北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

我來(lái)和你辯論，我認(rèn)為北京房?jī)r(jià)必定是逐年下降的，理由如下：

1、北京出生人口在逐年減少，這不是北京的特例，而是全國(guó)的大趨勢(shì)。

2、北京的原則是“減量發(fā)展”的，將搬走大量的大學(xué)、醫(yī)院、央企和人多的單位。人少之后誰(shuí)來(lái)買房？

3、北京的疏解功能已經(jīng)很有效果，走了大量的外地人，也就減少了大量的買房人群。沒(méi)有了產(chǎn)業(yè)，就算北京人想買房，但買房的錢從哪里來(lái)？

4、中國(guó)產(chǎn)業(yè)最強(qiáng)的地區(qū)是珠三角與江浙滬，百姓也最有錢，而北京戶口對(duì)他們來(lái)說(shuō)吸引力為零。那吸引不到有錢人，北京的房?jī)r(jià)憑什么上漲？

5、北京的房?jī)r(jià)確實(shí)連續(xù)上漲了30年，但是也透支了之后30年的潛力，所以按照辯證法的原則，之后的30年就是要還債了，日本房?jī)r(jià)走勢(shì)就是很明確的先例，無(wú)可避免。

今天就只列出這五條理由吧，其他的細(xì)節(jié)其實(shí)還有很多，先答這幾條。

A：

1、有意思，那就回答吧。出生率下降確實(shí)不止是北京，但也不止中國(guó)，而是全世界絕大部分的工業(yè)國(guó)都在下降，甚至還包括新晉的人口第一大國(guó)印度呢。所以這不是新聞，誰(shuí)都知道。

但這跟北京的房?jī)r(jià)有必然聯(lián)系嗎？或者說(shuō)跟各國(guó)首都+核心城市的房?jī)r(jià)有必然聯(lián)系嗎？或許有吧，日本是最典型的，出生率下降30年了，但東京人口卻在逐年增加。

因?yàn)槌鞘谢适欠蛛A段的，第一階段只要進(jìn)城就行，鎮(zhèn)市省和首都都算。第二階段則是逐層向大城市匯集，第三階段是鄉(xiāng)村小城市逐漸荒廢，這是人往高處走的必然。

2、減量發(fā)展沒(méi)問(wèn)題，但就算搬走一些單位，員工就必須賣房跟著移民嗎？首鋼搬河北很多年了，有幾個(gè)跟著賣房搬家的？石景山買房的少了嗎？首鋼園周邊的房?jī)r(jià)為什么上漲？

因?yàn)殡m然搬走了首鋼，但那土地不可能廢棄，自然有其他高新產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐啊。石景山的產(chǎn)業(yè)園這些年發(fā)展的非常好，就因?yàn)楸緛?lái)就基礎(chǔ)設(shè)施齊全+老工業(yè)區(qū)的底子厚。城市去舊迎新是正常的，搬走了賺錢少的，搬來(lái)賺錢多的，騰籠換鳥(niǎo)是好事兒。

3、疏解功能減少了外地人，被減少的那些人本來(lái)也沒(méi)多少能在北京買房的，連他們自己都不敢奢望有這影響力。北京人也沒(méi)指望著被淘汰的產(chǎn)業(yè)能發(fā)財(cái)，這不用您惋惜。另外搬走了批發(fā)和低端制造業(yè)是好事兒，北京的環(huán)境更好了，能吸引到高端產(chǎn)業(yè)的，一個(gè)和八個(gè)的人數(shù)雖不同，但錢的數(shù)量也不同。

4、北京戶口對(duì)珠三角和江浙滬沒(méi)有吸引力？ 麻煩您看看中央部委、高校、研究院、大廠、央企里有沒(méi)有這些地方的人吧？人數(shù)雖然未必占主流，但位置或許挺重要的。

當(dāng)然他們未必稀罕哪座城市的戶口，但或許稀罕北京這個(gè)平臺(tái)和資源。另外我也不認(rèn)為他們都是有錢人，但只要是中產(chǎn)就行了，別奢望太高。托塔天王只有十萬(wàn)天兵，也都沒(méi)什么名氣，但哪個(gè)都是渡劫飛升的天仙。

