購(gòu)物中心成新增長(zhǎng)引擎

撰文 | 羅嘉欣

主編 | 付慶榮

圖片來(lái)源 | 官方渠道

在房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，中海正在商業(yè)賽道劈波斬浪，構(gòu)建第二增長(zhǎng)曲線。

2024年中海商業(yè)運(yùn)營(yíng)收入71.3億元，同比增幅12.1%，連續(xù)四年保持12.8%年均復(fù)合增長(zhǎng)率；購(gòu)物中心板塊成了新增長(zhǎng)引擎，收入占比從2023年的26%躍升至32%，同比增速高達(dá)34.6%，遠(yuǎn)超行業(yè)平均增速。

這個(gè)被中海內(nèi)部稱為"明天"業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略板塊，正以驚人的成長(zhǎng)速度引發(fā)行業(yè)關(guān)注，其聚焦"核心城市+優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)"的布局甚是典型。

數(shù)據(jù)顯示，中海商業(yè)儲(chǔ)備項(xiàng)目中一、二線城市面積占比高達(dá)97%，購(gòu)物中心一線城市項(xiàng)目面積占比56%，構(gòu)筑起了獨(dú)有的資產(chǎn)護(hù)城河。

未來(lái)幾年，中海商業(yè)還將在一線城市迎來(lái)上海西岸環(huán)宇城MAX、北京十八里店環(huán)宇城等核心重資產(chǎn)項(xiàng)目，為收益持續(xù)增長(zhǎng)注入強(qiáng)勁動(dòng)能。

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出租率保持高位

中海商業(yè)呈現(xiàn)強(qiáng)勁增長(zhǎng)曲線

2024年對(duì)于中海來(lái)說(shuō)，依然是“穩(wěn)健發(fā)揮”的一年，年度凈利潤(rùn)156.4億元，雖然有所下滑，但凈利潤(rùn)規(guī)模仍居行業(yè)第二。房地產(chǎn)業(yè)務(wù)年度銷售額3106.9億元，同比增長(zhǎng)0.3%，為T(mén)OP10房企中唯一正增長(zhǎng)企業(yè)。

不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)板塊從“培育期”進(jìn)入“收獲期”，成為企業(yè)新的利潤(rùn)引擎，利潤(rùn)貢獻(xiàn)超過(guò)10%。

中海商業(yè)2024年實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)收入71.3億元，較上年同期增長(zhǎng)12.1%，四年年均復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)12.8%。值得關(guān)注的是，一線城市項(xiàng)目貢獻(xiàn)了45%的營(yíng)業(yè)收入，疊加新一線城市項(xiàng)目后，合計(jì)占比攀升至89%，印證了”核心城市深耕戰(zhàn)略”的有效性。

具體看，購(gòu)物中心板塊突破性增長(zhǎng)，2024年收入達(dá)22.6億元，較2023年的16.8億元增長(zhǎng)34.6%。

把時(shí)間拉回到2020年，這一年中海購(gòu)物中心迎來(lái)發(fā)展十周年，并開(kāi)始全面提速，規(guī)模持續(xù)擴(kuò)張。四年過(guò)去，中海購(gòu)物中心收入實(shí)現(xiàn)驚人跨越——從8.7億元躍升至22.6億元，四年按年復(fù)合增長(zhǎng)率27.1%。

2021-2024年間，中海新開(kāi)9個(gè)零售商業(yè)項(xiàng)目（含輕資產(chǎn)模式），涵蓋1座環(huán)宇城MAX、5座環(huán)宇城、1座環(huán)宇坊及1座環(huán)宇薈，且所有項(xiàng)目均布局于一二線城市，新增商業(yè)體量達(dá)85.8萬(wàn)平方米。

值得關(guān)注的是，這些新入市的購(gòu)物中心普遍有不錯(cuò)的市場(chǎng)表現(xiàn)，開(kāi)業(yè)率在90%以上。這一成績(jī)不僅為新項(xiàng)目的長(zhǎng)期穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，更進(jìn)一步堅(jiān)定了中海在商業(yè)領(lǐng)域的發(fā)展信心。

