn)行更深入理解和對(duì)比。

“真正決定居住品質(zhì)的是功能空間布局，而非單純數(shù)字。”崔登科指出，新規(guī)產(chǎn)品除了比拼使用率，具體戶型舒適度和空間功能是否符合自己的居住需求，也需要重點(diǎn)關(guān)注。

鄧浩志同樣認(rèn)為，對(duì)于市面上的眾多新規(guī)產(chǎn)品，需要從多維度甄別。“首先，購房者要留意項(xiàng)目是在哪個(gè)時(shí)期報(bào)建，不同時(shí)期的新規(guī)產(chǎn)品有不同的贈(zèng)送面積上限范圍；其次，要看開發(fā)商的品牌信譽(yù)度，這是宣傳的交付標(biāo)準(zhǔn)能否真正實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵；第三，不能只聽銷售人員的介紹，需到實(shí)景樣板間現(xiàn)場(chǎng)親自感受真正的空間價(jià)值。”他說。

采寫：新快報(bào)記者 何璐詩