5、透支了30年，您怎么算出來(lái)的？為什么不能是50年100年，這樣幻想不是更爽嗎？而且辯證法我學(xué)過(guò)點(diǎn)兒，唯辯+思辨+語(yǔ)辯都接觸過(guò)，但看不懂您說(shuō)的這和辯證法有什么關(guān)系？反倒覺(jué)得您這結(jié)論觀點(diǎn)挺沒(méi)邏輯的，不是辯證法，更像是唯心論，甚至是形而上學(xué)。

日本的事兒上邊說(shuō)了，全國(guó)人口下降，東京人口增加；全國(guó)房?jī)r(jià)仍然低迷，但東京連續(xù)上漲了13年，又創(chuàng)了新高。所以這就不抬杠了，您上網(wǎng)自己看吧。

6、我今天也只回答這五條，其他的等您再出觀點(diǎn)，然后咱們?cè)偬接戅q證法，看怎么來(lái)研究事物之間的普遍聯(lián)系+世界的一般規(guī)律，當(dāng)然還有永恒發(fā)展呢。

僅供參考。

二

Q:

請(qǐng)問(wèn)，國(guó)家教委近期出臺(tái)了“就近上學(xué)"等相關(guān)規(guī)定，請(qǐng)教您這和以前的規(guī)定有什么區(qū)別？孩子的入學(xué)選校會(huì)有什么變化？對(duì)學(xué)區(qū)房及二手房的市場(chǎng)和價(jià)格會(huì)有什么影響？一直關(guān)注您的頭條號(hào)文章，如能就這方面的見(jiàn)解寫一篇文章也行，我會(huì)看到的。

A：

1、我看了這政策了，沒(méi)覺(jué)得有什么太特殊的，無(wú)非是老調(diào)重彈而已。或者說(shuō)是再次重申吧，但本質(zhì)上沒(méi)什么新內(nèi)容。之所以有些輿論，其實(shí)就是學(xué)區(qū)房的中介們沒(méi)的可炒了，只好借題發(fā)揮，再次給家長(zhǎng)們販賣焦慮罷了。

2、對(duì)孩子們幼升小的選擇沒(méi)什么變化，主要影響的是“小升初”。不過(guò)理論上影響最大的只有海淀一個(gè)區(qū)，也就是之前海淀名校是掐尖兒點(diǎn)招很盛行，陽(yáng)光招生之后也必須派位為主了。

之所以說(shuō)其他區(qū)影響不大，因?yàn)闁|西城本來(lái)就是派位為主的，尤其是東城更公平，幾乎沒(méi)有點(diǎn)招。所以有沒(méi)有這次政策都一樣，一切照舊，頂多是按下了他們想重啟點(diǎn)招的苗頭而已。

至于朝石豐和其他區(qū)也沒(méi)什么影響，該掐還掐，無(wú)非是更隱秘了而已。但說(shuō)實(shí)話也沒(méi)隱瞞什么，既然我能知道，那牛娃家長(zhǎng)們就更知道了，在虎媽群里從來(lái)也不是秘密，只是不讓普娃和渣娃家庭知道罷了。

但其實(shí)點(diǎn)招本來(lái)就和他們沒(méi)關(guān)系，打個(gè)比方就是清北985的招生再公平+擴(kuò)招，也和高考500分以下的孩子無(wú)關(guān)。甚至是無(wú)論任何稀缺資源的分配或選拔，都和學(xué)渣無(wú)關(guān)，給了機(jī)會(huì)也不中用，無(wú)非是阿Q式的意淫幾分鐘而已。

3、我覺(jué)得對(duì)學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格沒(méi)什么影響。或者說(shuō)有可能對(duì)九年制+直升校學(xué)區(qū)房的熱度會(huì)增加一些，但價(jià)格未必會(huì)上漲多少。畢竟最終競(jìng)爭(zhēng)是高中，那是憑實(shí)力的，跟房子無(wú)關(guān)+不是義務(wù)教育。

