樂居財經北京 徐迪4月3日，建發朱房30地塊出圖次日，西邊的29地塊設計方案也出來了。

朱房29地塊由華潤+中鐵+招商海淀聯合開發，剛剛公布了案名：臻澐，沒用聯合體三大房企的任何產品系。

項目占地4.27公頃，總建面15.7萬㎡，其中地上建面10.26萬㎡，容積率2.4，規劃15棟8-16F洋房+小高層，標準層高3-3.4米。

約560套房源，面積段約在130-275㎡，主打180戶型。

住宅樓有坡屋頂設計，與隔壁建發項的官帽飄檐一樣，走的新中式路線。

兩個項目另外一個相同之處是，都在大門上花了不少心思。

臻澐也在小區東、南分別設置了兩處景觀大門，且兩道門從平面圖來看同樣奢闊，沿街面寬都在30米左右的尺度。

東側1#門整體占地超500平米，朝南的2#大門因為包含了小型商服和物業服務用房，占地近千平米。

具體做成什么樣不知道，反正在占地規模上先勝建發一籌。

值得一提的是，兩個大門都沒連接下沉庭院。

“好房子”標配的架空層和風雨連廊沒有，臻澐做了這2000平米的下沉會所，與一棟高8米、占地200平左右的商業樓相連，在小區中央偏西的位置。

“藏”在小區內部，真正成為了業主的私享配套。

在案名發布的介紹中，項目強調“雙View”豪宅概念，因為周邊大部建筑是限高的，臻澐16層的樓高，南可觀景水木清華，西可遠眺群山晚霞，俯瞰還有清河水景，視野資源頂配。

雖然戶型上依然沒有太多擴容黑科技，但窗戶開到了極致。南向飄窗，面積大小不一；部分端戶有側邊飄窗。

2#大門兩側的13#和14#樓，對著大門的方向有轉角飄窗。

小區西側的樓棟西邊戶型都做了側邊飄窗，高樓層房源向西可以遠眺百望山。

同時，48米限高+2.4容積率，有充裕空間可以做園林景觀。

西山、大院、河景，豪宅屬性拉滿。為了解決西側高速噪音問題，據說要上黑科技。

戶型面寬10-16米。為了盡量做出大面寬，臻澐的樓棟也是兩兩相鄰，部分樓棟東西距離僅有4米。這一點與隔壁的建發項目相同。

靠近的墻體只能做成防火墻，不開窗，以保證住戶隱私。

但是這樣一來，端戶也就失去了優勢，變得和中間戶一樣，只能兩面有窗，或將無法做到全明戶型。

1月2日，華潤置地聯合體以91.52億元的價格摘得海淀朱房0029地塊，樓面價8.92萬/㎡，溢價17.33%。

1月21日，項目開發主體北京華潤招鐵海澤置業有限公司成立，注冊資本50億元，華潤置地、中鐵置業和招商蛇口的持股比例分別50%、40%和10%。

董事長為華潤置地北京公司總經理陳海鷗，總經理招商蛇口北京公司副總經理于海波。

3月31日，華潤+中鐵+招商海淀朱房29地塊案名發布：臻澐。

案名兩個字被給予了全新注解，沒有采用聯合體三大房企的任何產品系。

項目介紹強調開篇全新海淀，聚焦華潤的區域標桿影響力，提到的北京橡樹灣、海淀幸福里、清河萬象匯，均為華潤置地操盤項目。

預計開盤價12.5-13萬/㎡，對比橡樹灣13萬+的二手房，以及隔壁建發30地塊14萬+的預計價格，臻澐這個價位打出了價格差，或許將以價格刺客的身份殺出海淀樓市。

地塊位于北五環與京新高速東北角，南側緊鄰北五環，距地鐵13號線上地站步行約1.5公里，昌平線朱房北站約1.2公里。

周邊有海淀實驗二小匯緣分校、第二實驗小學橡樹分校、清華附小清河分校，此外在0030地塊東北側規劃清華附屬九年一貫制實驗學校，由清華附屬實驗學校承辦，預計2026年初開工，2027年6月完工。

周邊商業配套成熟，北面有大型購物中心清河萬象匯，步行可達。

隔著萬象匯的海淀北次新豪宅標桿北京橡樹灣，當前二手房掛牌價在13萬/㎡左右，樓齡較新的五期萬橡府大戶型能賣到15萬+。萬象匯、北京橡樹灣，均是華潤置地北京代表作。

產業方面，騰訊北京在建新總部，就在學院路北邊，與地塊直線距離不到2公里。

重點看下周邊競品，海淀北新盤今年呈集中供應。

首先是上文提到的建發30地塊。價格上，29地塊地價成本比30地塊要便宜6000元/平，銷售定價彈性相對更大。

往西隔著京新高速的樹村8號地，3月18日即將完成出讓，總建面7.3萬平米，容積率為1.6，限高18米，預計為6層洋房。

西北兩公里是功德寺雙子項目：和樾望雲、和樾玉鳴，指導價10.5萬/平，目前均已開盤，和樾望雲一周時間完成了七成房源的網簽。

周邊次新盤主要有兩個：

融創學府壹號院，新型共有產權商品房，2021年10月開盤，900套房源，主力面積段為154-275㎡四居五居，到2022年6月就基本售罄，銷售指導價11.2萬/㎡，扣除政府產權份額，實際成交價約9萬/㎡；

海開圓明天頌，2021年11月開盤，238套房源，同樣是大戶型豪宅，主力為230-290㎡五居和180-200㎡四居，目前也已售罄，成交價11.5萬/㎡。但近期掛牌的二手房房源，成交價達到16.5萬/㎡。

相關公司：建發集團,建發物業無錫