01.

為了激活房地產的消費活力，政府最近真的很努力。

前段時間，無錫的錫山區發了一個大招，推出了他們的“錫山五條”。

從人才房票到老年人購房大禮，從多孩家庭購房補貼到企業團購福利，考慮了多個方面，政策一出，效果如何？

最近，我跑去錫山區做了一趟調研，結果令人非常振奮。兩組數據特別醒目。

第一個，人才房票補貼，目前有十個主力在售樓盤參與了活動，包含了國企和民企，預報名人數超1000人，已提交材料超150個。

第二個，老年人家庭、多孩家庭、企業團購、賣舊買新四項補貼，截止到發稿前，認購了近50套。

說明一下，這些數據都是真實的，躺在住建部門為此搭建的小程序后臺上，我親眼見到了。

我想，這些數據背后有著兩層意義：

一是對“錫山五條”最真實的評價，老百姓愿意用腳投票，說明政策觸達了買房人的真實需求，出到了點上；

二是，買房就是買未來10-20年甚至更長時間的確定性，充分說明在當下，更多人看好錫山的當下和未來。

02.

為什么這次錫山區的房地產能率先被拉起來？

我想首先應該歸于這里有“好房子”。

整個錫山區的人居品質，隨著時間的推移，這些年一直在穩健向上。

比如錫東新城，曾經誕生了被網友稱為“神盤”的百和花園，當年“一個車位60”的故事已成業界傳奇，放眼整個無錫，能被稱為“神盤”的屈指可數，這里就有一個。

有人說錫東新城靠的是高鐵，沒錯，被網友吐槽為“班味最重”，也是中國最賺錢的高鐵——京滬高鐵，在這里設了無錫東站，大大增強了這個片區的實力。

不過別忘了，作為無錫最早的“TOD”模式開發的新城，經過十余年的開發，這里的立體交通網絡可以說是冠絕無錫，而在最新的規劃中，未來這里還將有4條軌道交通：地鐵4號線二期、S1東延、S4、S3預設連接至蘇州相城、常熟和張家港，無錫東大門地位更加夯實。

再看教育，錫山實驗小學、天一實驗學校、錫東高級中學、無錫市協和雙語學校、無錫學院……錫東新城的教育體系一直以來都十分完善，下至幼兒園，上至無錫一流的高中、國際教育、大學全覆蓋，放眼無錫，誰與爭鋒？

生態上，一個映月湖，一個翠屏山，再加一條最美膠陽路，其他都不用說了。

這些板塊價值的堆砌，使這里成為品牌房企在錫的必爭之地，也是諸多房企首進無錫的必選之地，建發、甘肅建投、藍光、百和、碧桂園、金輝、美的等房企的進入和深耕，讓這里的房價從6000元/㎡來到了20000元/㎡。

美的置業滬蘇公司總經理敖先珍這次告訴我：

3月份，錫東新城的云開東方就賣了60多套，錫山排第一名。

03.

而現在，除了錫東新城這樣一直能“打”的板塊，錫山已經冒出了更多新的明星選手。

比如東亭。

在我看來，東亭可能屬于一個比較“慢熱”的板塊。

雖然它是錫山CBD，成熟城區，雖然這些年來，包括綠城、新城、龍湖等全國性品牌開發商，本土企業紅豆、和居都在這里開發了住宅、商業項目，但是，它一直缺少一個標桿性、大熱型的項目。

不過，這個項目馬上就要來了。

區屬國企和居開發的

一個叫

天元瓏廷

項目，僅僅只是公布了項目信息，連售樓處還沒有開放，都已經成為了

無錫人

關注的

“紅盤”。

為什么會這樣？

和居總經理魏哲告訴我：

當房子回歸居住品質后，房地產開發的核心一定是“洞察客戶需求”，從客戶需求設計產品、施工過程質量監管、后期物業服務水平都要跟上，才能做出讓客戶買單的好房子。

為了摸清當下東亭改善客戶想要什么產品，通過第三方調研、公司市場團隊調研、甚至親自拜訪區域各兄弟單位，大量調研數據匯總后，和居放出了一系列大招——

“大平層最大做到了251㎡，這在區域里從來沒有出現過”； “下疊的院子最小100㎡，最大甚至到300㎡”； “東亭公園少，所以內部園林景觀付出了很大的成本去做” 為了更好的景觀效果，他們甚至在二十多稿修改仍無法符合要求后換掉了園林設計公司。

04.