4、陽(yáng)光招生的政策對(duì)“雞娃”的影響更大，也就是對(duì)補(bǔ)課機(jī)構(gòu)是利空。因?yàn)榧热皇顷?yáng)光的招生了，那就減少了點(diǎn)招，對(duì)于孩子天分不太牛的家庭來(lái)說(shuō)，自然就沒(méi)必要再過(guò)分的雞娃了。反正就算拎著豬頭也找不到廟門了，何必還折騰自家孩子啊？

但這只是對(duì)普通牛娃+普娃的家庭影響大，對(duì)于天牛娃家庭來(lái)講還一樣，至少是差不多。因?yàn)槿魏渭议L(zhǎng)只要發(fā)現(xiàn)孩子有天分，除非是混蛋家長(zhǎng)，否則一定是砸鍋賣鐵也要培養(yǎng)的。況且無(wú)論怎么陽(yáng)光，天才們也一定會(huì)冒尖兒，自然有學(xué)校找上門來(lái)掐尖兒。否則MD都是誰(shuí)打來(lái)的啊？

5、總之我覺(jué)得對(duì)學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格沒(méi)什么影響，尤其是東西城+其他區(qū)，不會(huì)有任何影響。反正八少八素沒(méi)聽(tīng)說(shuō)改革，朝陽(yáng)北中就在前兩天也又半公開(kāi)的招生了，只不過(guò)是MD而已。至于豐臺(tái)第五實(shí)驗(yàn)和十二中什么的更是一樣，外甥打燈籠，照舊。

或者這么說(shuō)吧，除非是嚴(yán)查學(xué)籍掛靠+走班制+分層制，否則對(duì)海淀的影響也不大。但到目前為止，只能說(shuō)是政策禁止，但沒(méi)見(jiàn)到太具體的行動(dòng)。而且就算是舉報(bào)了，怎么查啊？反正我想不出什么餿主意。

而且真的能讓姚明和潘長(zhǎng)江在打籃球選拔時(shí)同等公平嗎？真的能不讓姚明進(jìn)國(guó)家隊(duì)嗎？就算潘長(zhǎng)江進(jìn)了男籃，哪個(gè)教練會(huì)搭理他，您覺(jué)得他真能成長(zhǎng)為喬丹嗎？

僅供參考。

三

Q:

我想跟您探討是否買房的問(wèn)題。我是剛需，但房?jī)r(jià)太高您也知道，再加上二次房改后北京每年要建40萬(wàn)套公租房，那您覺(jué)得還有必要在近幾年買房嗎？

我目前未婚，一直和女友租房，公租房也申請(qǐng)過(guò)，但一是太遠(yuǎn)，二是地段好的沒(méi)排上，所以就考慮買房了。但因?yàn)橘Y金有限，再加上了解到新規(guī)劃之后的公租房計(jì)劃，所以拿不定主意了，想聽(tīng)聽(tīng)您的建議。

A：

1、房子是用來(lái)住的，有需求就買，不著急那就等公租房唄。這其實(shí)不用聽(tīng)別人的建議，還是看自己的居住感受吧。

2、不過(guò)您這“每年40萬(wàn)套公租房”的說(shuō)法不太對(duì)，估計(jì)是把“五年計(jì)劃”給當(dāng)一年的計(jì)劃了。而且即便是40萬(wàn)套總量，那其中也是包括其他保障性租賃房屋的，比如“廉租房”和“保租房（集租房）”。

這建議搜索一下從“十二五”到“十四五”的規(guī)劃和完成情況吧，平均下來(lái)每年的公租房也就5/6萬(wàn)套。而且其中有一部分是優(yōu)先配給體制內(nèi)和央國(guó)企的。比如我印象中十三五（2015-2020）是計(jì)劃開(kāi)發(fā)30萬(wàn)套，但完成的結(jié)果是公開(kāi)配租了16萬(wàn)套，平均每年也就3萬(wàn)多套吧。

那這就看需求和運(yùn)氣了，畢竟北京每年新增社保人員就30萬(wàn)呢，不交社保的不知道有多少。這其中也就有不到10萬(wàn)是北京孩子吧，其他的都是外來(lái)的，他們是否需要公租房？3萬(wàn)或5萬(wàn)套能滿足嗎？

