來源|商業地產觀察（ID：sydcgc）

作者|Coral

圖片來源|作者拍攝&項目提供

對比國內商業翹楚上海、深圳、成都、杭州等城市，北方城市似乎落入乏善可陳的窠臼，很少出現令人眼前一亮的作品，而大部分項目缺乏差異化，似乎無法成為大家討論的焦點。

南方城市更強勁的經濟和消費力，在根本上決定了商業市場的繁榮，也更容易打造出“出圈”和“爆款”內容，但北方城市則擁有基本的耐心和自省，展現出一種厚積薄發的生命力。

趁著出差的機會，筆者在石家莊開啟了兩日暴走，收獲了滿滿的疑惑與驚喜。要理解商業，首先要跳脫出商業本身，看看這座城市的文化和人。石家莊這座城市包容到沒有本地特色，拿飲食舉例子，天津煎餅果子、正宗安徽牛肉板面和保定牛肉罩餅都擁有一席之地，但非要品嘗石家莊特色，那可能就要失望了。

延伸到商業地產，這座典型的“火車拉來”的城市，得益于其交通樞紐地位、百年商貿基因、政策支持和產業升級的綜合作用，連本地司機都在“吐槽”：石家莊什么都不多，就商場多。事實的確如此嗎？本期我們將從不同維度對石家莊商業地產市場進行淺析，讓讀者看到一個更立體的城市商業。

數據透視：

石家莊商業圖鑒

100多年前，正太鐵路與京漢鐵路在今天的萬象新百商圈附近交匯，得益于兩線不能直接并軌運行，龐大的倉儲和轉運業帶動了石家莊商業的繁榮，南大街一帶形成了最早的商業聚集地之一，城市也以此為中心，逐漸向外擴張。

從城市商業地圖來看，以“XX廣場”和“XX中心”命名的商場 （黃色點位） 非常多，中山路商圈隔一兩百米就有一家頗具規模的購物中心，由于城市面積較小，也讓石家莊成為商業密度最大的城市之一。

雖然商場密度看似很大，作為GDP最少的千萬人口省會石家莊，各方面商業數據還有待提升。贏商大數據顯示，石家莊城市人均商業面積達到0.45㎡/人，在全國城市排名45，屬于中等水平。

目前，石家莊全市共有71個商業項目，商業存量總面積506.39萬平方米，其中包含40個購物中心 （建筑面積在3萬㎡及以上） ，購物中心存量面積394.05萬平方米。從各項數據來看，石家莊商業均大幅領先河北省內其他城市。2022年到2025年，這3年，莊里新增商業面積近100萬平方米，進一步均衡城市商業分布，減少了區域商業發展差距。

更微觀來看，石家莊市的71個商業項目在空間分布上呈現出以下特征：

• 一是商業項目主要集中在主城區，尤其是橋西區、新華區和長安區，這些區域的商業綜合體數量較多，但分布不均，存在扎堆現象。例如，北國商場、勒泰中心、樂匯城、長安吾悅廣場、北國先天下等五家商業綜合體相距僅兩三公里，導致競爭激烈。

• 二是分布呈現“一線多點式”格局，以中山路為中心向外輻射，商業項目多集中在二環以內，導致主城區內競爭激烈，而二環外及縣域地區的商業供給不足，部分區域如開發區和正定新區的商業供給不足，未能形成有效的商業聚集效應。

為全面提升城市商業活力和居民生活品質，石家莊市商務局發布的《石家莊市商業網點布局實施規劃（2022—2035年）》草案提出，通過“二環內做減法，二環外做乘法”的策略，優化商業布局。規劃目標是打造時尚、人文、智慧的華北區域消費中心，并構建“12422”商圈體系，包括1個都市級商圈、2個市級商圈、4個特色商圈和22個片區商圈。

這兩年，石家莊在二環外布局多個購物中心，如石家莊高新萬象匯、砂之船（石家莊）超級奧萊、木兮里購物中心等，填補區域商業空白。接下來，為推動區域商業升級，石家莊還將在二環外迎來多個重磅商業項目，包括石家莊萬達茂、石家莊青年茂和石家莊合生匯，為城市商業價值騰飛按下加速鍵。

