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悉尼和墨爾本房價強勢反彈，高端市場回暖

Cotality的最新數據顯示，悉尼和墨爾本一系列熱門城區的房價在過去三個月內大幅上漲，漲幅最高達29萬澳元，標志著房地產市場復蘇速度加快。

房地產經紀人和分析師表示，購房者開始在高端市場尋找投資價值，并在房價進一步上漲前重新入市。

悉尼和墨爾本的房價已連續兩個月上漲，3月份分別增長0.3%和0.5%。這一復蘇趨勢推動墨爾本65%的城區和悉尼61%的住宅市場出現房價上漲，而在今年1月，這一比例僅分別為13%和20%。

CoreLogic研究總監蒂姆·勞勒斯（Tim Lawless）表示，悉尼和墨爾本的獨立屋市場對低利率的敏感性較高，當前市場的積極變化再次印證了這一點。

“市場情緒受到利率下降預期的提振，同時生活成本緩解、就業市場緊張以及收入增長等因素也在推動市場活躍度回升。”他說。

市場信心的恢復推動悉尼東部海灘城區Bronte和邦迪海灘（Bondi Beach）的房價分別在第一季度上漲5.5%和4.6%。

布朗特的房價中位數上漲29.2萬澳元，達到560萬澳元；邦迪海灘上漲18.9萬澳元，達到430萬澳元。

Enmore和Abbotsford的房價分別上漲5.3%和4.7%；北部海灘的Killarney Heights和Belrose房價分別增長5%和4.8%。這意味著這些城區的房價在短短三個月內上漲了10萬至14.3萬澳元。

墨爾本的購房者信心增強，推動內東區和Mornington Peninsula部分城區的房價大幅上漲。

Mont Albert、Box Hill、Blackburn North、Blackburn South以及Brunswick West在第一季度房價上漲3.5%至4.2%，相當于房價中位數增長最高9.3萬澳元。

在布里斯班，Point Lookout、Brisbane City、Spring Hill和West End的房價在第一季度上漲3.9%至6.2%。

布里斯班買家代理機構Hot Property Buyers Agency的佐蘭·索拉諾（Zoran Solano）表示，當前市場主要由自住買家主導，他們更傾向于升級到更大的住房并選擇更優質的地段。

“目前市場的主導力量是自住買家，許多人都在購買更大的房子，以滿足家庭需求。由于利率高企和房價上漲，投資者的活躍度已經不如去年。”

在珀斯，投資者的活躍度顯著下降。

珀斯西南區和東北區的經濟適用房市場仍保持一定的增長，但漲幅不及去年房價大幅飆升時的水平。

Cockburn Central、Wooroloo、Kardinya、South Yunderup和Caversham在第一季度的房價上漲2.6%至4.4%，遠低于去年接近兩位數的季度增長率。

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悉尼租金創歷史新高

悉尼的租金已攀升至歷史新高，專家警告稱，這場租賃危機正帶來深遠的社會影響，一些人被永久性地排除在購房市場之外，無家可歸者數量也在上升。

根據周四發布的最新Domain租賃報告，截至今年3月，悉尼獨立屋的周租金中位數上漲3.3%（每周增加25澳元），達到775澳元，而公寓的周租金中位數上漲3.6%（每周增加25澳元），達到725澳元。

盡管租賃市場需求旺盛，但供應仍然嚴重不足。悉尼的租賃空置率在3月下降至0.9%，遠低于去年12月的1.7%。Domain首席研究與經濟學家尼古拉·鮑威爾博士（Dr Nicola Powell）表示，當前市場仍然高度傾向于房東。“要實現租賃市場在房東和租客之間的平衡，空置率需要回升至2%至3%，但這將是一個緩慢的過程。”

鮑威爾指出，悉尼高企的房價迫使更多人長期留在租賃市場。“多年來，悉尼的住房供應一直處于短缺狀態。由于房價過高，許多人無法購房，只能長期租房。”

從區域來看，中央海岸（Central Coast）地區的租金漲幅最大，公寓租金同比增長10%，達到每周550澳元。其次是北部海灘（Northern Beaches），公寓租金上漲7.1%（每周增加55澳元），至825澳元。