3、總之我沒(méi)有建議，簡(jiǎn)單就是這情況，反正之前北京每年都差不多這套數(shù)，以后的看發(fā)展吧。另外的所謂“二次房改”只是個(gè)民間傳說(shuō)，或者說(shuō)是愿望吧。每年都傳說(shuō)改革，但年年難過(guò)年年過(guò)，就看自己怎么過(guò)了。

僅供參考。

四

Q:

麻煩咨詢一下，我們家是房山河北鎮(zhèn)萬(wàn)佛堂村（六環(huán)外的村里）拆遷，可以得到360平米的房子，16年開(kāi)始拆遷的，后來(lái)挖到了王爺墓，拆遷選址就變到了閻村公主墳?zāi)且黄策t遲未開(kāi)工，比較多的人打12345反饋。

現(xiàn)在讓我們?nèi)齻€(gè)選擇：

1、良鄉(xiāng)南莊子（良鄉(xiāng)2號(hào)院），有兩室一廳，三室一廳，2000一平米，毛坯房，多于5平米以外1萬(wàn)一平米。

2、長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)長(zhǎng)龍家園66平米兩居室（騎自行車十幾分鐘到稻田地鐵站），1.14萬(wàn)一平米，多于20平米以外，1.4萬(wàn)一平米。

3、繼續(xù)等待閻村拆遷房，原來(lái)說(shuō)的2萬(wàn)一平米，精裝拎包入住。

這三者可以排列組合選擇，我們的訴求是：要一個(gè)120平米三居室給我爸媽，其余的我們主要考慮后續(xù)時(shí)機(jī)合適賣掉。想咨詢一下買哪里合適，當(dāng)時(shí)分了100多拆遷款，我們自己在西城陶白片區(qū)有個(gè)房子。

A：

1、360平，夠多的。

2、房產(chǎn)的價(jià)值由地段兒決定，那既然是考慮以后賣掉，要是我就首選離市區(qū)近的了。如果是長(zhǎng)期自住不賣掉，那哪兒能得到更多面積才更合適呢。

我不清楚這次拆遷安置房的計(jì)算系數(shù)，但從常規(guī)來(lái)講，通常都是地段兒強(qiáng)的加權(quán)少，那相對(duì)來(lái)說(shuō)地段兒弱的就不劃算了。或者這么說(shuō)吧，既然是安置房，那在哪邊板塊內(nèi)部就都不算好地段兒，但板塊是分級(jí)別的，從投資性和流動(dòng)性來(lái)講首選大環(huán)境強(qiáng)些的。

兩邊都不算太強(qiáng)，都是被公路鐵路河道路綠化所半包圍的板塊，但稻田畢竟離得近，至少在流動(dòng)性上占優(yōu)。

3、至于是否等回遷房這我說(shuō)不好，更不知道地段兒系數(shù)了。要不問(wèn)問(wèn)當(dāng)?shù)刂薪椋屗麄兘o估算一下租售比，然后再結(jié)合售價(jià)，算算哪邊更合適？也就是在付出同等成本的情況下，哪邊的租售比數(shù)值低，就說(shuō)明哪邊的性價(jià)比高。

僅供參考。

五

Q:

請(qǐng)問(wèn)，這1978年的英國(guó)福利你不會(huì)不認(rèn)賬吧！請(qǐng)問(wèn)今天的中國(guó)有人能享受嗎？有失業(yè)者能買得起100平的房子嗎？能免稅嗎？能免費(fèi)醫(yī)療嗎？

A：

1、呵呵，您這屬于公知里的“考古派”了，那就聊兩句唄。

2、我近十年來(lái)屬于“靈活就業(yè)”，享受的是“4050政策”，但實(shí)際上我沒(méi)有工資收入，請(qǐng)問(wèn)我算不算失業(yè)者？如果算，那我也沒(méi)交稅啊；如果不算，那請(qǐng)您給我發(fā)工資吧，我跟定交稅，絕不跟你們夾頭教主似的偷稅。

英國(guó)的這不也一樣性質(zhì)吧，既然是“失業(yè)工人”，那就沒(méi)有工資，只會(huì)有失業(yè)補(bǔ)助，請(qǐng)問(wèn)他憑什么納稅？這不是廢話嗎，相當(dāng)于說(shuō)你們家孩子被學(xué)校開(kāi)除了，所以不用再交作業(yè)，你覺(jué)得這算學(xué)校的福利嗎？

