購物中心成新增長引擎

撰文 | 羅嘉欣

主編 | 付慶榮

圖片來源 | 官方渠道

在房地產行業進入深度調整期，中海正在商業賽道劈波斬浪，構建第二增長曲線。

2024年中海商業運營收入71.3億元，同比增幅12.1%，連續四年保持12.8%年均復合增長率；購物中心板塊成了新增長引擎，收入占比從2023年的26%躍升至32%，同比增速高達34.6%，遠超行業平均增速。

這個被中海內部稱為"明天"業務的戰略板塊，正以驚人的成長速度引發行業關注，其聚焦"核心城市+優質資產"的布局甚是典型。

數據顯示，中海商業儲備項目中一、二線城市面積占比高達97%，購物中心一線城市項目面積占比56%，構筑起了獨有的資產護城河。

未來幾年，中海商業還將在一線城市迎來上海西岸環宇城MAX、北京十八里店環宇城等核心重資產項目，為收益持續增長注入強勁動能。

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出租率保持高位

中海商業呈現強勁增長曲線

2024年對于中海來說，依然是“穩健發揮”的一年，年度凈利潤156.4億元，雖然有所下滑，但凈利潤規模仍居行業第二。房地產業務年度銷售額3106.9億元，同比增長0.3%，為TOP10房企中唯一正增長企業。

不動產經營業務板塊從“培育期”進入“收獲期”，成為企業新的利潤引擎，利潤貢獻超過10%。

中海商業2024年實現運營收入71.3億元，較上年同期增長12.1%，四年年均復合增長率達12.8%。值得關注的是，一線城市項目貢獻了45%的營業收入，疊加新一線城市項目后，合計占比攀升至89%，印證了”核心城市深耕戰略”的有效性。

具體看，購物中心板塊突破性增長，2024年收入達22.6億元，較2023年的16.8億元增長34.6%。

把時間拉回到2020年，這一年中海購物中心迎來發展十周年，并開始全面提速，規模持續擴張。四年過去，中海購物中心收入實現驚人跨越——從8.7億元躍升至22.6億元，四年按年復合增長率27.1%。

2021-2024年間，中海新開9個零售商業項目（含輕資產模式），涵蓋1座環宇城MAX、5座環宇城、1座環宇坊及1座環宇薈，且所有項目均布局于一二線城市，新增商業體量達85.8萬平方米。

值得關注的是，這些新入市的購物中心普遍有不錯的市場表現，開業率在90%以上。這一成績不僅為新項目的長期穩健運營奠定了堅實基礎，更進一步堅定了中海在商業領域的發展信心。

此外，對比2023年，中海購物中心收入結構持續優化：一線城市項目占比調整為60%（2023年為65%），二線城市項目貢獻度提升至40%，這也意味著二線城市環宇商業單項目運營能力在提升。

目前中海購物中心已初步形成“環宇城”“環宇坊”“環宇薈”三大標準產品線，并適時探索“里”、“巷”、“集”三大非標形態產品。

據披露，2024年中海環宇商業整體運營指標表現突出：銷售額同比增長30.2%（同店增長8%），客流量提升24.4%（同店增長10%），三年期以上項目出租率保持96.5%高位，展現不錯的運營能力。

高出租率和業績、客流雙增長背后，是中海購物中心在城市布局上的前瞻性思考。數據顯示，80%落位成熟商圈，多個項目位于城市CBD核心區或占據地鐵軌道優勢，具有更強的抗周期能力。

作為中海商業“環宇城MAX”系列的首發之作，上海真如環宇城MAX開業首年客流持續位居上海購物中心前列，周末客流破10萬人次，登頂大眾點評城市購物中心熱度榜TOP2。

上海真如環宇城MAX月度日均客流表現 數據來源：贏商大數據-城市商業地圖

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“輕重結合”規模擴張

深化"核心城市+優質資產"戰略

錨定集團"聚焦高能級城市"戰略導向，手握1241.7億元現金的中海，無疑是“高明的獵手”。中海集團行政總裁張智超表示：“2025年投資保持‘穩中有進’，聚焦一線及機會型城市，鎖定現金流確定性?！?/strong>

與集團戰略布局一致，目前中海商業97%的商業儲備項目位于一、二線城市。反映在購物中心板塊，一線城市項目面積占比達56%，形成優質資產護城河。

重資產王牌

在中海集團"開發主業+產業生態"的雙輪架構中，商業板塊始終與千億開發主航道形成戰略共振。

作為"城市運營產業群"的核心板塊，中海商業深度嵌入集團"投-建-管"價值鏈，依托綜合體開發模式構建獨特競爭優勢——70%自持購物中心通過城市綜合體整體開發實現，這種"住宅開發反哺商業沉淀"的協同機制，形成商業資產增值的閉環生態。

依托于母公司的重資產開發，中海商業依然在源源不斷斬獲一二線城市核心地段優質商業儲備 ，如廣州亞運城廣場二期、武漢漢陽項目、上海西岸環宇城MAX、北京中海大吉巷、深圳超級總部基地等項目，為后續發展儲備充足動能。

其中上海西岸環宇城MAX，位于上海徐匯區西岸數智中心地塊，由中海&上海西岸聯合體于2023年以240.16億元代價競得，將打造一個涵蓋辦公、商場、高端住宅、長租公寓復合型業態的綜合體項目。商業部分13.5萬平方米，預計2028年亮相，這將是中海在上海核心區打造的旗艦型購物中心。

輕資產穩健擴張

在重資產之外，中海商業也在加速發展“輕資產戰略”。2022年， 中海首個集中商業輕資產項目——成都鐵像寺水街二期開業。此后中海積極拓展商業輕資產項目，尤其是在大灣區市場，以“三年落三子”的速度穩健擴張。

成功開出兩座輕資產“環宇城”——中國鐵建·南沙環宇城和佛山東基·禪西環宇城后，深圳小梅沙濱海商業目前正在籌備中。

其中，2024年新開的佛山東基·禪西環宇城，是中海商業在佛山布局的第三座環宇城。

非標實驗場

今年中海商業有四個非標商業籌備入市，包括“一南一北”——北京中海大吉巷和深圳小梅沙濱海商業，以及佛山匯德里、上海海上和集兩個小體量項目。

于商業團隊而言，面對非標屬性突出的項目，是挑戰，也是打磨提升團隊應對不同類型項目操盤能力的機會。

北京中海大吉巷：創新打造"四合院商業”

項目位于北京西城區二環內騾馬市大街，為4、7號線地鐵上蓋項目，距離天安門僅2.5公里。在商業形態上，大吉巷是對中海環宇商業現有產品線的升級創新，打造全新頂級商業地標，未來規劃配備下沉式廣場、樓頂花園、藝術展覽館、高奢品牌旗艦店、米其林餐廳、特色四合院中國餐飲、綠地生態景觀公園、大師工作室等多元的沉浸式消費場景。

深圳小梅沙濱海商業

作為今年中海商業的重點項目之一，即將在今年亮相的小梅沙濱海商業，是中海商業與深圳特發集團合作。將通過特發集團在地資源優勢與中海商業資管能力的嫁接，深度融合濱海自然資源，依托1.5公里原生海岸線打造沉浸式消費場景，打造大灣區濱海商業新標桿。

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