獨立屋租金漲幅最高的同樣是中央海岸，增長8.3%，達到每周650澳元。隨后是帕拉馬塔（Parramatta，上漲7.1%）和外西南區（Outer South-West，上漲6.7%）等遠離市中心的較為經濟適用的城區。

鮑威爾表示，中央海岸房屋與公寓租金的創新高可能與租戶傾向于搬離市區、尋找更實惠的租房市場有關，尤其是那些可以部分時間遠程辦公的人群。

她還指出，公寓租金增長速度快于獨立屋，反映了住房可負擔能力的極限已被推至新高度。“所有SA4地區的租金均達到歷史新高，這說明了市場需求的強勁、住房可負擔性的緊張，以及租客所承受的壓力。”

獨立研究中心（Centre for Independent Studies）首席經濟學家彼得·圖利普博士（Dr Peter Tulip）表示，住房短缺已經成為社會中的一大問題，使部分人無法獲得與上一代相同的住房機會。“人們對這一現象感到憤怒，這種憤怒可能會在下個月的聯邦大選中體現出來。”

“住房問題將成為許多選民關注的核心議題，尤其是那些可能永遠無法買房的人。過去，人們在悉尼買房很難，現在連租房都變得困難。”

圖利普補充道，越來越多的年輕人被迫與父母同住，無法獨立生活。“許多人對此感到苦惱和不滿。而租金飆升帶來的最大社會問題之一就是無家可歸率的上升，這是現代澳大利亞城市最丑陋的現實之一。”

Better Renting組織的代理首席執行官伯尼·巴雷特（Bernie Barrett）表示，租賃市場的狀況并未有任何改善。“租金上漲仍然超出預期。”她指出，該組織去年對1400多名租客的調查顯示，90%的租客比12個月前支付更高的租金，其中一半租客的租金漲幅超過10%。

巴雷特呼吁政府出臺更嚴格的租賃監管政策，以幫助穩定市場。“租客已經逐漸習慣了較低的生活水平。但我們調查的許多租客表示，政府在租賃問題上的行動將成為他們在即將到來的大選中考慮的關鍵因素。”

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澳洲公寓價格飆升24%，漲幅創10年新高！

Urbis的最新數據顯示，受到建筑成本、勞動力 短缺以及購房者偏向自住型房產等因素的影響，去年第四季度，澳洲首府城市的公寓價格創紀錄的上漲了24%，每平方米的均價已超19000澳元。

這是Urbis錄得的10年最大漲幅。

悉尼、墨爾本、布里斯班、珀斯和黃金海岸的期房及在建項目的均價較去年同期上漲了34%。其中，布里斯班的漲幅最大，期房的 價格上漲了33%，至23000澳元。

澳洲東海岸的公寓市場面臨著價格可負擔性與項目可行性的雙重挑戰，因為潛在買 家支付的價格比疫情前高出20%，所以開發商才會不斷開發新項目。但讓買家愿意支付更多費用以確保新項目繼續推進，尤其是在中低端市場，仍是一個問題。

開發商Hirsch & Faigen的Daniel Faigen最近在黃金海岸Broadbeach提交了一個新項目計劃，欲建造一棟31層、內含100套公寓的高層建筑，目標客戶是那些從自己 的家庭住宅中獲得收益的大房換小房者。

Hirsch & Faigen將以每平方米18000至20000澳元的價格出售Marbella Broadbeach 的公寓，Faigen表示，低于這個價格銷售是不可行的。

Faigen表示：“公寓價格的可負擔性仍是一個長期挑戰，實際上。在昆州已經不存在這一說法了。”

自由黨于周二推出了一項選舉政策，旨在降低首次置業者面臨的還貸壓力，好讓更多人能增加貸款金額。

經濟學家和房地產業行業人士卻警告稱，盡管這能提振需求，為有抱負的購房者提供更多資金，但也可能在短期內推高房價，因此需要采取措施刺激新房建設。

Frasers Property Australia的Emily Wood表示：“我們需要這種平衡的方法。”

“確保供應至關重要，我們需要設定供應杠桿。”

但最糟糕的時候似乎已經過去——基于周三發布的官方數據，在截至2月的一年內， 新公寓、聯排別墅和半獨立式住宅的審批數量升至66796套，接近兩年來新高，與去年相比增加了7.5%。

