本地購房服務平臺「西安房哥」，深耕十年，接地氣，說人話！

小助手微信：fangsanmei2020，買房，裝修，加好友聯系。

問答422期

要選房，先問房，要賣房，先聊房，市場泥沙俱下，和房哥聊聊，補全信息差，清明假期無更新，節后見！

（付費咨詢，一對一通道）

問：為啥感覺中海、綠城呈現的品質要高過其他開發商？

答：只能說是比較知名的兩家，中海在西安，交房和物業一直是很穩定，沒有太多亮點，但也談不上太多失望，物業服務口碑又有額外的光環。

綠城新房銷量是西安第一，得益于全運村的成功，海棠三章的熱銷，在外立面、景觀上有很濃的特色。

剩余的幾家里，招商和金茂的交付也是很穩定，溢價也比較高，本地房企經發白樺林系列的交付也是穩的。

所謂品質，除了過往交付項目的穩定口碑外，還有物業水準，房價漲跌等多個因素影響。

上行時期，房子好壞漲就行，下行時期，房子好壞看交房。

問：愛知中學落地幸福林帶板塊，怎么看？

答：原文是 新城區與省教育廳直屬的西安愛知中學合作發展簽約儀式在新城區成功舉行，具體落在哪里，什么規模，還不清楚，參考港務區引進鐵一中、高新一中模式，在此前，后宰門小學幸福校區21年已經開學。

幸福林帶區域，有近8000畝的開發存量土地，已儲備4179畝，待供應2974畝，也需要更多的名校資源增加區域吸引力。

愛知作為五大外，家長關注度很高的學校，此前的學區范圍主要是西七路周邊，學區房以96-98年間的步梯房為主，有學區價值，無自住體驗。

愛知中學家屬區、設計院家屬院、中心醫院家屬院、針織廠家屬院、黎明一巷、六谷莊以及西苑花園等基本都是老破小，很多人下不去手。

如今愛知落地幸福林帶，既是老城區+名校的全新組合，也給了更多人選擇新房的機會，后續周邊土地還有供應，對帶動區域開發，是個利好。

幸福林帶周邊在21年，融創、龍湖供應后，很長時間沒有新進開發商，但作為老城區，公園、地鐵、商業、學校資源充足，周邊人自住，置換改善的需求還是很多的。

城東大學多，市場多，醫院多，單位多，潛在的購買力是很強的，現在又有愛知落地，可謂錦上添花。

問：中海曲江大城受周邊地王影響嗎？

答：地王帶動周邊整體房價的邏輯，在2025年已經很難成立了，市場下行，萬元地普遍，但能否出地王，還是未知，企業也要權衡收益和成本，高價拍地，后續賣不動怎么辦？

在中海曲江大城的西側，21年，曲江大明宮置業拍的地王，樓面地價約24325元/㎡，現在四年過去了，房子還沒有面世，浐灞21年的六個地王，上實和招商的陸續交房，還有三塊沒面世或退地。

面世的小區，要么自身品質過硬，銷售強勢，賣完了，要么機不逢時，降價再賣，對周邊二手房也沒有什么帶動作用，反而因為購買成本太高，二手房業主非常被動。

再看曲江，待出讓的土地位于中海曲江大城東側，容積率最高1.2，且限高13.5米，確實很優質，如果蓋豪宅，和多數人也沒有關系。

（來源：貝殼二手房）

大城價值除了買的早，趕上房價上行外，也是吃到了鐵一曲江的學區房溢價，但當下鐵一選擇很多，金灣、陸港都有房。

且曲江大城二手房價格已經在降，周邊陽光城plus、曲江九里、金地翔悅天下等，同樣有學區賣點，價格更低。

如果大城是小面積，臨路的該賣的早就賣了，綠城全運村、保利天悅、萬科國賓這些學區房，都在擠水分。

問：賣掉華潤未來城市后，找不到曾經萬人搖的房源？

答：賣的時間挺好，全運村和未來城市，除了鐵一、高新一中的學區溢價外，最核心的賣點是奧體的城市面貌，外加買的早，因此二手賣相不錯，但二手房不是一直漲的。

隨著高新、曲江等城南強勢區域供應，外加奧體區域中糧、龍翔、綠城等更多二手房陸續交房，高價買奧體上學的邏輯不存在了，更多都是小面積，總價250萬以內，再貴就不看港務區了。

