投資公寓收租：被低估的投資選擇？

為啥有人說投資公寓收租是未來絕大多數人最好的選擇呢？你聽到這話，第一反應估計是想罵人吧？畢竟在大家眼里，公寓就是人盡皆知的垃圾資產，誰會傻到去買呀？居然還說它是未來絕大多數人最好的選擇，這不是瞎扯嘛！

先別著急上火，也別急著下結論，事情可沒你想的那么簡單。真正的投資高手都明白一個道理：當絕大多數人覺得這是個好機會時，往往隱藏著巨大陷阱；而當絕大多數人都不看好，覺得是個坑的時候，反倒可能是真正的機會。

投資本身就是反人性的，就像巴菲特一直踐行的投資原則：在絕大多數人貪婪時恐懼，在絕大多數人恐懼時貪婪，這樣才能戰勝大多數投資者，這幾乎是投資的鐵律。這個邏輯放在公寓投資上同樣適用。現在公寓在絕大多數人認知里就是個天坑，當大家都形成這種共識時，就意味著公寓很可能被嚴重低估了。

用第一性原理看公寓投資

要想看透一件事的本質，得先拋開對它原有的偏見，用第一性原理思考。投資公寓是為了收租，收租投資關鍵看租金回報率，也就是投資多久能收回成本，收益率跟其他投資方式比有沒有優勢，是否可持續?；谶@個邏輯，咱們再來理性分析公寓投資收租可不可行。

要是你連聽下去的耐心都沒有，那我建議你別做投資，因為你連最基本的分辨能力都沒有，看啥都人云亦云、盲目跟風，這樣做投資注定當韭菜，還不如把錢安穩存銀行呢。言歸正傳，判斷公寓值不值得投資，基本條件就是租金回報率。

公寓的投資價值分析

現在大家都看不上公寓，導致其價格被低估，普遍比同地段住宅低很多。你可能覺得價格低肯定有原因，它就值這么多錢。但要是公寓年租金回報率能達到6%或者7%，對比當下其他理財渠道和存款利息，是不是很有競爭力？

目前存款利率降到2%以下了，其他理財收益也大幅下降，想找個穩定回報率在6%以上的理財產品，幾乎不可能。要是真找到了，你可得擔心隨時爆雷，因為當前利率水平支撐不了這么高收益的金融理財產品。所以從收益率角度看，公寓價值明顯被低估，能提供超額回報。

這時候你可能會問：“我咋沒見過租金回報率6%以上的公寓呢？”你沒見過不代表不存在。這幾年我幫上千人買到過租金回報率6%甚至7%的公寓，這是事實。優質資源分布不均，沒方法你很難找到這種優質房源。假設真有這樣回報率的公寓，你覺得它算不算優質資產？

你可能還會堅持自己的想法：“錢存銀行，本金絕對安全，利息低點但不至于虧本金。公寓收租看著劃算，可要是房價跌個50%，收再多租金不也白搭？”這其實是個悖論。當公寓租金回報率遠超其他理財產品，達到6%甚至7%，就會有很多人想買。要是公寓價格再降50%，租金回報率就會上升到12% - 14%，這種假設不成立。

租金回報率高的公寓，價格有很強支撐，因為很多人愿意接盤，價格不會大幅下跌。而且未來利率會越來越低，再過10年、20年，中國零利率都有可能，到時候你還舍得賣掉租金回報率六七個點的公寓嗎？可能5個點回報率的你都不舍得賣了。

對租金可持續性的探討

你可能還有顧慮：中國人口持續減少、老齡化加劇，以后人手好多套房，誰還租房？國家又大量建設保障性住房和廉租房，大家都能住便宜房子，哪還會有人租房？租金回報率不就成空談了？

別混淆概念。人口下降和老齡化確實可能讓更多人容易有房子，但看看人口長期下滑和老齡化的發達國家，比如日本。日本人口下降和老齡化嚴重，年輕人為了找工作，往大城市聚集的動力更強，小城市和鄉村沒就業機會，只能靠人口聚集解決就業矛盾。

所以雖然日本全國人口減少，但東京人口一直在增加，現已達4000萬，占日本總人口1.2億的三分之一。人口流出地房子沒人租，可在東京想便宜租房很難，租賃市場供不應求。日本房地產泡沫破裂后，房子不能持續升值，多數人選擇租房。這種現象在發達國家很普遍，很多國家租房率達50%甚至70%。

這不是文化差異，而是房地產發展階段不同。過去10年中國房地產市場持續上漲，今天不買明天更貴，買了就能賺錢，所以大家熱衷買房。但未來房子還能像過去10年一樣漲嗎？想必大家心里有數。所以未來年輕人會更愿意買房還是租房，值得思考。中國未來經濟會達到發達國家水平，房價不漲甚至下降，你會怎么選？

國家大量建設廉租房，是因為預判未來城市租房比例大幅提高，為避免房租過快上漲，根據需求變化增加廉租房調節市場。但別以為廉租房租金就便宜，大家不愿買房，地方賣地收入就難以為繼。土地財政在地方財政占比很大，這部分收入沒了影響巨大。

既然大家愿意租房，地方就可能從賣地轉向“賣租”。建設廉租房或收購存量房改廉租房都有成本，地方債務本就大，加上土地財政缺口，建設或收購廉租房的錢從哪來？保障房REITs就出現了，簡單說就是地方通過發行保障房REITs從老百姓手里募集資金，通過“賣租”分期支付REITs成本，剩下的就是財政收入，本質和賣地一樣，只是方式變了。所以別天真以為搞廉租房是單純壓低市場租金，以前賣地時地價也沒越賣越便宜呀。

優質公寓投資要點

把上面這些邏輯搞清楚，再看公寓投資靠不靠譜，是不是顛覆了你原來的認知？真正租金回報率能達到6%甚至7%的優質公寓很少，90%甚至95%以上的公寓不值得投資。優質資源永遠分布不均，這涉及城市選擇、地段選擇，以及專業的租賃客群定位、裝修邏輯和運營邏輯，只有把這些環節都打通，才能獲得超額收益，而且隨著時間推移，優質公寓租金還會遞增。那些垃圾公寓就不在討論范圍內了。