明明已經(jīng)要拆遷的房子，卻要把它給賣掉，是買的人太傻，還是賣的人太笨？

　　這就像是一場賭局，誰都無法保證最終誰收益，因為現(xiàn)在福州的房地產(chǎn)發(fā)展，誰都很難給出明確的答案，未來的房價是漲還是跌，連我們從業(yè)十幾年的老中介，也很難判斷。

　　福州樓市面臨的挑戰(zhàn)仍然存在，具體表現(xiàn)在去庫存的壓力上，不論是一手新房，還是二手房，存量都在逐步的攀升，現(xiàn)有一手房在售約70000萬多套，二手房54000多套。

　　庫存量這么大，去化周期長，而且現(xiàn)在業(yè)主降價的意愿也沒有去年強烈，買家觀望的態(tài)度仍舊保持中立，二手房的成交周期接近60天。

　　在這樣的市場背景下，拆遷或許是最好促進房地產(chǎn)發(fā)展的策略，把老房子拆了，大家都要去買房，一方面促進房產(chǎn)的交易量，另一方面也激活了更多人的需求。

　　此次福州拆遷不僅僅是河南新村，小柳新村，寧化新村，還有晉安區(qū)的環(huán)南新村。每個待拆遷社區(qū)，都有業(yè)主把房子掛牌賣掉，也有很多等拆遷的客戶買進去，環(huán)南新村一套真實成交案例，給大家做個參考建議。

　　成交房源：環(huán)南八村；

　　成交時間：2025年3月；

　　成交數(shù)據(jù)：產(chǎn)權86.21平米，3房2廳，中樓層，南北朝向，普通裝修，混合結構，132萬，成交單價15312元/平米。

　　房源成交分析：

　　1、這套房子掛牌出來6天，掛牌價格135萬，買家談價3萬后，雙方達成交易。期間帶看客戶只有1次，成交周期短，速度快，價格也相對適中，符合當下的總體交易情況。相對比拆遷之前的價位，現(xiàn)在的單價要比以前高出4000元/平米，在此之前買入的客戶，應該是賺到了。

　　2、從歷史成交數(shù)據(jù)顯示，在2024年12月份，某業(yè)主將58平米的房子，以70萬的價格賣出，單價是11927元/平米。通過這次的數(shù)據(jù)對比，想必大家心里都會明白一個道理，拆遷前后的價格差距，會在3-4千元/平米。在福州老城區(qū)內(nèi)，手上持有老破舊，混合結構的房子，當下謹慎賣出。

　　3、環(huán)南八村，小區(qū)內(nèi)共有9棟樓，242戶業(yè)主，它是1900年代的混合結構的拆遷安置房小區(qū)，至今以使用35年的時間，外面看上去雖然老舊，但小區(qū)內(nèi)居住的人群較多，大部分房子都被用于出租，租住在這附近的人，多數(shù)都是農(nóng)民工一類，此次小區(qū)拆遷，也帶動了周邊的租賃市場。

　　4、從價格上做評估，單價15000元買環(huán)南新村，相差不大，符合火車站地段的價格。不懂大家對洋下新村了解多少，洋下新村拆遷后，現(xiàn)在是叫龍湖天鉅，目前二手房掛牌的均價在2.1-2.5萬之間，另一個火車站周邊的一個拆遷小區(qū)叫做茶園新苑，其單價也在2萬左右。

　　這兩個小區(qū)之間的價格，可以給購買拆遷房的客戶一個參考對比。

　　購房建議：

　　此次拆遷，涵蓋環(huán)南一村至八村、茶園新莊、隆盛小區(qū)等超10個老舊社區(qū)，總涉遷面積達170畝，征收房屋面積超23萬㎡，涉及約2500戶居民，規(guī)模與鼓樓河南新村小柳片區(qū)（涉遷3348戶）旗鼓相當。

　　如此大規(guī)模的拆遷，不難看出，福州未來的樓市發(fā)展核心，一定是市中心繁華的地段。以后市中心將會出現(xiàn)兩種房子，一個是地段中心的拆遷安置房，一個是高端品質(zhì)的商品房。

　　我個人對安置房并不是很看好，主要是拆遷安置房的密度太高，上海西新村的拆遷安置房還沒交房，從外圍看上去，就已經(jīng)是密密麻麻的感覺，走在小區(qū)樓下，會有一種很強的壓迫感。除此之外，高層安置房當中，低樓層的采光與視野太差，未來的價值也不高。

　　所以，大家在選擇買準拆遷房的時候，也要留意。