//石家莊萬達茂

萬達茂作為萬達集團的創新一代產品，不再僅僅是一站式購物中心那么簡單，而是集“文化、旅游、商業、商務、人居、體育”為一體的文旅城，包含第四代萬達商業綜合體和超五星級酒店、寫字樓公寓等。

建筑靈感源自古中山國三叉戟國徽造型，融合現代商業與地域文化，形成獨特城市天際線。無論從商業體量，首店、旗艦店的數量，還是經營業態的質量，都將革新石家莊此前商業模式，領航這座城市邁向更高階的消費能級，從而實現文旅+商業復合型旅游目的地。預計2027年開業。

//石家莊青年茂

石家莊青年茂位于高新商圈核心區域，由原星辰商業廣場改造而來，將于2025年開業。項目規劃引進超60%的高顏值、強體驗業態，與國際名品及潮流時尚為主的零售業態結合，打造國內新一代商業發展范本。

圍繞潮流、親子、運動、文藝等核心主題，規劃“綠野·水之道”大型室內綠植生態景觀公園、“設計·原力場”原創設計師長廊、“奇幻·少年游”大型沉浸式海洋公園、“次元·潮谷FUN”二次元主題空間、“科技·智生活”主題場館、“青年·上場”潮流運動集群、“有顏·有味”美食街區等7大場景化、體驗型業態，構建起強大的流量引擎組合。

//石家莊合生匯

太平河片區合生匯項目是合生商業集團在石家莊市的第一個項目，包含合生匯購物中心、濱水商業街區和五星酒店三大板塊。

購物中心和濱水商業街區將使用“合生匯”品牌，打造華北區域首個沉浸式文旅潮玩復合體驗的濱河商業地標。其中，合生匯購物中心為地鐵上蓋商業項目，地下通過規劃中的2號線北延與7號線連接市中心。濱水商業街區則將發揮濱水的地理優勢，通過引入更多的泛文娛體驗業態，將沿河景觀帶打造成為全華北的網紅打卡地。

石家莊的商業

仍像一幅未完成的拼圖

站在2025年的門檻回望，石家莊商業史恰似滹沱河的春汛——看似平靜的水面下，蟄伏著改變河道的力量。這座被戲稱為'火車拉來的城市'，正在經歷一場靜默的商業革命。

北人集團依托鐵路樞紐優勢壟斷市場，其新百廣場、北國商城等傳統百貨占據中山路核心地段，北國超市覆蓋社區網絡，形成“百貨+超市+電器”的穩固生態。但近年來面臨品牌老化、業態創新不足的挑戰，尤其在年輕客群吸引力上顯疲態。集團主要采取'存量升級+縣域下沉'差異化策略：主城區通過北國商城、新百廣場改造升級，不斷提升首店站位和品牌量級；并在正定、鹿泉等縣域布局社區商業體。

而作為本地龍頭商企，北國也承接了一些存量改造項目，包括曾經上過熱搜的石家莊最美爛尾樓——祥云國際，于去年改名為“北國未來城”正式營業。得益于北人集團全鏈條和在地優勢，旗下的北國超市、北國電器都已入駐，也塞了很多親子樂園和體驗業態，但沒有看到特別稀缺品牌，堪堪填滿了建面高達22.9萬方的場子，也實屬不易了。

而由于存量建筑的桎梏，這個商場在空間給人一種割裂感，“土洋土洋的，很接地氣”，商城外圍正門區域很大氣，有種老牌奧萊度假村的國際范兒，中庭、連廊和立體顯示屏也很出彩；但往商場里頭走，視覺感受的落差感就比較大，戶外的景觀湖沒開放，地板磚和美陳細節做得也有些粗糙。