能夠看清這個趨勢，立場還是很清醒的，但思路需要與時俱進，2021年后，基本西安沒有買倒掛，搖號跟風的機會了，那么多當年的萬人搖，現在二手房賠錢的也有不少。

當下只有自住邏輯，無論是200萬以內買二手自住，500萬以內買新房改善，2025年都是挺好的一年，產品夠新，供應夠多，且老城區，新區量大管飽，隨便挑選。

當年買對是運氣，不是你多有眼光，如今買，自住是第一位，不要還有撿漏心態。

問：西安60萬買頂樓94平，月租2200元，能買嗎？

答：對于西安多數的房子，想以租養貸，甚至以租金為長期收益，都是不現實的，房價太高，且新房供應巨大，不具備穩定收租的基礎。

只有一類，買的特別早的家屬院，老房子，主城區位置的，參考小雁塔、草場坡、電視塔周邊，租金是穩定收益。

簡單一筆賬，月租2200元，刨除平均兩個月空置期，一年的租金收益只有2萬多，60萬買房，這個預算內的又都是老房子，哪個能穩定收租30年，本都掙不回來，更別說收益了。

還是個頂樓，老房子，隱患buff堆滿，同樣60萬存銀行，大額定期，收點利息都比當房東強，還不用擔心各種突發情況。

確實說過，買房投資渠道受阻，可以考慮收租，但也看購入成本和租金的收益，60萬買房，月租 2200元，是一筆糊涂賬。

問：好奇一些小學，初中還沒開學，為啥就叫學區房？

答：學區房是由教育部門根據每年片區入學生源劃分出來的范圍，位于該范圍內的房產被稱為學區房，對于二手房，學區以當年劃分為準，對于新房，同樣是以交房落戶后，當年的學區為準。

因此，買新房未交房的時候，是無法確定學區的，家長的判斷，更多都是參考上一年學區范圍，及距離學校遠近。

但這種情況也有變化，以高新31小、11初為例，周邊住宅用地未開發時，周邊地塊，已劃在學區范圍內，中海拿地，學仕里交房后，也確實是該學校的學區。

而灃東范圍，土地推薦的階段，就圍繞名校供地，比如融合區保利拿地前，區域就明確高新一中灃東中學名校+。

鴻瑞摘地時，更是發布了《關于周吳片區配套學校的復函》，提出在周邊打造集小學、中學于一體的“名校+”，往后新區范圍內，土拍前，明確學校會是一個趨勢。

全國范圍內，以無錫為例，小區周邊幼兒園、小學、初中是什么學校，買房前也都會有教育配套的公示，讓買新房擔心學校的家長，更加放心。

問：鐵一金灣會復制鐵一陸港的漲價奇跡，還是跟著仁村下跌步伐？

答：與學區本身的關系有限，重點是購入成本，鐵一陸港如今在二手房的火熱，主要是一手房東當年買的便宜，外加奧體城建面貌優異，同時學校優質，屬于多個原因促成的，可以說集齊天時地利與人和。

鐵一金灣不一樣，屬于為了帶動能源金貿區的基本配套和吸引力，在高新一中進場后，又引入鐵一中，咸陽當地和外地來西安的家長看的最多。

新房價格上，17000+左右的均價，外加四代住宅超大贈送的新房為主，總價不高，因此附近新房賣的火熱，這個價格放在西咸范圍，已經不便宜了。

而仁村并不一樣，一方面摘牌事件，對投資需求有影響，但自住上學需求的，師資，生源，扶植力度不變的情況下，不少人還是認可這里學區價值的。

周邊買房的，碧桂園、中建、中海業主，就是一手房買貴了，遇上高新三期大量供應，市場下行，當下二手房面臨虧錢出場，但不賣自己住的業主也挺多。

以中海學仕里為例，學區吸引力和高三兌現現狀下，二手房113㎡仍可以賣到300萬，放在西安，一個新區的二手房價格里，已經不低了，但鐵一金灣所在的西咸，卻很難復制港務和高三的市場和需求。

問：如果高新三初學區范圍內生源緊張，如何卡生源？

答：三初的學區范圍確實很大， 西到唐延路，北到科技路，東到太白南路，學區內小區眾多，二手房需求火熱，尤其是領先時代、高新楓尚等小面積，總價100萬內，很受歡迎。

據家長反饋，2024年，初一擴招到了36個班，上一年是24個班，相當于多了近600個學生，如果學位有限生源多，要么擴班，要么分流。

（經開入學預警通知）

參考經開區，摸底時學區內學位緊張，會發布預警，若招生入學時，學區內房戶一致的適齡兒童，在對應學區學校招生計劃數內，按照落戶先后次序安排入學，超出學校招生計劃的，將按照相對就近原則統籌分流至其他學校。

至少目前沒聽過高新三初有學區預警，況且還有家長選擇四校、四初、十一初，也是一種需求分流。

【樓盤點評】

| | | | | | | | |

| | | | | | | | | | |

【裝修報告】

● 戶型解析： | | | | | | | | |

● 實景/設計案例： | | | | | 悅 | | | |

聲明：未經許可，禁止轉載

作者：Kikyo

房哥1對1咨詢通道