此外，對(duì)比2023年，中海購(gòu)物中心收入結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化：一線城市項(xiàng)目占比調(diào)整為60%（2023年為65%），二線城市項(xiàng)目貢獻(xiàn)度提升至40%，這也意味著二線城市環(huán)宇商業(yè)單項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)能力在提升。

目前中海購(gòu)物中心已初步形成“環(huán)宇城”“環(huán)宇坊”“環(huán)宇薈”三大標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品線，并適時(shí)探索“里”、“巷”、“集”三大非標(biāo)形態(tài)產(chǎn)品。

據(jù)披露，2024年中海環(huán)宇商業(yè)整體運(yùn)營(yíng)指標(biāo)表現(xiàn)突出：銷售額同比增長(zhǎng)30.2%（同店增長(zhǎng)8%），客流量提升24.4%（同店增長(zhǎng)10%），三年期以上項(xiàng)目出租率保持96.5%高位，展現(xiàn)不錯(cuò)的運(yùn)營(yíng)能力。

高出租率和業(yè)績(jī)、客流雙增長(zhǎng)背后，是中海購(gòu)物中心在城市布局上的前瞻性思考。數(shù)據(jù)顯示，80%落位成熟商圈，多個(gè)項(xiàng)目位于城市CBD核心區(qū)或占據(jù)地鐵軌道優(yōu)勢(shì)，具有更強(qiáng)的抗周期能力。

作為中海商業(yè)“環(huán)宇城MAX”系列的首發(fā)之作，上海真如環(huán)宇城MAX開(kāi)業(yè)首年客流持續(xù)位居上海購(gòu)物中心前列，周末客流破10萬(wàn)人次，登頂大眾點(diǎn)評(píng)城市購(gòu)物中心熱度榜TOP2。

上海真如環(huán)宇城MAX月度日均客流表現(xiàn) 數(shù)據(jù)來(lái)源：贏商大數(shù)據(jù)-城市商業(yè)地圖

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“輕重結(jié)合”規(guī)模擴(kuò)張

深化"核心城市+優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)"戰(zhàn)略

錨定集團(tuán)"聚焦高能級(jí)城市"戰(zhàn)略導(dǎo)向，手握1241.7億元現(xiàn)金的中海，無(wú)疑是“高明的獵手”。中海集團(tuán)行政總裁張智超表示：“2025年投資保持‘穩(wěn)中有進(jìn)’，聚焦一線及機(jī)會(huì)型城市，鎖定現(xiàn)金流確定性?！?/strong>

與集團(tuán)戰(zhàn)略布局一致，目前中海商業(yè)97%的商業(yè)儲(chǔ)備項(xiàng)目位于一、二線城市。反映在購(gòu)物中心板塊，一線城市項(xiàng)目面積占比達(dá)56%，形成優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)護(hù)城河。

重資產(chǎn)王牌

在中海集團(tuán)"開(kāi)發(fā)主業(yè)+產(chǎn)業(yè)生態(tài)"的雙輪架構(gòu)中，商業(yè)板塊始終與千億開(kāi)發(fā)主航道形成戰(zhàn)略共振。

作為"城市運(yùn)營(yíng)產(chǎn)業(yè)群"的核心板塊，中海商業(yè)深度嵌入集團(tuán)"投-建-管"價(jià)值鏈，依托綜合體開(kāi)發(fā)模式構(gòu)建獨(dú)特競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)——70%自持購(gòu)物中心通過(guò)城市綜合體整體開(kāi)發(fā)實(shí)現(xiàn)，這種"住宅開(kāi)發(fā)反哺商業(yè)沉淀"的協(xié)同機(jī)制，形成商業(yè)資產(chǎn)增值的閉環(huán)生態(tài)。