3、我已經(jīng)N年沒(méi)正經(jīng)上過(guò)班了，但我家房子遠(yuǎn)高于100平，不僅有餐廳客廳，還有廚房書房陽(yáng)光房衣帽間和儲(chǔ)藏室呢，不光有小花園，我家還有露臺(tái)和天臺(tái)呢。另外我家不光有沙發(fā)電視機(jī)，還有冰箱空調(diào)和汽車呢。當(dāng)然，我家裝飾柜里沒(méi)有銀具，這玩意兒在我看來(lái)沒(méi)必要珍藏，太容易黑化了，放在中國(guó)瓷器旁邊太Low了。

但問(wèn)題來(lái)了，請(qǐng)問(wèn)我家房子是我失業(yè)前買的，還是失業(yè)后買的？請(qǐng)問(wèn)這英國(guó)工人的房子，是上班時(shí)買的，還是失業(yè)后買的？如果是工作時(shí)買的，那這有什么新鮮的嗎？如果是失業(yè)后買的，那請(qǐng)問(wèn)是否涉嫌“零元購(gòu)”啊？

4、免費(fèi)醫(yī)療咱們確實(shí)沒(méi)有。但我有醫(yī)保啊，報(bào)銷后自己花不了多少錢，我很知足。而且我家還買了商業(yè)保險(xiǎn)，能二次報(bào)銷的。

而英國(guó)的免費(fèi)醫(yī)療就上網(wǎng)搜搜吧，看看古代和現(xiàn)代有什么區(qū)別，在得了重癥之后要排隊(duì)多長(zhǎng)時(shí)間？這都是傳爛了的梗兒，您還當(dāng)圣經(jīng)瞎忽悠呢？

5、至于子女接受免費(fèi)教育，既然您沒(méi)提，那就說(shuō)明也知道咱們也早就免費(fèi)了，對(duì)吧？當(dāng)然或許還有人心里不服，說(shuō)買學(xué)區(qū)房和補(bǔ)課的費(fèi)用難道不算嗎？如果這么抬杠，那咱就單開(kāi)一篇。

6、另外多說(shuō)一句，您知道1978年在英國(guó)是什么年份嗎？告訴您，意味著這是英國(guó)福利主義的最后一年，第二年，也就是1979年撒切爾夫人上臺(tái)，之后就和美國(guó)里根聯(lián)手發(fā)動(dòng)了強(qiáng)硬的“貨幣主義改革”，從此讓英國(guó)走向了復(fù)興之路。

撒切爾夫人的主要政策有：取消學(xué)生福利，減少教育開(kāi)支，連免費(fèi)牛奶都不給孩子們喝了。國(guó)企私有化，包括鐵路電力等民生方面的，導(dǎo)致大批鐵飯碗工人被迫降薪+下崗。削減福利，動(dòng)用軍隊(duì)鎮(zhèn)壓工會(huì)煽動(dòng)的罷工。取消最低工資，降低失業(yè)保險(xiǎn)，而且還把養(yǎng)老金向私企社會(huì)大部分轉(zhuǎn)移。住房方面則是大幅降低福利保障房的開(kāi)發(fā)，并且把公房賣給資本家。醫(yī)療方面更徹底，把國(guó)有醫(yī)院直接出售，并且對(duì)醫(yī)療大佬們予以補(bǔ)貼。

但正是因?yàn)槿銮袪柗蛉说母慊?開(kāi)放，所以才使得英國(guó)從福利主義的泥潭里爬了出來(lái)，甩開(kāi)包袱向前進(jìn)，否則大英帝國(guó)早就淪為發(fā)展中國(guó)家了。

那問(wèn)題來(lái)了，撒切爾夫人搞了這么多削減福利的政策，導(dǎo)致她在國(guó)內(nèi)毀譽(yù)參半，大部分工人階級(jí)都對(duì)她恨之入骨，但她為什么連任11年首相啊？您能理解嗎？您敢鉆出自己的信息繭房看看真實(shí)的世界嗎？

僅供參考。

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