KPMG的Terry Rawnsley表示，在截至2月的3個月內，悉尼經季節性調整后的審批數 量達到了10273套，比前3個月增加了近39%，這表明悉尼公寓市場的可行性正在改善。

他說：“雖然審批數量呈上升趨勢，但在住房成為關鍵問題之際，仍低于我們期望 的水平，（但）這些最新數據描繪了一幅樂觀的畫面，因為開發商開始對實現綠地 和公寓項目充滿信心。”

至于獨立式住宅，過去12個月的總審批數量達到了111781套，創自2023年2月來的 最高水平，同比增加了9%。

Urbis的Mark Dawson表示，最新數據顯示，目前期房銷售中有55%是出售給自住業 主，而4年前這一比例僅為43%。

他表示，該咨詢公司最新的公寓市場報告確實表現出了價格趨于可負擔的跡象。

“在過去幾年里，全澳大部分地區銷售額都在100萬澳元以上。但在最近一個季度， 我們看到更多公寓的平均售價低于100萬澳元。”

與此同時，Urbis的數據還顯示，海外買家的比例已從2020年21%的峰值降至去年的8%。

同期，當地（同一州）投資者買家的比例從14%上升至24%。

州際投資者的比例有所 波動，但保持在13%左右。

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中國電商巨頭京東擬斥資逾2.4億澳元 收購布里斯班工業園

據《澳洲金融評論報》報道，中國電商巨頭京東旗下的房地產部門正計劃收購布里斯班最受矚目的工業園區之一——Wacol物流中心，交易金額預計超過2.4億澳元。

這筆交易正處于深入盡職調查階段，京東與該物流園區的現有控股方ESR正就收購事宜進行洽談，預計本月底前將完成購銷合同的簽署。

如果交易成功，這將是京東在澳大利亞的首筆工業地產收購，標志著其在全球物流產業的擴張進一步加速。

目前，京東在悉尼西部已租賃倉庫用于運營，而此次在布里斯班的收購則意味著其將正式進入澳大利亞的工業物業市場。

京東此次收購恰逢全球資本加速布局澳大利亞物流地產市場。近期，韓國主權基金支持的Gateway Capital以3.3億澳元收購了悉尼的一處物流園，而澳大利亞地產開發商Stockland也相繼與美國私募巨頭KKR及英國投資公司M&G Real Estate達成價值約8億澳元的物流合作協議。

Wacol物流中心的交易價格為2.4億澳元，對應資本化率（投資收益率）約為5%。資本化率是衡量房地產市場投資回報的關鍵指標，通常與資產價值呈反向關系。該交易原本由UniSuper與房地產投資管理公司Richmond Bridge領先推進，然而雙方的盡職調查未能達成最終協議，隨后京東介入并成功推進交易進程。

該工業園最初由Logos（后被ESR收購）在2021年從Fletcher Building手中以非公開交易方式購得，占地18.2公頃，內含六座倉庫，并成為Logos與KKR及阿布扎比主權基金Mubadala合作的起始資產。此次出售主要由于KKR和Mubadala決定調整資金配置，將其投資轉向其他機會。

Wacol物流中心位于布里斯班最優質的工業區之一，緊鄰伊普斯威奇高速公路和洛根高速公路，交通極為便利。目前該園區已實現滿租，承租方包括Myer、Winning Services和Fantastic Furniture等知名企業。

該物業的年凈租金收入為1240萬澳元，且有望在未來增長高達20%，原因在于Wacol作為優質物流園，其現有租金水平被市場認為明顯低估，未來具備大幅度租金提升的空間。

近年來，京東在全球范圍內加快物流資產布局。根據京東官網信息，該公司已在日本、美國、德國、荷蘭、法國和英國等多個國家持有近百座倉庫。在此次澳大利亞收購之前，京東還斥資350億日元（約3.71億澳元）收購了日本的兩座倉庫，進一步擴大其在國際市場的物流網絡。

此次Wacol物流中心的交易將成為京東進軍澳大利亞物流市場的重要一步，預示著該公司未來將在全球范圍內繼續擴大其物流地產投資。

目前，負責本次交易的世邦魏理仕（CBRE）和仲量聯行（JLL）均未對此置評。

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