依托于母公司的重資產(chǎn)開(kāi)發(fā)，中海商業(yè)依然在源源不斷斬獲一二線城市核心地段優(yōu)質(zhì)商業(yè)儲(chǔ)備 ，如廣州亞運(yùn)城廣場(chǎng)二期、武漢漢陽(yáng)項(xiàng)目、上海西岸環(huán)宇城MAX、北京中海大吉巷、深圳超級(jí)總部基地等項(xiàng)目，為后續(xù)發(fā)展儲(chǔ)備充足動(dòng)能。

其中上海西岸環(huán)宇城MAX，位于上海徐匯區(qū)西岸數(shù)智中心地塊，由中海&上海西岸聯(lián)合體于2023年以240.16億元代價(jià)競(jìng)得，將打造一個(gè)涵蓋辦公、商場(chǎng)、高端住宅、長(zhǎng)租公寓復(fù)合型業(yè)態(tài)的綜合體項(xiàng)目。商業(yè)部分13.5萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)2028年亮相，這將是中海在上海核心區(qū)打造的旗艦型購(gòu)物中心。

輕資產(chǎn)穩(wěn)健擴(kuò)張

在重資產(chǎn)之外，中海商業(yè)也在加速發(fā)展“輕資產(chǎn)戰(zhàn)略”。2022年， 中海首個(gè)集中商業(yè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目——成都鐵像寺水街二期開(kāi)業(yè)。此后中海積極拓展商業(yè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目，尤其是在大灣區(qū)市場(chǎng)，以“三年落三子”的速度穩(wěn)健擴(kuò)張。

成功開(kāi)出兩座輕資產(chǎn)“環(huán)宇城”——中國(guó)鐵建·南沙環(huán)宇城和佛山東基·禪西環(huán)宇城后，深圳小梅沙濱海商業(yè)目前正在籌備中。

其中，2024年新開(kāi)的佛山東基·禪西環(huán)宇城，是中海商業(yè)在佛山布局的第三座環(huán)宇城。

非標(biāo)實(shí)驗(yàn)場(chǎng)

今年中海商業(yè)有四個(gè)非標(biāo)商業(yè)籌備入市，包括“一南一北”——北京中海大吉巷和深圳小梅沙濱海商業(yè)，以及佛山匯德里、上海海上和集兩個(gè)小體量項(xiàng)目。

于商業(yè)團(tuán)隊(duì)而言，面對(duì)非標(biāo)屬性突出的項(xiàng)目，是挑戰(zhàn)，也是打磨提升團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)對(duì)不同類型項(xiàng)目操盤(pán)能力的機(jī)會(huì)。

北京中海大吉巷：創(chuàng)新打造"四合院商業(yè)”

項(xiàng)目位于北京西城區(qū)二環(huán)內(nèi)騾馬市大街，為4、7號(hào)線地鐵上蓋項(xiàng)目，距離天安門(mén)僅2.5公里。在商業(yè)形態(tài)上，大吉巷是對(duì)中海環(huán)宇商業(yè)現(xiàn)有產(chǎn)品線的升級(jí)創(chuàng)新，打造全新頂級(jí)商業(yè)地標(biāo)，未來(lái)規(guī)劃配備下沉式廣場(chǎng)、樓頂花園、藝術(shù)展覽館、高奢品牌旗艦店、米其林餐廳、特色四合院中國(guó)餐飲、綠地生態(tài)景觀公園、大師工作室等多元的沉浸式消費(fèi)場(chǎng)景。

深圳小梅沙濱海商業(yè)

作為今年中海商業(yè)的重點(diǎn)項(xiàng)目之一，即將在今年亮相的小梅沙濱海商業(yè)，是中海商業(yè)與深圳特發(fā)集團(tuán)合作。將通過(guò)特發(fā)集團(tuán)在地資源優(yōu)勢(shì)與中海商業(yè)資管能力的嫁接，深度融合濱海自然資源，依托1.5公里原生海岸線打造沉浸式消費(fèi)場(chǎng)景，打造大灣區(qū)濱海商業(yè)新標(biāo)桿。

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