在觀察錫山房地產市場的時候，我注意到了一個現象。

準確地說，是一條路。

錫滬路，是多年前無錫通向上海的一條交通要道。

過去，它是蘇南模式的“經貿往來大動脈”，承擔著鄉鎮工業對內外“交互紐帶”的使命，而現在，它是錫山區國土空間總體規劃（2021-2035年）中明確的城市發展主軸。

現在它已經不僅僅是一條路，更像是一條“走廊”，應該叫它“錫滬路科技創新走廊”。

從東亭一直向東，經過織就全球最細紗線的百年老廠一棉，經過無錫商業綜合體的流量霸主、常年銷售額排名第一的薈聚+宜家，經過了中國的兩輪電動車之鄉安鎮，眺望過郁郁蔥蔥的翠屏山、波光瀲滟的映月湖，一直延伸到“長三角新能源湖區”宛山湖。

宛山湖生態科技城，這個我必須重點說一下，這是錫滬路科創走廊上的最后一塊拼圖，它是一座在濕地公園里長出來的未來科技城。

自誕生之初，便是高標準規劃。

首先是對標全球，借鑒美國爾灣生態城+新加坡緯壹科技城模式，其次它是長三角首個“零碳科技城”，要用氫能、半導體為主導，打造一個“生態+科創”國家級示范區。

也就是說，當大家都在卷產業的時候，這里跳出來開始卷“生態生產力”。

你看它的生態基底：

3.6平方公里的宛山湖水域面積，相當于半個蠡湖；還有全國首創環湖道路光伏聲屏障，年供電2000萬度湖面漂浮式光伏發電。

如果說前者相當于美女的“媽生臉”，那么后者就是“科技力量”啊。

再看看人家的產業，半導體“隱形冠軍”連城凱克斯，單晶硅生長設備全球前三；

生物醫藥黑馬臻和科技，腫瘤基因檢測國內前三；華為車聯網全球賦能中心。

這都是什么神仙企業啊~不明覺厲了！

這些企業的員工，那都是人才啊。

隨著人才的到來，這里的公共配套設施水平也注定不能低。

天一中學宛山湖分校、宛山湖實驗學校（在建）、宛山湖實驗幼兒園（已建成）、宛山湖一站一所（規劃）……

萬科、朗詩等房企早已抓住時機，提前布局。

還有一點別忘了，宛山湖擁有錫山最多的土地儲備，這意味著未來有更多的開發前景和成長空間。

這條城市主軸，撐起了城市的骨架，串聯起了東亭、云林、錫東新城、宛山湖生態科技城，產業、地標、居住區、商業等等配套幾乎都在這條沿線。沿著這一條“黃金錫滬路”，眼下的錫山正從“工業強區”向“科創宜居之城”躍進。

05.

房地產永遠離不開人，更離不開產業。

錫山的產業實力有目共睹。

他們的“四新”產業集群就代表著新賽道，新能源和新材料、半導體、生物醫藥與醫療器械、人工智能，諸如極電光能、連城凱克斯、臻和科技、帆軟，每一個都是各自行業中的“翹楚”。

比如錫東新城的精準醫療產業園，自2023年開園以來，聚集了超過80家生物醫藥企業，上市企業1家、鏈主企業1家，總投資50.8億元的省級重大項目1個。

2024年，新增的省、市企業技術中心就有14家、42家。市創新聯合體建設培育名單22家，全市第一。

他們的“四強”產業集群則是傳統產業的升級，高端裝備、電動車、紡織服裝、電子信息，諸如新松機器人、雅迪、紅豆集團、健鼎等，是產業基本面的定海神針。

但你別以為傳統產業還在“吃老本”，“錫山造”鈉離子電池裝上了“錫山產”的電動車，開始探索新步伐。別忘了，風靡到國外的三蹦子就是錫山造，全國每賣出4量電動車，就有一輛來自錫山。

去年，錫山規上工業總產值就高達2427.5億元，創造了1.5個錫山經濟總值。

有了產業的厚實底氣，這些年錫山還在大力布局各種配套。

未來在交通上，還有一些關鍵節點將會打通，比如錫太高速建成后會直達太倉、30分鐘可達蘇州工業園區。

錫東新城還要“強上再強”，未來，12萬方的錫山文體中心落成在錫東新城，居民們又多一處休閑生活運動新場所。值得一提的是，這個新地標還能有賽事級場館，可以舉辦各類中小型活動。

其他的板塊像云林也有利好，未來7號線（規劃中）云林站落地后，這個板塊的便利度將再度提升。

對錫山的未來，開發商是怎么看的？

自2016年選擇了錫東新城作為無錫首站后，美的到現在共計合作、自操盤了將近15個項目，其中6個在錫山。

美的滬蘇區域總經理敖先珍告訴我，無錫公司已經經歷過兩輪市場起伏。

“沒有辦法改變市場，那就選擇潛力更大的區域，做好一切自己的事情，市場會給你反饋”；

“每座城市都需要一座新城，像蘇州的獅山，無錫的錫東新城，我們會繼續深耕、繼續出好的產品回饋市場”。

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