在2011年開業的裕華萬達廣場，標志著全國連鎖商業品牌對石家莊的強勢滲透，并帶動裕華區從居住區轉型為新興商圈，“一座萬達廣場，一個城市中心”的廣告語在裕華萬達得到了完美的詮釋。如今站在萬達廣場中庭仰望，當年的先鋒設計已顯陳舊，但周邊高校聚集，來來往往的消費者依舊這么年輕，保持著較高的人氣與客流。

餐飲業態方面，火車頭步行街與萬達廣場形成了有效互補的差異化定位，但作為綜合性商業街區，其在文旅文創等體驗型業態的培育上仍有提升空間。而裕華萬達廣場過往重點布局的國際快時尚矩陣，隨著市場環境變化已進入品牌迭代周期，新能源車店、數碼、服飾、茶飲甜品店等品牌陸續補位。

與此同時，面對城市新興商業體的持續入市，項目在首店經濟及特色品牌引進方面正面臨新的市場競爭格局，如何強化差異化競爭優勢、提升品牌吸引力成為值得深入探討的課題。

不過，萬達通過區域卡位完成裕華、長安和辛集萬達廣場的三角布局，外加一座萬達茂，在激烈的石家莊商業完成了卡位戰。

石家莊萬象城是石家莊商業史上的一個里程碑，核心貢獻在于提升了城市商業能級，推動了商圈競爭與升級。華潤萬象生活的購物中心在本地市場的引領作用自然不必多說，用標準化、高要求延續產品基因，設計在空間融入“商業 x 藝術”的組合模式，購物中心內部流線與空間簡潔大氣，其建筑硬件和設施維護，在目前石家莊主要購物中心里是斷層領先的。

目前，石家莊萬象城正對下沉廣場地鐵商業進行開發，預計開業后石家莊萬象城的客流量將迎來又一個升級。

自開業以來石家莊萬象城吸引眾多河北及石家莊首店紛紛落戶，成為名副其實的“首店收割機”，尤其2024年開始在餐飲、運動戶外等領域招商表現亮眼，如SNEAKER河北首店、SMFK河北首店、麻六記河北首店、裕蓮茶樓河北首店、山緩緩石家莊首店等等，且部分知名餐飲品牌勢能還能“賦能”到同城輕資產項目石家莊高新萬象匯。

從2024年第四季度起，石家莊高新萬象匯加速品牌招調，精準持續向餐飲業態集中化方向發展。值此開業三周年重要節點，引進達美樂比薩、黎明屯鐵鍋燉、猴子山下和牛排叔叔等，均為高新區首店。

首店經濟的爆發，是消費升級的直觀注腳。跟業內人士交流時，大家都覺得一線城市沉默負重的“消費降級”和二線城市對新興品牌的好奇心形成了鮮明對比，正如北京大學教授蘇劍所言：“二三線城市正成為新一輪消費升級的中堅力量”。

某些優質品牌正在搶占下沉二線城市的窗口期，達美樂石家莊首店北國商城店開業，門店訂單近3千單，實現銷售額34.6萬元；紅星前進面包牛奶石家莊首店前段時間剛開業，排隊也是2小時起步；石家莊山姆會員店還未開業，而在小紅書上搜索“山姆石家莊代購”，下拉帖子是一眼望不到頭……

回望石家莊的商業圖景，我們看到的不僅是多強格局的博弈，更是新生力量與消費力的覺醒。這座城市的商業競爭，或許才剛剛開始——當北上廣深的商業戰爭已成紅海，石家莊的二環外仍保留著“野蠻生長”的勇氣與可能。

就像中山路商圈的銀杏樹，每年秋天都會落下滿地金黃，那是時光的饋贈；而二環外的商業體，正如初春的嫩芽，在政策的春風與市場的雨露中，等待著屬于自己的綻放時刻。這座城市的商業未來，值得我們以更長的篇幅、更細膩的筆觸，去見證、去書寫。

陪伴經濟下，無生命情感寄托越來越流行。

棉花娃娃的出現，反映了年輕人對情感寄托、

個性化表達和社交互動需求的轉變。這種“養娃”生意，

也反映了賽博時代下，新的情感消費路徑。